Observatorio Metropolitano

23/05/2021
Clarín.com - ARQ - Urbano
Miguel Jurado

Seis expertos aportan su visión para transformar el microcentro de un área administrativa a un barrio residencial.

Con la pandemia y los sucesivos grados de cuarentena, el área central porteña se convirtió en un desierto de edificios semi vacíos, veredas despobladas, bares cerrados y locales clausurados, o que languidecen a la espera de la llegada de la nueva normalidad.

Sin embargo, el teletrabajo parece haber llegado para quedarse y, más allá de la pandemia, no hay certeza de que toda la gente que almorzaba y hacía compras día tras día en el Centro vuelva a poblarlo.

La casi segura disminución de público se verá reflejada en menor actividad y empleo en comercios. Lo que será un gran problema urbano.

Microcentro porteño. Negocios cerrados calles poco pobladas. Foto German Garcia Adrasti - FTP CLARIN

En este panorama, también el transporte público sufrirá un stress financiero importante. Los datos que llegan de Europa muestran que con las actividades parcialmente recuperadas, la merma de uso del transporte de pasajeros llega a un 25%.

Lo cierto es que zonas como Catalinas Norte, Plaza Roma, Retiro, Puerto Madero, 9 de Julio y el Centro Sur son hoy zonas abandonadas y la pregunta es sí se podrá revertir esta tendencia en el futuro.

Microcentro porteño. durante la segunda ola de covid 19. Foto German Garcia Adrasti - FTP CLARIN

Para conocer el futuro del área céntrica de la ciudad de Buenos Aires, ARQ organizó una mesa redonda con distintos especialistas.

Participaron Herman Faigenbaum (Director general de Cushman & Wakefield), Silvia Fajre (Especialista en planificación urbana y patrimonio), Álvaro García Resta (Secretario de Desarrollo Urbano del GCBA), Raúl Navas (Abogado, especialista en derecho urbano), Graciela Guiliani (Especialista en planificación urbana y regional) y Emilio Rivoira (presidente del CPAU), con la moderación de Berto González Montaner (ARQ).

Microcentro porteño. durante la segunda ola de covid 19. Foto German Garcia Adrasti - FTP CLARIN

– ¿Qué va a pasar con el área central después de la pandemia?

– (Silvia Fajre) La pandemia mostró con brutalidad la crisis del desarrollo urbano porteño que muestra los patrones de muchas ciudades del mundo, con rasgos de ciudad difusa, megalópolis y pérdida de la vitalidad de las áreas centrales. Hasta ahora, esto no se había producido tan fuertemente en Buenos Aires como en otros lugares, pero la cuarentena puso en peligro a todo el área central.

Microcentro porteño. durante la segunda ola de covid 19. Foto German Garcia Adrasti - FTP CLARIN

– (Herman Faigenbaum) Nadie sabe que va a pasar con el centro, es pura especulación. Para mi, los espacios de trabajo van a persistir y florecer en los próximos años porque el contacto personal es parte de la construcción cultural de las empresas.

– (Graciela Guiliani) Tengo más preguntas que respuestas al respecto. Habría que analizar el área en el contexto metropolitano de Buenos Aires, como parte de la región. Los indicadores muestran la paradoja de que es una zona con grandes inversiones, espacios públicos e infraestructura, pero no tiene residencia.

Microcentro porteño. durante la segunda ola de covid 19. Foto German Garcia Adrasti - FTP CLARIN

– (Raúl Navas) El Microcentro tiene futuro, tiene universidades, escuelas privadas, monumentos históricos y residentes notables.

– (HF) Cuando hicimos un análisis de Catalinas, la llamamos el centro del centro. Esa centralidad es muy atractiva para el mundo empresario. No solo por las oficinas, sino también por la diversión, el trabajo y la cultura que ofrece. Eso es vital para el mundo financiero, atrayendo a la cultura empresarial se puede desarrollar un carácter nuevo para el Centro que no podrías lograr de la misma manera en otros lugares.

Microcentro porteño. durante la segunda ola de covid 19. Foto German Garcia Adrasti - FTP CLARIN

– ¿Qué condiciones dispararon esta crisis urbana?

– (Álvaro García Resta) El Microcentro ya era un problema antes de la pandemia. Todos los edificios, catalogados o no, fueron ocupados por oficinas lo que hizo imposible la mixtura de usos.

