Observatorio Metropolitano

LA NACION 27 de abril de 2022
por Delfina Casali

El gobierno porteño puso en marcha un plan que también incluye líneas de crédito para inquilinos en la misma zona

El proyecto del Gobierno porteño para volver a darle vida al microcentro y convertirlo en “una ciudad de 15 minutos” ya se encuentra en marcha, luego de que se reglamentó la ley sancionada en diciembre por la Legislatura. Este miércoles, autoridades de la Ciudad dieron a conocer los beneficios a los cuales se puede acceder en una reunión de la que participaron desarrolladores inmobiliarios, cámaras sectoriales y estudios de arquitectura.

El encuentro se llevó a cabo en Arthaus Central, un edificio de oficinas reconvertido a usos mixtos, ubicado en Bartolomé Mitre 434. Fue la primera reunión que el Gobierno mantuvo con referentes del sector con el objetivo de contarles los detalles de las líneas de créditos y los beneficios impositivos incluidos en el plan de transformación del microcentro.

El área alcanzada por la ley abarca el perímetro comprendido entre la avenida Santa Fe, avenida Leandro N. Alem, avenida Paseo Colón, avenida Belgrano, Bernardo Irigoyen y Carlos Pellegrini. Se trata de una zona que resultó particularmente afectada por el aislamiento obligatorio que se impuso durante la pandemia de coronavirus. Para reconvertirla, el plan contempla intervenciones urbanísticas y de mejoras en la infraestructura pública.

A partir de una serie de medidas y beneficios, el Gobierno buscará ampliar la oferta y la demanda de inmuebles con destino a vivienda familiar; consolidar la actividad comercial, gastronómica, artística y cultural; promover la construcción y la adaptación de los edificios existentes a usos mixtos y promover la locación de inmuebles comerciales a micro y pequeñas empresas en áreas de alto tránsito comercial, entre otras cosas.

Cuáles son los beneficios a los que se puede acceder

Las “ciudades de 15 minutos” apuntan a que, quien viva allí, tenga todo lo necesario a pocas cuadras de su casa, es decir, lugares de trabajo, estudio, abastecimiento, ejercicio y recreación, además del transporte y salas de atención de la salud. Para que el microcentro porteño se convierta en algo así, el Gobierno asegura que una de las principales claves es que más personas se muden a la zona. Para eso, buscan ampliar la oferta de viviendas y facilitar el acceso a ellas.

1) Líneas de créditos para comprar

A través del programa “Mudate al Microcentro”, el Banco Ciudad lanzará una línea de créditos hipotecarios preferenciales para la compra de vivienda única en esa área, destinada exclusivamente a unidades refaccionadas para su uso como vivienda. Los créditos serán a 20 años, en UVAs, con una cobertura que el tomador del crédito podrá solicitar de manera voluntaria para utilizar en caso de haber desfasajes entre la UVA y el índice de variación promedio de los salarios a lo largo del préstamo.

2) Préstamos para alquilar

Además, el Banco Ciudad implementará una línea de préstamos personales para quienes decidan alquilar en el microcentro, destinados a solventar los gastos de mudanza y los vinculados con los contratos de alquiler de viviendas en esa zona. Las ventajas de esta línea en cuanto a su accesibilidad están dadas principalmente por la tasa de interés subsidiada, que será fija, en el orden del 30% (TNA) y el plazo de financiamiento extendido de hasta tres años. El monto máximo a otorgar será de $120.000. Tal como informaron desde la entidad, ambas líneas se lanzarán próximamente. Las hipotecarias requerirán que estén finalizadas las obras de refacción y acondicionamiento de las unidades.

3) Exención de Ingresos Brutos para inversores

Según pudo saber LA NACION, en el encuentro se dio a conocer que las obras de adaptación, adecuación o reforma y que se destinen a usos de viviendas y/o actividades consideradas estratégicas, en al menos un 30% de la superficie total del inmueble, podrán acceder a los siguientes beneficios por el plazo de dos años:

• Devolución del 50% del total de inversión a través de crédito a cuenta de Ingresos Brutos
• Devolución de un 10% adicional de Ingresos Brutos si el proyecto se encuentra entre los primeros 15
• Devolución de un 10% adicional de Ingresos Brutos si cumple dos de las cuatro características incluidas en la ley
• Exención del 100% del pago de todos los Derechos de Delineación y Construcción, Derechos por Capacidad Constructiva Aplicable, Transferible y Tasa de Verificación de Obra

“El concepto es que por cada peso que invertís, el Gobierno te da un vale para ir a pagar Ingresos Brutos a la Ciudad. Es una buena opción para los grandes contribuyentes de este impuesto, que pueden considerar invertir en un activo y volcar así su capital a la reconversión del microcentro”, cuenta a este medio Sebastián Sommer, director de Tayron Capital, una de las firmas que evalúa acceder a los beneficios del plan y que para eso tiene dos edificios en vista. Según pudo saber este medio, otro de los grandes nombres que participó del encuentro fue Consultatio, de Eduardo Costantini, creador de Nordelta y del museo Malba, entre otros proyectos.

4) Cambios en la normativa

Según explicaron desde la Secretaría de Desarrollo Urbano, el plan incorporó al Código de Edificación (CE) el capítulo 3.10 destinado a modificaciones en edificios existentes para que puedan adaptarse a usos mixtos sin que se requieran grandes intervenciones edilicias, pero con las condiciones de seguridad garantizadas.

El apartado incluye criterios sobre los medios de salida, condiciones de accesibilidad, requerimientos de iluminación y ventilación, aplicables a cambios de uso del edificio (refuncionalización de oficinas a vivienda, por ejemplo), con o sin ampliación de superficie. Si bien lo planteado en el CE tiene validez en toda la Ciudad, el microcentro es la primera área en donde se aplicará esta incorporación.

La apuesta de la Ciudad

De la reunión de este miércoles participaron el jefe de Gobierno porteño, Horacio Rodríguez Larreta; el jefe de Gabinete, Felipe Miguel; la ministra de Espacio Público e Higiene Urbana, Clara Muzzio; el ministro de Desarrollo Económico y Producción, José Luis Giusti; y el secretario de Desarrollo Urbano, Álvaro García Resta. Hubo más de 100 participantes entre desarrolladores, instituciones profesionales, propietarios de hoteles, cámaras sectoriales y estudios de arquitectura.

“El teletrabajo se impuso como modalidad y quedaron vacías las oficinas, que representan el 60% de la ocupación del centro, mientras que el 20% corresponde a locales de uso comercial y solo el 20% restante a viviendas particulares”, explicó García Resta. Agregó que, al cambiar las condiciones para los trabajadores y el turismo, bajó un 70% el flujo de personas que se movilizaban hacia oficinas, comercios, bancos, locales gastronómicos o lugares de interés cultural.

Por su parte, Giusti remarcó que, para que el microcentro vuelva a ser un área urbana con desarrollo económico “es esencial hacerla atractiva para vivir”. “Con los créditos y las exenciones impositivas queremos empujar un proceso de transformación que permita un mix de usos diferentes. Ya no solo oficinas, sino que haya un porcentaje de viviendas, así como también servicios de educación, entretenimiento y gastronomía como cualquier barrio de la Ciudad”, sostuvo.