Es un área de 280 manzanas que quedó con la actividad reducida tras la pandemia.
La crisis, la recuperación de la actividad y la influencia de los créditos UVA. Clarín
por Silvia Gómez
Al 70%, incluso al 80%, aseguran los más entusiastas. El Area Central, el Microcentro o, sencillamente, el centro porteño da algunas señales de recuperación. La pandemia de coronavirus ya es historia y aunque podría parecer que aquello sucedió hace mucho tiempo atrás, no pasó tanto desde ese marzo de 2020 en el que todo se detuvo. Para el corazón económico, financiero y laboral del país los desafíos continúan.
Recientemente, el Ministerio de Desarrollo Económico porteño compartió información sobre los proyectos de reconversión que se presentaron hasta el 31 de enero y que, ya aprobados, contarán con un enorme beneficio fiscal que financiará el Estado: una compensación en el impuesto sobre los Ingresos Brutos, cuyo alcance límite de recuperación puede ser de hasta el 60%.
Hay nuevos locales comerciales de marcas famosas, como la de los alfajores Havanna. E importantes proyectos de refuncionalización de edificios que se convertirán en viviendas: entre otros, el Edificio Tornquist, en Bartolomé Mitre al 500, Patrimonio Histórico Nacional, con la firma del arquitecto Alejandro Bustillo.
Y la gran joya del Area Central: el Edificio del Plata, sobre 9 de Julio. Como informó Clarín esta semana, el edificio -que había sido adquirido por el Banco Hipotecario en 2016, por U$S 68 millones- fue vendido a un fideicomiso donde también intervienen Irsa, Coto y otros inversores. Allí habrá 720 viviendas de entre 35 y 40 metros, locales comerciales en la planta baja y 209 cocheras.
Como dicen y repiten los expertos en real state, stock de metros cuadrados para reconvertir, no faltan. Claro que la duda que surge es en qué estado se encuentran esos metros cuadrados disponibles. ¿Es posible una reconversión en todos los casos?
"A nivel mundial, los centros urbanos han perdido dinámica. Por un lado porque han cambiado las formas de trabajo pero también porque los centros se han movilizado hacia otros lugares, se construyen nuevos corredores de edificios, como ocurrió aquí en zona norte, por ejemplo. Sin embargo, creo que esto no impactó en Buenos Aires, que es una ciudad que está recuperando su dinámica. Se ve a través de las actividades culturales, edificios de oficinas que se reciclan, proyectos de viviendas, las peatonales interiores, metrobus eficiente -como el de 9 de julio y el del Bajo-, universidades, etc. Es más, se amplió porque en Retiro, frente el Puerto, se inauguró un nuevo complejo de viviendas y oficinas", aportó Roberto Converti, decano honorario de la Facultad de Arquitectura y Diseño de UADE.
Como vecino del Area Central, Converti cuenta que actualmente la universidad tiene 40.000 alumnos y en estos años amplió sus instalaciones. Prácticamente ocupa la manzana comprendida por Salta, Chile, Lima e Independencia.
Converti agrega usos que entiende que se sumaron en los últimos años en el Area Central: rooftops y una reconversión de la oferta gastronómica.
En este sentido, uno de los nuevos locales es el de la famosa fabrica de churros El Topo, sobre Diagonal Norte, a metros de calle Florida. Juan Navarro, segunda generación en la empresa, contó cuál fue la apuesta: "Nosotros somos vecinos del Area Central desde 2019, con un local en Lavalle, entre Libertad y Cerrito. Durante la pandemia trabajamos con delivery. El año pasado ya nos empezó a quedar chico porque la zona se volvió a recuperar, diría en un 70% pre pandemia", contó a Clarín.
Esta recuperación los motivó a ampliarse. Mucho, porque alquilaron un local de 500 m2. "Estamos vendiendo muy bien, sobre todo en el mostrador, como take away. Tenemos un bar y a la tarde funciona también muy bien, a la mañana no tanto porque hay mucha competencia, muchos bares clásicos e históricos. Pero estamos conformes y hoy diría que el movimiento en la zona se recuperó en un 80%, comparando con el momento previo a la pandemia", detalló. En la Ciudad, El Topo tiene 6 locales, más el de Lavalle que está en obra; cuando reabra trabajará con productos sin TACC exclusivamente. En el resto del país hay otros 24 locales, "sin franquicias", aclara Juan.
