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Ya se celebraron 10 y la Secretaría de Desarrollo Urbano porteña declaró la factibilidad de otros 36, que deberán ser avalados por la Legislatura.
En estos días se conoció una noticia que generó sorpresa, incredulidad y cierta curiosidad entre vecinos y vecinas de la Ciudad. Una empresa constructora le solicitó al Gobierno porteño permiso para construir una torre de entre 22 y 23 pisos en Palermo Chico, una zona con protección histórica, en donde la normativa no permite estas alturas. A cambio, la desarrolladora ofrece dinero. Se trata de un recurso legal, habilitado por la Legislatura porteña y que tiene nombre propio: convenio urbanístico.
¿De qué se trata? La Ciudad le otorga un beneficio económico a la constructora, porque podrá sacar más provecho de la tierra adquirida. Y a su vez, la empresa compensa económicamente al Estado o realiza una obra pública, como construir una plaza.
En estas horas, el área del Gobierno porteño que hace la evaluación técnica de este tipo de convenios, la Secretaría de Desarrollo Urbano, tiene emitidas 36 resoluciones de factibilidad. Para que se conviertan en realidad faltan aún dos pasos fundamentales: la firma del Jefe de Gabinete y su aprobación en la Legislatura porteña, mediante el mecanismo de doble lectura. Es decir que el proyecto debe pasar por dos votaciones en el recinto y, entre ambas, por una audiencia pública.
En general la irrupción de estos proyectos sorprende a los vecinos y vecinas, que se enteran muchas veces a partir de la colocación de los carteles perimetrales y el aviso de obra. Y siempre se dispara un debate: qué le deja al barrio, como compensación, una obra que tiene dimensiones fuera de norma.
El dinero que recibe la Ciudad mediante estos convenios debe destinarse al Fondo de Desarrollo Urbano Sustentable (FODUS) para promover obras y reformas en el Área Central. En esa zona la pandemia de coronavirus dejó un tendal de oficinas vacías, debido al teletrabajo. El proyecto es que en los edificios también haya viviendas.
El dinero recaudado mediante convenios urbanísticos va a un fondo para transformar en viviendas las oficinas del Área Central. Foto Juano TesoneEl recorrido del convenio urbanístico arranca con el pedido de un desarrollador inmobiliario, que expone cuál es el proyecto que tiene entre manos, las excepciones que demanda y la compensación que ofrece a cambio. Se crea un expediente que sigue un camino administrativo que lo lleva por diferentes áreas de la Secretaria de Desarrollo Urbano.
Algunos pedidos son descartados y otros llegan hasta el despacho del actual secretario, Álvaro García Resta. El expediente se gira luego al Ejecutivo porteño, para que Felipe Miguel, el Jefe de Gabinete, le de el visto bueno para que se transforme en proyecto de ley. La Legislatura, donde el oficialismo cuenta con mayoría y aliados afines, lo vota en doble lectura en el recinto y entre ambas sesiones se realiza una audiencia pública.
Como se dijo, existen 36 proyectos que la Secretaría de Desarrollo Urbano avaló con resoluciones de factibilidad, porque entiende que podrían transformarse en un convenio urbanístico. "Pero no está determinado qué cantidad podría llegar a completar los pasos que restan", explican. Es decir, los siguientes dos pasos: la firma de Felipe Miguel y la votación en la Legislatura.
En 2021, la Ciudad hizo una convocatoria abierta para que empresas y desarrolladoras plantearan sus proyectos. Fueron presentados más de 100. Alrededor de 16 llegaron a la Legislatura, 10 de los cuales fueron aprobados y le dejarán al Gobierno porteño 18 millones de dólares.
Proyecto en San Martín de Tours 2869, Palermo Chico. Un ejemplo de pedido de convenio urbanístico para construir más altura.Qué se debate en torno a los convenios urbanísticos
El mayor debate que generan los convenios urbanísticos es el impacto que generan en los barrios.
La respuesta oficial es que se trata de una "herramienta valiosa, normada por Ley en el Código Urbanístico. Agrega valor urbano -a partir de las necesidades detectadas por la Dirección General de Antropología Urbana y de las subsanaciones a lo largo del proceso realizadas por la Dirección General de Planeamiento Urbano-, siendo también una oportunidad para la generación de suelo para nuevos espacios públicos".
Desde el CPAU (Consejo Profesional de Arquitectos y Urbanistas) han advertido que se trata de una herramienta que necesita "afinación". Entienden que su marco regulatorio debería mejorar y usarse para casos muy puntales, para limitar el uso arbitrario y alejarla del interés inmobiliario. En el suple ARQ de este diario, el ex presidente de CPAU, Emilio Rivoira además apuntó un tema del que poco se habla: la zona Sur de la Ciudad.
Sucede que una de las razones que daban para fundamentar los convenios urbanísticos era que se favorecería a los barrios del sur. "Sin embargo no hay nada en el articulado que favorezca de manera diferenciada esa posibilidad". Por este motivo Rivoira sugería diferenciar los incentivos, "minimizando los del norte de la Ciudad y estableciendo que solo se darán incentivos en el norte cuando haya, al menos, uno equivalente en el sur, no pudiendo el norte alojar más del 50% de los convenios aprobados".
La Boca. Uno de los barrios que el GCBA dijo se reactivarían de la mano de los convenios urbanísticos.Para las ONG que les ponen voz a los vecinos y vecinas de los barrios, la mirada es inequívoca. Están convencidos de que los convenios llegaron para reemplazar a las prácticas del antiguo Consejo Deliberante, la institución legislativa que antecedió a la actual.
El Consejo se disolvió luego de los escándalos de corrupción, como los permisos otorgados a discreción para obras fuera de norma; las famosas "excepciones" que se pueden encontrar en todos los barrios porteños, las clásicas torres y edificios fuera de escala.