Los desafíos para el nuevo gobierno ante la imposibilidad de impulsar tempranamente el crédito hipotecario, el futuro del Procrear sin gasto público y la crisis de los alquileres.
10/12/2023. Infobae
Por José Luis Cieri
Con la asunción de Javier Milei a la presidencia de la Nación este domingo se abre un nuevo panorama para el sector de la construcción en general, y para el mercado de viviendas en particular, por la recurrente crisis habitacional.
La situación abarca a diversos sectores, desde aquellos que buscan ampliar, remodelar o adquirir una nueva propiedad, hasta aquellos que enfrentan la urgencia de alquilar, con valores que experimentaron un aumento del 203% interanual.
En su firme compromiso de reducir el gasto público y la presencia del Estado, se decidió eliminar el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat, el cual será sustituido por una secretaría. Esta cartera estará adscrita al nuevo Ministerio de Infraestructura, que encabeza Guillermo Ferraro.
Según informes de destacadas organizaciones como el Centro de Implementación de Políticas Públicas para la Equidad y el Crecimiento (Cippec), la Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ), y Techo Argentina, el cuadro actual se sintetiza en: 1 de cada 3 hogares carece de una vivienda adecuada; el déficit habitacional asciende a casi 4 millones de viviendas, distribuido entre 1,3 millones de familias que necesitan una vivienda nueva y 2,6 millones con necesidades de ampliación y/o mejoras en sus actuales hogares.
Qué se espera
Se prevé que el plan de gobierno buscará abordar la crítica situación habitacional planteada. Una de sus metas es beneficiar al menos a 3.000.000 de familias, permitiéndoles construir, ampliar, reparar o dotar de servicios básicos a sus viviendas. Más de 10.000 barrios necesitan mejoras en su infraestructura, y se plantea la reparación de más de 200.000 edificios multifamiliares.
Un punto central de la propuesta es la eliminación del financiamiento estatal para nuevas construcciones de viviendas.
El Procrear se mantendría como un programa excluyente, pero ya no se financiará con fondos públicos, sino que se apostará por la participación del sector privado. La meta es transformar el ahorro actual, actualmente retenido por el Banco Central, en créditos para 3.000.0000 de familias. Este enfoque busca resolver el problema de la vivienda sin recurrir al gasto público en un plazo de cuatro a seis años.
El financiamiento, proporcionado por los bancos “después de desarmar la bomba de las Leliq” y establecer condiciones de seguridad jurídica, se destinará a proyectos particulares.
La estrategia implica transformar obras públicas en proyectos privados, generando así un circuito virtuoso que dinamice el empleo. Expertos en el tema destacan que, además de la construcción tradicional, los sistemas constructivos en seco, como steel frame, acero, panelería, wood frame, madera, y ladrillos plásticos, entre otros, están jugando un papel crucial en la actualidad, impulsando más de 30.000 viviendas en todo el país.
Representantes de cámaras sectoriales de la construcción, inmobiliarias y gremios han mantenido conversaciones frecuentes con referentes libertarios, expresando la importancia de mantener la obra pública en las provincias y municipios, ya que consideran que esta actividad es vital para la economía regional.
La gestión entrante recibe más de 100.000 obras y 10.678 lotes con servicios listos para construir. Además de 17.000 viviendas llave en mano en desarrollos urbanísticos de Procrear II
La política de vivienda de La Libertad Avanza buscará reducir la inflación y aumentar la actividad económica. La propuesta abarca la construcción privada en diversas ubicaciones, la dotación de servicios e infraestructura, y la provisión de documentación en barrios populares para 1.000.000 de familias actualmente desprovistas.
Además, se aspira a urbanizar, brindar servicios y mejorar las condiciones de vida en 10.000 barrios desfavorecidos, promoviendo la dignidad habitacional.
El plan libertario tiene como meta la construcción de obras particulares con una inversión estimada de 53.000 millones de dólares. Este enfoque implica menos del 2% anual del PBI destinado a créditos entre particulares, sin subsidios ni participación presupuestaria estatal, abordando así la crisis social de manera integral.
