Observatorio Metropolitano

En el segundo encuentro del ciclo Diálogos Urbanos, reunimos a especialistas, funcionarios/as, legisladores/as y representantes de organizaciones de la sociedad civil para debatir sobre contaminación acústica, movilidad y políticas públicas.

Desde la Comisión de Urbanismo y Medio Ambiente ➜, organizamos este espacio de intercambio sobre temas estratégicos para la Ciudad de Buenos Aires. En esta oportunidad, dedicamos la mesa a “Ruido y transporte automotor”, una problemática que incide de manera directa en la calidad ambiental, la salud urbana y la habitabilidad de la ciudad.

La apertura estuvo a cargo de nuestra presidenta, la Arq. Graciela Novoa, quien destacó la importancia de abordar el ruido como una dimensión permanente de la vida urbana. A diferencia de otros conflictos ambientales más visibles, la contaminación acústica suele naturalizarse, aunque nos acompaña cotidianamente a quienes vivimos, trabajamos y nos desplazamos por la ciudad.

Durante el encuentro, se abordaron distintos ejes: el marco normativo vigente, la aplicación de la Ley N° 1540, la necesidad de actualizar y utilizar el mapa de ruido como herramienta de gestión, los desafíos de control y fiscalización, el impacto de colectivos, motos, autopistas y actividades nocturnas, y las posibilidades de reducir el ruido desde el diseño urbano y la planificación de la movilidad.

En el intercambio, se destacó la necesidad de articular regulación, infraestructura, tecnología y participación ciudadana. Se mencionaron medidas como el recambio de flotas, la incorporación de vehículos eléctricos o a GNC, la reducción de velocidades, el uso de pavimentos fonoabsorbentes, la creación de espacios de descanso sonoro y una fiscalización más efectiva sobre las fuentes móviles de ruido.

El encuentro también nos permitió vincular esta agenda con el futuro Código Ambiental de la Ciudad y con la necesidad de construir una demanda social más clara en torno al ruido urbano. En ese sentido, subrayamos que el problema no se manifiesta de la misma manera en todos los barrios, por lo que requerimos diagnósticos específicos y políticas diferenciadas.

Presentes en este encuentro

›Graciela Novoa, presidenta del CPAU.

›María José Leveratto, presidenta alterna Comisión de Urbanismo y Medio Ambiente.

›Andrés Borthagaray, Comisión de Urbanismo y Medio Ambiente.

›Alicia Novick, Observatorio Metropolitano.

›Pedro Linares, Gerente Técnico CPAU.

›Mora Aráuz, presidenta de la Fundación Ciudad.

›Silvia Cabeza, especialista en acústica y autora de la Ley 1540.

›Javier Altrudi, referente de la Defensoría del Pueblo de la CABA.

›Alejandro Grillo, diputado y presidente de la Comisión de Ambiente de la Legislatura porteña.

›Daniel Ottobre, especialista en acústica y planificación urbana.

›Natalia Neri, representante de la Dirección de Transporte Colectivo de Pasajeros (GCBA).

›Federico Poore, periodista especializado en temas urbanos y movilidad.

Reviví el segundo encuentro

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Indicadores de la construcción, desarrollo urbano y el nuevo Código Urbanístico
31 de marzo de 2025

Los datos del CPAU muestran que la cantidad de permisos de obra, demoliciones y habilitaciones registrados en los últimos años dibuja una tendencia ascendente sostenida. Si se excluyen las dos anomalías más evidentes —el pico previo al cambio de Código en 2018 y la caída durante la pandemia—, el promedio de presentaciones ante el Consejo continúa en alza. Esto convierte a la construcción en la industria más importante de la Ciudad de Buenos Aires.

Un dato de contexto relevante: los indicadores del CPAU miden expectativas futuras, no obras terminadas. El registro de una encomienda no garantiza que el trámite se complete ni que la obra se ejecute, pero a largo plazo la serie estadística conserva robustez porque los desvíos tienden a compensarse. En el contexto actual, los propios desarrolladores señalan que hay más trámites iniciados que obras en ejecución, lo que sugiere un ritmo de arranque más lento respecto al de presentaciones.

