Observatorio Metropolitano

INFOBAE
Por Juan Piscetta
15 de Junio de 2021

La controversia surgió por el proyecto que modifica la Ley de Catastro, que actualiza la normativa al Código Civil y Comercial. El Frente de Todos denunció que se busca avanzar con la creación de barrios privados y lo vinculó con el proyecto en Costa Salguero, pero en la Ciudad lo negaron

La pelea por el acceso al suelo de la Ciudad de Buenos Aires sumó un nuevo capítulo. Tras la batalla política y judicial por la venta de tierras en Costanera Norte, el gobierno porteño presentó ante la Legislatura porteña un proyecto para actualizar la Ley 3.999 de Catastro, la norma que establece las condiciones para acceder a una propiedad de manera legal y que ordena -entre otros aspectos- la información registral de los bienes inmuebles del distrito, sean de índole pública o privada.

La iniciativa fue oficializada el pasado 8 de junio ante la Legislatura porteña en la Comisión de Planeamiento Urbano. Según explicó la directora general de Registro de Obras y Catastro, María Antonella Borgna, el objetivo de la ley apunta a adecuar la normativa vigente a las “necesidades actuales” del Código Urbanístico y Edificiación, y del Código Civil y Comercial de la Nación que se sancionó en 2015 que incorporó un nuevo grupo de derechos reales. Además pretende “agilizar los trámites” inmobiliarios y los procesos de integración de los barrios populares de la Ciudad.

Sin embargo, la propuesta generó un rápido rechazo del Frente de Todos y de organizaciones sociales. Es que evalúan que la normativa habilitaría a la construcción de barrios privados y exclusivos, algo que está prohibido por el código urbanístico.

El texto incorpora como definiciones al catastro la descripción de “conjunto inmobiliario” y “propiedad horizontal especial”. Se trata de dos conceptos asociados a los barrios privados y cerrados, entre otros emprendimientos urbanísticos exclusivos. “El proyecto de actualización de la ley de catastro que impulsa el Ejecutivo porteño podría estar legalizando la figura de los barrios cerrados en la Ciudad, y su registro como ‘propiedad horizontal especial’, tomando como referencia la nueva tipificación que el nuevo Código Civil y Comercial de la Nación hace para este tipo de emprendimientos, a través de la figura de los ‘conjuntos inmobiliarios’”, sostuvo la legisladora del Frente de Todos y presidenta de la Comisión de Espacio Público, Claudia Neira.

A primera vista, el agregado de los “conjuntos inmobiliarios” iba a representar una dificultad. Es que el Código Urbanístico porteño plantea que está “prohibida la aprobación y materialización de barrios con perímetros cerrados”, ni tampoco permite las “calles públicas podrán tener cerramientos permanentes”.

“Esto implica un primer paso para empezar a autorizar los barrios cerrados en la Ciudad porque, si bien están prohibidos en el Código Urbanístico, eso no implica que el gobierno no vote leyes de excepción como viene haciendo con varios proyectos inmobiliarios”, apuntó Jonathan Baldiviezo, abogado del Observatorio por el Derecho a la Ciudad en diálogo con Infobae.

Desde la Gobierno de la Ciudad aclararon que sería “inviable” que existan barrios cerrados en la Ciudad, justamente por la prohibición explícita que establece el Código Urbanístico. De hecho, la gestión de Horacio Rodríguez informó a este medio que, finalmente, las figuras de “conjuntos inmobiliarios” y de “propiedad horizontal especial” no van a ser incluidas porque “podía generar confusión” y no constituyen en el “espíritu de la ley”.

Por el contrario, en el el área de Desarrollo Urbano plantean que la Ley de Catastro está adecuada a la normativa urbanística de la Capital Federal y permite no solo ajustar ordenanzas que ya estaban obsoletas, sino que incluye el registro de nuevos derechos reales, la incorporación de la firma digital, la georreferenciación y estándares catastrales modernos, entre otros puntos.

Para Baldiviezo, la eliminación de los artículos controversiales no hará cesar la preocupación. “Hay algo que nos pone muy en alerta: no creemos que haya sido ingenua la incorporación. El equipo técnico del gobierno porteño debería tener internalizado que los barrios privados están prohibidos, no es una normativa de hace 40 años, son los mismos que redactaron los últimos códigos de planeamiento”, sostuvo el abogado del Observatorio. Y agregó: “Lo hacen para evitar un costo político, pero no elimina el riesgo a futuro de querer hacer votar de manera excepcional nuevos convenios urbanísticos en la Legislatura”.

La presentación del proyecto de ley de Catastro en la Legislatura porteña.

El eco de Costa Salguero

Otro de los puntos de controversia del proyecto de la Ley de Catastro es la “Línea de Ribera”, un aspecto que fue asociado al desarrollo inmobiliario en Costanera norte, donde la ley de venta de terrenos de ese predio fue declarada inconstitucional por la Justicia. De acuerdo al proyecto oficial, la línea establece el “deslinde del dominio público y privado del estado y particulares ribereños sobre los cursos de agua que se extienden en forma total, dentro de los límites de la Ciudad o en parte de ellos”.

“El proyecto introduce una definición confusa sobre la ‘Línea de Ribera’, donde esta última pareciera que solo pudiese deslindar el dominio público del dominio privado. Una cuestión que resulta arbitraria y sugerente”, planteó la legisladora Neira.

Según el gobierno porteño, el proyecto de ley de Catastro no afecta al tipo de dominio que se halle al lado de la línea ribereña hacia el continente, sino que es definido por el Código Civil y Comercial. Desde ese punto de vista, aclararon que esta normativa es “indiferente” a desarrollos en carpeta como el previsto en Costa Salguero.

“Lo que sí determina la línea de Ribera es que de dicha línea hacia el cuerpo de agua es dominio público, y ninguna norma con jerarquía inferior al Código Civil y Comercial de la Nación -incluido el código urbanístico de la Ciudad- puede expresar lo contrario”, resaltó un vocero de Desarrollo Urbano.

La pulseada por la habilitación de los espacios públicos y verdes en los proyectos urbanísticos son materia de discusión frecuente en la Ciudad de Buenos Aires. Además del caso de la venta de tierras de Costanera Norte, donde el conflicto está judicializado y la oposición propone la creación de un parque público, los críticos de la gestión de Horacio Rodríguez Larreta suelen mencionar casos similares como el del shopping en el distrito Los Arcos, del barrio porteño de Palermo, y de “Ciudad Palmera” en Caballito, donde hubo resoluciones judiciales donde se constató que no hubo cesión de áreas abiertas no privatizadas para disfrute del público.

El tercer aspecto de la iniciativa del gobierno porteño que motivó reparos apunta al catastro de las unidades de los barrios populares en proceso de integración urbana. Según la propuesta girada a la Legislatura porteña, la normativa establece criterios menos restrictivos para las “regularizaciones dominiales”, ya que las mensuras donde haya edificaciones existentes se podrá efectuarse sin la “exigencia del registro de obra otorgado por el órgano competente” o de acuerdo a los “reglamentos técnicos”. En la oposición critican que no haya un piso mínimo de calidad habitacional digna y que las transacciones se vean sujetas a la especulación.

“Pareciera fomentarse una flexibilización del catastro de los barrios populares, sin establecer un límite a las cuestiones de la habitabilidad. Como si existiese una celeridad para incorporar estas tierras al mercado formal, donde luego, sin una planificación urbana y un Estado que regule, podrían quedar liberadas a la presión del mercado inmobiliario”, consideró Claudia Neira.