Microcentro porteño. durante la segunda ola de covid 19. Foto German Garcia Adrasti - FTP CLARIN

– (SF) No se trata de la crisis del Microcentro, se trata de la del Macrocentro como lugar simbólico y de encuentro social, una crisis que cuestiona el modelo urbano actual. La pregunta es cuál es el modelo de ciudad al que queremos apuntar.

– (AGR) La pandemia desestabilizó al actor más relevante del Microcentro que era la oficina. Sobre la vacancia que se generó, hay que pensar en el cómo reemplazarla, ya que instrumentos para accionar, como los convenios urbanísticos y planes de sector, ya existen.

Microcentro porteño. durante la segunda ola de covid 19. Foto German Garcia Adrasti - FTP CLARIN

– (GG) La pandemia dejó sin sentido el uso administrativo del Centro y produjo su degradación. Pero al hablar del Centro, hay que pensar en una política de descentralización con participación ciudadana. Todo se da en un contexto de emergencia, parece que esto hay que solucionarlo ya, pero no es una emergencia ¿Está la emergencia en el área central? Si este sector ha tenido inversiones a lo largo de años y la pandemia terminará en meses ¿Podríamos esperar antes de tomar una decisión? Si no lo hacemos, podemos cometer errores.

Microcentro porteño. durante la segunda ola de covid 19. Foto German Garcia Adrasti - FTP CLARIN

– (HF) El centro tiene ventajas competitivas que son importantes para las empresas en el mercado, por eso, las oficinas no dejarán de tener demanda en los próximos años. El Microcentro tiene condiciones únicas para los usuarios de oficina. Subtes, las estaciones de Retiro y Constitución conectadas, una infraestructura fenomenal, universidades, todas cosas que las empresas valoran mucho para sus actividades.

– ¿Qué puede salvar al Centro?

Microcentro porteño. durante la segunda ola de covid 19. Foto German Garcia Adrasti - FTP CLARIN

– (SF) Hoy, el Macrocentro muestra un panorama desolador, con el abandono de actividades administrativas y, en estas condiciones, el comercio complementario no puede sobrevivir. La residencia es una de las grandes faltantes para diversificar el área central, su ausencia explica la sobreutilización de la zona de 9 a 18 horas y su subutilización nocturna.

– (Emilio Rivoira) La situación actual presenta dos costados, uno de oportunidad y otro de consenso. Al identificar los vectores de esta oportunidad se ve la posibilidad de recuperar los usos mixtos que construyen una urbanidad en la que a todos nos gusta vivir, más agradable que cuando los usos son exclusivamente administrativos. La oportunidad es analizar estrategias para recuperar la residencialidad sin perder las oficinas. Pero además, nutrir al Microcentro de residencialidad tiene consenso casi explícito. Si el Estado dirige el tema, puede tener poca oposición. Recuperar el centro y satisfacer el déficit habitacional tienen consenso.

Microcentro porteño. durante la segunda ola de covid 19. Foto German Garcia Adrasti - FTP CLARIN

– (AGR) Creo que en el centro de la escena está el sujeto y no el objeto, hay que encontrar la razón para que alguien quiera ir a vivir al Macrocentro. En la reforma del Código de Edificación ya está incorporada la posibilidad de transformación de edificios de oficinas en vivienda. Pero eso no es suficiente. A principios de este año, desde la Secretaría realizamos una serie de talleres online para detectar las fortalezas, debilidades, oportunidades percibidas por los habitantes del Micro-Macrocentro. El objetivo es realizar un diagnóstico con representantes del ámbito del desarrollo, de la arquitectura y del urbanismo, consensuar una visión y conocer propuestas y nuevas demandas que los actores puedan tener para la zona.

Microcentro porteño. durante la segunda ola de covid 19. Foto German Garcia Adrasti - FTP CLARIN

– (HF) Los pequeños edificios que pueblan el Microcentro no cumplen con las necesidades de las grandes empresas, su reconversión en viviendas no es posible porque es caro y un negocio que no cierra, aún con incentivos fiscales o con la peatonalización. Se podría pensar en algún tipo de uso administrativo o de oficinas dirigido a determinadas empresas a las que sí les sirvan esos edificios, como existe en el Distrito Tecnológico. La radicación de PyMes podrían ser un movilizador eficaz para la zona.

