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Analistas sostienen que la demanda es más alta que la oferta y que muchas entidades no cuentan con los instrumentos para contenerla.
MERCADO INMOBILIARIO. Las condiciones fueron cambiando en los últimos seis meses y los montos de las cuotas iniciales subieron en todas las ofertas crediticias. ARCHIVO LA GACETA / FOTO DE JOSÉ NUNO
Desde finales de 2024, el mercado de créditos hipotecarios en Argentina atraviesa un escenario de crecientes ajustes. Entre noviembre y diciembre del año pasado comenzaron a escalar los costos de los Créditos UVA, y hacia mayo de 2025 muchas entidades bancarias ya aplicaron su tercera o cuarta actualización. Esto plantea un dilema cada vez más común: ¿es más conveniente aspirar a la vivienda propia o seguir alquilando?
El impacto de estas subas provoca que los préstamos se encarezcan y se reduce así la cantidad de personas que pueden calificar para adquirir una propiedad.
En los Créditos UVA, cuyas cuotas se ajustan por inflación según el índice CER, los aumentos en las tasas tienen un efecto fuerte. Aunque este sistema de actualización permite que el crédito funcione en contextos inflacionarios, cualquier suba en los intereses restringe aún más el acceso a la financiación.
A medida que suben las tasas, también se incrementa el ingreso que deben demostrar los solicitantes. Esto se debe a que, según las condiciones establecidas por los bancos, la cuota inicial no puede exceder entre el 25% y el 30% del ingreso familiar. Por lo tanto, una tasa más alta implica una cuota mayor, lo que exige comprobar ingresos más elevados y puede dejar fuera del mercado a muchos interesados.
Actualmente, el promedio de las tasas en bancos públicos y provinciales ronda el 4,9%, mientras que en entidades privadas ya alcanzan el 7,8%, cuando meses atrás era de 5,5%, según datos de la consultora Empiria, publicados por el diario LA NACIÓN. Esto implica un encarecimiento de más del 20% en la cuota inicial para un crédito hipotecario a 20 años.
“La suba de tasas se compensa en parte con ‘la baja’ del dólar -al comparar el oficial de hoy con el MEP anterior a la salida del cepo-, entonces eso a la demanda puede que le venga bien. Pero los bancos siguen complicados en términos de liquidez”, analizó Federico González Rouco, economista especializado en vivienda.
En base a estos datos, el especialista sostiene que el Banco Nación es hoy la entidad que lidera el otorgamiento de créditos, seguido por el Banco Galicia, mientras que muchas entidades privadas “no tienen interés en prestar, pero terminan filtrando la demanda con tasas más altas”.
González Rouco considera que la situación refleja un desajuste entre oferta y demanda: “Hay una gran demanda que creció muy rápido y, al mismo tiempo, fondear créditos hipotecarios es caro para los bancos porque se trata de préstamos con tickets muy altos”. Además, señala que en Argentina faltan mecanismos como la titulación de carteras o la securitización, que permitirían ampliar el sistema: “Requiere un nivel de sofisticación financiera que hoy está lejos”.
La duda que se impone ahora es si las entidades continuarán ajustando las tasas o si, por el contrario, buscarán mantenerlas estables para sostener el repunte del sector. En un contexto donde los UVA son la única alternativa posible, la evolución de los intereses será decisiva.
Créditos UVA: ¿Cuánto se debe pagar con la suba de las tasas?
En abril, la tasa promedio pactada fue de 5,8%, lo que refleja una alta participación de bancos públicos con condiciones más accesibles. Las tasas disponibles oscilan entre el 3% y el 14%, con montos de hasta $250 millones, plazos de 5 a 30 años y financiación del 75% al 80% del valor del inmueble. La cuota, ajustada por inflación, no debe superar entre el 20% y el 30% del ingreso del solicitante.
“Los que tomaron un crédito UVA en la primera etapa -durante el Gobierno de Macri-, por la alta inflación, tuvieron cuotas iniciales que pasaron de 25% de los ingresos del tomador a llegar a representar hasta un 40%”, comentó José Rozados, director de Reporte Inmobiliario. No obstante, remarcó que ese porcentaje es similar al que se destina al alquiler, por lo que la decisión entre comprar o alquilar sigue abierta.
Con las nuevas tasas, un Crédito UVA a 20 años con tasa del 8% implica una primera cuota de $903.355 y un ingreso mínimo de $3.011.184. A 30 años, la cuota baja a $792.466, con un ingreso requerido de $2.641.553. En cambio, con la tasa promedio de abril (5,8%), la cuota inicial es de $761.336 a 20 años y de $633.693 a 30, con ingresos mínimos de $2.537.787 y $2.112.311, respectivamente.