El cambio normativo del Gobierno porteño mediante la Ley Tarifaria 2026 redefine costos y previsibilidad con rebajas en sellos y herramientas que facilitan financiar proyectos. Ámbito
Por José Luis Cieri
Un emprendimiento en obras en Palermo, el sector constructor espera con expectativa las novedades impositivas que podrían impulsar la inversión inmobiliaria
El Gobierno porteño encara para 2026 el cambio normativo más relevante de los últimos años para quienes construyen en la Ciudad. La actualización del Código Fiscal y la Ley Tarifaria redefine impuestos centrales para desarrolladores y compradores, reduce costos sensibles y mejora la previsibilidad en un mercado que reclamaba reglas más claras. Las modificaciones incluyen rebajas en el impuesto de sellos, un nuevo criterio para calcular la Plusvalía Urbana y un uso ampliado de herramientas que aportan financiamiento a proyectos en toda CABA.
Conviene recordar qué significa Plusvalía Urbana, un concepto clave en esta reforma. Esta herramienta surge de la diferencia entre la superficie permitida por el viejo Código de Planeamiento Urbano —vigente hasta 2018— y la que autoriza el Código Urbanístico aplicado desde 2019. Cuando un terreno obtiene más capacidad constructiva, la Ciudad captura hasta el 35% de esa diferencia. El cálculo se realiza mediante “incidencias”, valores que cambian cada año en función del precio de venta y del costo de construcción. Ese monto determina cuánto debe pagar un desarrollador al sumar más metros que los originalmente autorizados y es uno de los impuestos que más influyen en la viabilidad económica de cada obra.
Las modificaciones incluidas en la Ley Tarifaria 2026 buscan, justamente, corregir distorsiones generadas desde la creación de este tributo. El cambio más comentado es que la Plusvalía dejará de calcularse con el valor del registro inicial del proyecto —que muchas veces quedaba desactualizado— y se aplicará al valor vigente al momento de la boleta. Según el sector, este simple ajuste permitirá que el impuesto refleje la situación real del mercado y evitará que proyectos terminados arrastren un pasivo imposible de afrontar.
Este alivio también favorece al sector constructor del mercado inmobiliario, que sufrió una suba de costos en dólares de hasta 120% interanual. Ese salto encareció la posibilidad de iniciar obras. En los últimos meses, los valores empezaron a bajar por la caída en la obra gris y en algunos materiales, y hoy construir cuesta desde u$s1.300 por m2 en adelante.
Rebajas en sellos y créditos hipotecarios
El paquete también introduce beneficios para compradores finales. Desde 2026:
Se elimina el Impuesto de Sellos para créditos hipotecarios destinados a vivienda única.
Se exime del tributo a la compra de vivienda única hasta $226.100.000.
Se reduce la alícuota para segundas viviendas, que baja de 3,5% a 2,7%.
La medida impacta en operaciones que suelen frenarse por los costos de cierre, especialmente en segmentos medios. El sector celebra que la eliminación del sello hipotecario baje una barrera que castigaba de forma directa el acceso a la vivienda.
Lo que cambia para desarrolladores
Santiago Levrio, director institucional de Alianza Urbana —la entidad que impulsó gran parte de estas modificaciones— explicó que el espíritu de la reforma sigue la tendencia general de reducir distorsiones, modernizar procedimientos y dar señales de mayor previsibilidad. “Las leyes madres de los impuestos porteños incorporan bajas sensibles de la presión fiscal. La reducción del impuesto a los sellos y la eliminación del sello para créditos hipotecarios son hitos importantes. Son tributos que afectaban en forma directa el acceso a la vivienda”, señaló.
Sobre la Plusvalía Urbana, Levrio detalló que el cambio más esperado se vincula con el valor imponible. “Hasta hoy, se fijaban incidencias de un mercado más dinámico cuando arrancabas la obra, y al finalizar el proyecto, el saldo quedaba desactualizado. Eso obligaba a vender más metros de lo previsto para pagarlo. Con el nuevo sistema, el impuesto acompaña la capacidad contributiva real del proyecto”, explicó.
Estas medidas, que comunicará el Gobierno porteño para 2026, favorecerían también a quienes impulsen desarrollos en el sur de CABA
Otra modificación relevante es el uso ampliado de los certificados de constructividad del sur, que hasta ahora servían para compensar Plusvalía solo en proyectos excepcionales sobre avenidas del norte. Desde 2026, cada metro construido en zonas del sur podrá utilizarse para pagar Plusvalía de obras que cumplan con la normativa en cualquier lugar de la Ciudad, sin importar si se trata de edificios grandes o pequeños. Para Levrio, este cambio “equilibra herramientas que estaban reservadas para desarrollos de gran escala”.
Impacto directo sobre la viabilidad de proyectos
Los desarrolladores destacan que esta reforma destraba edificios terminados que no podían escriturarse porque no conseguían afrontar el impuesto. Con el nuevo esquema, una parte de esas obras podrá regularizar su situación y pasar al mercado formal, lo que agrega oferta hipotecable y ayuda a estabilizar precios.
Según Levrio, la posibilidad de financiar Plusvalía con metros construidos en el sur suma “una herramienta positiva para amortiguar el peso del impuesto y, a la vez, generar financiamiento para proyectos donde más se necesita”.
Además, la baja en sellos puede resolver muchas operaciones que se frustraban justo en el cierre, cuando aparecían los gastos impositivos. “Son tributos distorsivos en un momento crítico de toda negociación”, afirmó.
La mirada técnica del sector
El arquitecto y consultor inmobiliario Alan Schachter coincidió en que las reformas aportan claridad y reducen incertidumbre. Señaló que las modificaciones introducen “cambios en las incidencias y un descuento mayor por pago total antes del permiso de obra nueva”. Subrayó que los certificados de constructividad del sur dejarán de ser un instrumento reservado para grandes proyectos sobre avenidas y podrán aplicarse en toda la Ciudad. “Se elimina también la obligación de pagar Plusvalía al valor del registro inicial, que duplicaba el monto en muchos casos. Ahora se liquida al valor vigente de ley”, indicó.
Obra en marcha en la Ciudad, mientras las nuevas reglas de plusvalía y sellos modifican la ecuación para invertir y construir
Para Schachter, la clave es la previsibilidad: “Esto permite que un desarrollador no se encuentre con un impuesto que perdió relación con la realidad del mercado. Reduce sorpresas y mejora la planificación”.
Efectos en compradores y mercado
El sector inmobiliario espera que, con más proyectos escriturables y mayor capacidad de iniciar obras nuevas, la oferta aumente y se generen mejores condiciones para quien compra en pozo. Con reglas más transparentes, costos más bajos y un esquema de Plusvalía más razonable, los desarrolladores consideran que el mercado puede reactivarse de manera gradual.
Alianza Urbana resume el espíritu de este paquete: “Trabajamos en soledad muchas veces, pero con resultados reales”. Levrio concluyó que “la reforma abre un escenario más justo, más previsible y más viable para construir en la Ciudad”.