– (AGR) Lo que cambió en la pandemia es la forma de vida de la gente, la ciudad tiene que ir para el lado que necesita la gente. Parte de las oficinas del Microcentro deberían ser residencias, pero no todas pueden transformarse en eso.

Microcentro porteño. durante la segunda ola de covid 19. Foto German Garcia Adrasti - FTP CLARIN

– (ER) Un estudio para el CPAU de Graciela Runge identificó 70 edificios vacíos en la Comuna 1. Otra cosa es saber cómo dinamizarlos.

– (HF) Las propiedades están vacías porque no tienen valor, no hay demanda. En la cabeza de la gente, el Microcentro es el distrito financiero de la ciudad. Hoy, ese posicionamiento se ha diluido, un rol del Gobierno es promover un reposicionamiento para el área que atraiga al inversor y al habitante. Al capital y a la demanda.

Microcentro porteño. durante la segunda ola de covid 19. Foto German Garcia Adrasti - FTP CLARIN

– (SF) Tenemos que pensar la ciudad en términos ecológicos, produciendo menor huella de carbono y aprovechando el gran valor de la inversión en infraestructura que nos permite posicionar a Buenos Aires a nivel global. Cuando una ciudad pierde una área como el Centro, se pierde un capital social que le permite a Buenos Aires instalarse en la Aldea Global con capacidad para competir.

– (RN) Es importante que con cualquier cosa que se haga, Buenos Aires no deje de ser Buenos Aires. El uso residencial es posible en el Centro con la reglamentación actual. En las zonas que no son Área de Protección Histórica (APH) se permiten oficinas, comercio y vivienda. Fuera de las APH, el Microcentro es área de alta mixtura de usos, va todo.

Microcentro porteño. durante la segunda ola de covid 19. Foto German Garcia Adrasti - FTP CLARIN

– ¿Es posible convertir los edificios de oficinas en viviendas?

– (SF) Torres como la de YPF no se pueden convertir en viviendas, pero hay muchas viviendas que se transformaron en oficinas, y ahora se podrían reconvertir de oficinas a viviendas. En Avenida de Mayo, por caso, hay muchos edificios que fueron residenciales y podrían volver a serlo.

Microcentro porteño. durante la segunda ola de covid 19. Foto German Garcia Adrasti - FTP CLARIN

– (AGR) Hay que tener en cuenta que hoy, el público objetivo para esas viviendas no es el tipo de familia para el que fueron creados los edificios de Diagonal Norte. Para que se produzca una transformación real, hay que crear una demanda real. No por construir viviendas, la gente volverá a vivir en el Centro. Por otro lado, si pedimos que la gente vaya a vivir allí, faltarían espacios verdes.

– (ER) Creo que habría que hacer un catalogo de qué edificios están disponibles para intervenir, hay cantidad de construcciones de principios de siglo XX con ventanas y acondicionadores de aire colgados en las paredes que son fácilmente transformables en viviendas. En los que tienen muro cortina, es más difícil. Por otro lado, hay que considerar que están los edificios fragmentados en propiedad horizontal y hay los que son de un solo dueño. Un equipo interdisciplinario en una unidad de gestión podría detectar todos esos casos.

Microcentro porteño. durante la segunda ola de covid 19. Foto German Garcia Adrasti - FTP CLARIN

– (HF) Me siento muy atraído por la complejidad de las ideas pero convivo con empresarios que tienen un pensamiento más práctico y directo. Lo que percibo con ellos es más crudo. Puerto Madero, por ejemplo, es mayormente residencial, lo que pasó es que la tierra salió al mercado después de la crisis del 2000, en ese momento, era muy buen negocio hacer proyectos residenciales y se construyeron así. La financiación de los proyectos es central, pensaría cómo traer el capital para financiar esa transformación que se pretende para el área. Cual es la realidad de esos edificios que se quieren refuncionalizar, no sé si se puede hacer de manera masiva o atraer al capital privado para eso.

– ¿Cuál es el principal déficit que tiene el área para convertirse en un distrito de usos mixtos?

Microcentro porteño. durante la segunda ola de covid 19. Foto German Garcia Adrasti - FTP CLARIN

– (GG) Para hacer atractiva la zona hay que mantener el espacio público, encontrar un manejo aceptable de la basura, proveer seguridad y limpieza. También sería útil un observatorio de mercado de suelo para intervenir entre la oferta y la demanda.