Locaciones
Javier Milei buscará derogar la Ley de Alquileres vigente, proponiendo contratos de dos años con ajustes libres acordados entre propietarios e inquilinos a través de inmobiliarias (similares cómo se hacían bajo el Código Civil y Comercial de 2015).
Aunque la iniciativa generó apoyo entre propietarios e inmobiliarias, enfrenta resistencia de agrupaciones de inquilinos. La controversia radica en la posible necesidad de regresar al Congreso para modificar la ley sancionada en 2020. Desde su implementación, la oferta de alquileres cayó más del 75% en un año en CABA y más del 40% en ciudades como Rosario, Córdoba, Mendoza, Neuquén, San Miguel de Tucumán y Mar del Plata.
En este escenario, conseguir viviendas para alquilar en pesos es una odisea, creciendo la informalidad en acuerdos directos entre dueños e inquilinos.
La posibilidad de modificar la Ley de Alquileres requeriría el cumplimiento de los tiempos legislativos, a menos que se opte por sesiones extraordinarias. La decisión final está pendiente y se definirá en los próximos días o semanas.
Créditos hipotecarios
En la actualidad, obtener un préstamo hipotecario para adquirir una vivienda propia se transformó en una tarea extremadamente difícil. Las oportunidades son escasas, y la mayoría de los bancos no ofrecen la opción de financiar la compra de una casa.
Incluso, una pareja o matrimonio con un ingreso mensual de $2.000.000 enfrenta obstáculos insuperables. Aunque cuenten con ese poder adquisitivo, las cuotas mensuales, que oscilan entre el 30% y 35%, representarían desembolsos mensuales de entre $600.000 y $700.000, impidiendo aún el acceso a la propiedad deseada.
En un futuro próximo, la posibilidad de retomar los créditos hipotecarios podría contemplarse cuando la economía logre una normalización y haya perspectivas de crecimiento. No obstante, se plantea que estos créditos no estarían vinculados a la inflación, como los UVA, sino sujetos a ajustes por el Coeficiente de Variación Salarial.
Cabe destacar que en el Congreso Nacional aún reposa un proyecto presentado por la Mesa de Vivienda (integrada por la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos, entre otras), conformada por diversas cámaras, el cual nunca fue sometido a tratamiento.
La posibilidad de retomar los créditos hipotecarios podría contemplarse cuando la economía logre una normalización y haya perspectivas de crecimiento
En la actualidad, cerca de 100.000 personas y familias continúan abonando créditos en UVA adquiridos durante el gobierno de Mauricio Macri, principalmente entre 2016 y 2018. Estos deudores enfrentan cuotas mensuales que fluctúan entre $200.000 y $400.000, y desde hace un tiempo vienen expresando sus reclamos.
El presidente saliente Alberto Fernández no tomó medidas para revertir esta problemática, y Javier Milei, tras ganar el balotaje, manifestó en declaraciones televisivas que no intervendrá para ayudar a estos deudores, argumentando que es una responsabilidad personal y que podrían haber optado por otros tipos de crédito.
Paola Gutiérrez, del colectivo Hipotecados UVA, manifestó a Infobae su angustia por el cuadro descripto y destacó que muchos se encuentran en peligro de perder sus hogares y sueños, incapaces de afrontar cuotas que generan un severo impacto en sus finanzas. “Ante la falta de esperanzas en el Gobierno y el Congreso, se anticipa un aumento en las demandas judiciales, cautelares y recursos de amparo para evitar que nos rematen las viviendas”.
En el horizonte, la única esperanza es que el gobierno que asume el 10 de diciembre logre reducir drásticamente la inflación. En menos de 10 meses, el descenso de este desacople económico podría tener un impacto menos pronunciado en las cuotas, evitando que suban con tanta fuerza, aunque la certeza al respecto es incierta. Javier Milei expresó en varias ocasiones que la inflación podría disminuir en un plazo de 18 a 24 meses.