Según datos del Ministerio de Desarrollo Económico porteño, se aprobaron 22 proyectos de reconversión. Para darle contexto vale aclarar: el área que fomenta el gobierno está delimitada, a grandes rasgos, por las avenidas San Juan al sur, Santa Fe al norte, Paseo Colón - Alem hacia el este y Entre Ríos - Callao hacia el oeste. Este polígono está conformado por casi 280 manzanas.
Según publicó Clarin el año pasado, los proyectos eran 8 en marzo de 2023. Es decir que aumentó el interés, aunque todavía parece poco por las dimensiones del área central.
"Al momento se encuentran inaugurados un local de Havanna y el espacio cultural Arthaus. Y ocho cuentan con obras iniciales (N. de R.: una de ellas es la sede de UCEMA, en el histórico edificio Maple, en Suipacha al 600). Conviven propuestas de universidades, con proyectos de alquiler temporario o alquiler tradicional. Y se mantiene la idea de fomentar la vivienda estable. La nueva línea de créditos del Banco Ciudad es un ejemplo del proyecto al que se apunta", informaron
Justamente el "Plan de Transformación y Reconversión del Microcentro porteño" se apoya, entre otros, en dos ejes fundamentales; el mencionado sobre los Ingresos Brutos, y los créditos UVA del Banco Ciudad.
Sobre este último, la banca oficial porteña lanzó una línea crediticia para adquisición de vivienda familiar, única y de ocupación permanente en esta zona. Para esta línea, la tasa de interés es del 3,5% más UVA (para el resto de los barrios 5,5%); tiene financiamiento del Fondo para el Desarrollo Urbano (Fodus) y está limitada al área ampliada del Microcentro, o sea San Juan, Entre Ríos-Callao, Santa Fe y Alem-Paseo Colón. El monto máximo del crédito es $250 millones (hasta 75% del valor de a propiedad) y plazos de hasta 20 años. La cuota no puede exceder el 25% de los ingresos familiares.
Desde el banco informaron que ya recibieron 13.000 formularios de consulta; más adelante, cuando los trámites avancen, se podrá saber cuántas propiedades se adquirieron en zona Microcentro. Pueden aplicar personas en relación de dependencia y autónomos. La última gran tanda de créditos hipotecarios entregados por el banco fue para las viviendas del Barrio Olímpico y para Estación Buenos Aires. Desde el Ciudad consideran que este tipo de crédito UVA resultó una herramienta eficaz; aún pese a la inflación de estos últimos años y las dificultades que debieron atravesar muchas familias, tienen una morosidad que llega sólo al 1,5%.
Herman Faigenbaum es CEO de Cushman & Wakefield -una empresa global de servicios inmobiliarios corporativos- y tiene una mirada muy ambivalente sobre lo que ocurre ahora mismo en el Microcentro. Por un lado entiende que esta iniciativa del gobierno porteño es necesaria: "Permite que grandes edificios, como el Del Plata, el ex Banco Tornquist o el ex Santander, se reconviertan y aporten cientos de viviendas a esta zona. Son edificios muy grandes y la escala permitirá que estos proyectos impacten positivamente. Creo que van a funcionar muy bien", opinó.
Sin embargo, Faigenbaum entiende que es necesario ampliar la mirada, porque la envergadura de estos proyectos es excepcional: "La zona céntrica tiene una enorme cantidad de edificios con diferentes tipos de obsolescencia. Y la reconversión de muchos de ellos puede ser muy costosa; es decir, hacer la reconversión puede no tener sentido a nivel de la inversión", explicó.
Respecto al programa del gobierno, Faigenbaum concluyó "que el mayor desafío es pensar a futuro cómo se sostiene el proyecto, de dónde saldrán los fondos y cómo se financia a largo plazo".
En un contexto económico de retracción -el Indicador Sintético de la Actividad de la Construcción (ISAC) mostró una caída del 42,2% entre marzo 2023 y marzo 2024- el proyecto para el Area Central tiene el desafío de convencer a inversores, pero también de convocar a vecinos y vecinas que elijan estos barrios como sus lugares de pertenencia. La movilidad y los servicios están garantizados. El otro gran desafío es la generación de espacios verdes; claramente, una responsabilidad del Estado indelegable.