– (SF) Para que sea atractivo vivir en el barrio hacen falta espacios verdes, pero el principal déficit de la zona son el ruido, las marchas, el mal mantenimiento del espacio urbano y la falta de una población joven. Es una oportunidad para repensar el funcionamiento de esta ciudad. Hay que sostener lo que está en el Macrocentro y apoyar la radicación de actividades que puedan atraer nuevos residentes. En ese sentido, habría que considerar tres aspectos: las tensiones que impulsan a las empresas a irse del área, los problemas que evitan que el centro sea atractivo para vivir y el stock físico real de edificios para reconvertir en viviendas.

Microcentro porteño. durante la segunda ola de covid 19. Foto German Garcia Adrasti - FTP CLARIN

– (RN) Las intervenciones en el espacio público durante la pandemia demostraron que ideas como las supermanzanas son posibles en la ciudad. Podemos potenciar el uso de las calles para el público, podemos potenciar la peatonalización del área centro, todo ese espacio público es maravilloso, hay que volver y usarlo.

– (AGR) Las oportunidades de nuevos espacios públicos están en los estacionamientos que quedaron en desuso, no hay otro barrio con tantos lotes sin construir. La pregunta es ¿Cómo hacés para que eso se vuelva espacio público?

Microcentro porteño. durante la segunda ola de covid 19. Foto German Garcia Adrasti - FTP CLARIN

– (RN) Una herramienta es el Derecho Real de Superficie, un derecho real temporario que le permite a un inversor construir o realizar mejoras en el terreno de otro propietario y utilizarlas por un tiempo determinado. Al final, el dueño se queda con la construcción con el pago de una pequeña cantidad.

– (AGR) También se puede utilizar el sistema de permuta que se empleó en Manzana 66, donde se consiguió espacio público que faltaba en el barrio a cambio de superficie para el anterior dueño en una zona de la ciudad en la que sobra.

Microcentro porteño. gente en situación de calle en Bartolomé Mitre y San Martín. MARCELO CARROLL - FTP CLARIN P1550726.JPG Z

– (SF) Por otra parte, la transformación del stock físico en vivienda se debería hacer con tecnología de punta, generaría más empleo que la obra nueva, y sería más ecológica.

– (ER) Esto es mucho trabajo para los arquitectos de Buenos Aires, generaría una gran cantidad de intervenciones menores. Aprovechemos el momento en el que el consenso sobre esto es positivo.

Microcentro porteño. durante la segunda ola de covid 19. Foto German Garcia Adrasti - FTP CLARIN

– ¿Qué se debería hacer como primera medida?

– (ER) No hay que esperar, hay que conformar algún tipo de unidad de gestión, sobre todo para el área que queda pegada a Puerto Madero, que tiene la banquina y el parque Micaela Bastidas a pocas cuadras.

Microcentro porteño. durante la segunda ola de covid 19. Foto German Garcia Adrasti - FTP CLARIN

– (SF) Hay que aprovechar la infraestructura existente para generar una ciudad de proximidad que permita ir y volver caminando, o en bici, de la casa al trabajo o a los comercios. Es bastante posible y necesario en el Macrocentro más allá de la pandemia.

– (AGR) Las ciudades de los 15 minutos son muy sexy, simples para que la vecina lo entienda. Otra cosa es el Microcentro que tiene a 10 minutos teatros, Puerto Madero, el río, la Reserva, gastronomía de todos los tipos, oferta comercial en San Telmo y edificio históricos.

Microcentro porteño. durante la segunda ola de covid 19. Foto German Garcia Adrasti - FTP CLARIN

– (RN) Habría que trabajar con el concepto de área de desarrollo prioritario. No esperaría para actuar, armaría un grupo de expertos, haría un catálogo de los edificios pasibles de ser transformados, establecería grados de intervención, buscaría los inversores y los ayudaría. Antes de la pandemia, en Washington Square, por cada dólar que ponía el privado, el municipio invertía otro dólar.

– (SF) El camino es el de las inversiones público privadas porque el Estado no puede solo.

– (AGR) Un camino podría ser destinar el presupuesto de Costa Salguero a revitalizar el Centro. En este caso todos queremos lo mismo, por primera vez hay un consenso y tiene que ver con la residencia, la mixtura de usos y más espacios públicos.