Ámbito
Por Kevin Savelski
El CUR refleja un esfuerzo por equilibrar las necesidades de los vecinos con las dinámicas del mercado inmobiliario.
El nuevo Código Urbanístico de la Ciudad de Buenos Aires (CUR) ha introducido reformas significativas que afectan la capacidad constructiva, los costos y el diseño de los edificios. Estas medidas, impulsadas por el diálogo entre el gobierno porteño y los vecinos, buscan preservar la identidad barrial, pero plantean retos importantes para el desarrollo inmobiliario y el acceso a la vivienda.
Una de las modificaciones principales es la recalibración de las Unidades de Sustentabilidad, que define las alturas y superficies edificables:
- U.S.A.B 0: Altura máxima de 9 m (planta baja + 2 pisos), reemplazando a la antigua U.S.A.B 1 con similares características.
- U.S.A.B 1: Altura máxima de 12 m (planta baja + 3 pisos), sumando un piso respecto a la normativa anterior.
- U.S.A.B 2: Altura máxima de 14,6 m (planta baja + 4 pisos).
En estas unidades, se elimina la obligatoriedad de retiros y la construcción se limita a la línea de frente interno, reduciendo la superficie edificable. Este ajuste afecta tanto la distribución de las unidades como el diseño de las fachadas, que ahora podrán consolidarse hasta el plano límite.
Capacidad Constructiva Adicional: oportunidad para grandes desarrolladores
La introducción de la Capacidad Constructiva Adicional (CCA) busca fomentar la puesta en valor de edificios catalogados y el desarrollo del sur de la ciudad. Este instrumento permite transferir capacidad constructiva desde lotes ubicados en el sur hacia proyectos en el norte, habilitando construcciones más altas en avenidas principales.
Estas torres, conocidas como "torres sorpresa", pueden alcanzar hasta 68 metros y solo podrán levantarse en terrenos de al menos 2.500 m².
Si bien esta medida puede resultar atractiva para grandes desarrolladores, enfrenta desafíos como la baja demanda y la falta de infraestructura en las zonas promovidas, especialmente en el sur de la ciudad.
Cambios en los perfiles edificables y el diseño arquitectónico
En unidades como U.S.A.M., U.S.A.A., C.M. y C.A., los perfiles edificables permanecen en gran medida sin cambios, pero se introduce flexibilidad en ciertos requisitos. Por ejemplo, los patios verticales ahora pueden tener un área mínima de 20 m², optimizando el uso de las plantas arquitectónicas.
En las USAB, la eliminación de los retiros obligatorios mejora la compactación del diseño, aunque limita las superficies aprovechables para usos comerciales, priorizando un entorno predominantemente residencial en zonas de baja densidad.
Impacto en los costos y la rentabilidad
La reducción de la capacidad constructiva implica menores metros cuadrados disponibles para la venta, lo que tiende a encarecer las unidades funcionales. En consecuencia, los proyectos de propiedad horizontal serán menos rentables en barrios residenciales. Esto podría desincentivar la inversión en estos desarrollos, dejando mayor protagonismo a grandes emprendimientos en terrenos estratégicos y avenidas principales.
El CUR refleja un esfuerzo por equilibrar las necesidades de los vecinos con las dinámicas del mercado. Si bien fomenta un crecimiento más ordenado y un perfil barrial más definido, también presenta obstáculos que podrían restringir el desarrollo inmobiliario. La clave estará en cómo los actores del sector, desde grandes desarrolladores hasta pequeños inversores, se adapten a este nuevo marco.
En una ciudad tan diversa como Buenos Aires, encontrar el equilibrio entre preservar la identidad urbana y promover un desarrollo sostenible será el mayor desafío. El CUR propone las bases, pero el éxito de su implementación dependerá de la creatividad, el diálogo y la voluntad política para construir un futuro que beneficie a todos.