El debate también puso en evidencia una marcada polarización del mercado: abundan los proyectos muy pequeños (viviendas individuales, ampliaciones) y los desarrollos de gran escala, pero escasean los emprendimientos de escala media. Los participantes coincidieron en que en el segmento residencial la lógica predominante sigue siendo la inversión como resguardo de valor y no la demanda de vivienda para uso propio, aunque la derogación de la anterior ley de alquileres duplicó la oferta disponible y empieza a reactivar al comprador-usuario.

Un fenómeno estructural que atraviesa todo el debate es el creciente proceso de inquilinización de la ciudad. Los datos presentados en la charla indican que Buenos Aires está muy cerca del punto de inflexión en el que habrá más inquilinos que propietarios. En algunos barrios como Palermo, la proporción de viviendas en alquiler ya supera el 40%. Este proceso es el reverso directo de la lógica inversora dominante: se construye para resguardar valor y se vuelca al mercado de alquiler, pero no como resultado de una política habitacional sino como consecuencia del funcionamiento del mercado. La derogación de la anterior ley de alquileres contribuyó a duplicar la oferta disponible, aunque sin resolver el problema de fondo del acceso a la vivienda para los sectores medios y bajos. El cambio demográfico agrava el cuadro: el promedio de personas por hogar cayó de cuatro en los años ochenta a menos de dos en la actualidad, lo que genera una demanda genuina de unidades que no se traduce en propietarios sino en más inquilinos.

Uno de los ejes más ricos del diálogo fue la persistente brecha entre el norte y el sur de la ciudad. Los indicadores del CPAU confirman que la inversión inmobiliaria se concentra de forma abrumadora en los barrios del corredor norte, mientras que el sur permanece subdesarrollado pese a décadas de intentos de políticas públicas.

Los participantes analizaron por qué los instrumentos diseñados para atraer inversión al sur —entre ellos la transferencia de potencial constructivo y las exenciones de ingresos brutos y permisos de obra— no lograron revertir la tendencia. El diagnóstico fue claro: una sola herramienta normativa no alcanza cuando el problema es multicausado. Para que el sur sea atractivo hace falta combinar incentivos fiscales con inversión pública en transporte, espacio público y servicios.

Como contraejemplos exitosos surgieron el Distrito Tecnológico de Parque Patricios —donde la combinación de norma, infraestructura de subte y mejora del espacio público funcionó— y la reconversión del edificio Mercado del Plata en el microcentro, que demostró el potencial de los inmuebles corporativos vacantes convertidos a uso residencial y de usos mixtos. Ambos casos ilustran que el éxito requiere políticas sostenidas en el tiempo y no intervenciones aisladas.

Surgió también la propuesta de focalizar los esfuerzos en sectores concretos y acotados del sur —en lugar de abordar toda la zona de manera indiferenciada— y de acompañarlos con crédito hipotecario accesible que reactive la demanda efectiva. Sin financiamiento para los compradores finales, ningún incentivo a la oferta resulta suficiente.

El tramo final de la charla derivó hacia un tema de alta sensibilidad para los matriculados: el funcionamiento del nuevo Código Urbanístico. La queja unánime fue el alto grado de interpretación discrecional al que quedó sujeto el Código desde su aprobación. Según los participantes, cerca del 70% de los casos requiere interpretación, lo que genera demoras, imprevisibilidad y costos adicionales para los profesionales y desarrolladores.

Se señaló como problema específico la aparición de los llamados “espacios complementarios”: cesiones de terreno cuya lógica es difícil de anticipar y que condicionan la viabilidad de proyectos sin criterios objetivos claros. También se planteó la necesidad de establecer una jerarquía explícita entre normas concurrentes, para saber qué prevalece cuando, por ejemplo, la franja mínima edificable entra en conflicto con el retiro del vecino.

Las propuestas que surgieron de la mesa apuntan a tres acciones concretas:

›Publicar una base de jurisprudencia accesible a todos los matriculados con los criterios de interpretación ya aplicados, para que los profesionales puedan anticipar resoluciones.

›Establecer estándares mínimos “de código puro” que permitan al profesional iniciar un trámite bajo su propia responsabilidad sin pasar por la etapa de interpretación, salvo que el proyecto lo requiera.

›Implementar un sistema de resolución digital vinculante —como el modelo ya en uso en Montevideo— donde la presentación de un archivo BIM sea verificada automáticamente por software, reduciendo la discrecionalidad y los tiempos de tramitación.