Observatorio Metropolitano

El jueves 26 de septiembre, la Legislatura porteña aprobó en primera lectura los cambios al Código Urbanístico (CUr) de la Ciudad. Luego de un mes y medio de debate en las comisiones, la propuesta oficial llegó al recinto con algunas modificaciones.

La reforma estructural que introdujo la Ley 6099/18 ha sido muy criticada por carecer de consensos y atentar contra la identidad barrial. Ahora, un cambio de escenario abre una oportunidad: “Hay un primer acuerdo total de que el Código era mejorable. Jorge Macri tomó el tema en campaña y se comprometió a hacerlo”, puntualiza Álvaro García Resta.

En entrevista con ARQ, el Secretario de Desarrollo Urbano destaca que “ninguna fuerza política tiene la mayoría para sacar el Código tal como entró”. Entonces, la discusión legislativa cobra sustancia.

“Mi equipo estuvo trabajando en la Legislatura, revisando plancheta por plancheta junto a los asesores de todos los espacios políticos”, destaca. Para García Resta “no hay espacio para la discusión poco constructiva, ahora proponés y te exponés, o aceptás”, desafía.

Anticipa que “va a ser un gran acuerdo urbano” y ofrece un título:“Este código no va a ser el código de alguien, va a ser el de todos porque va a salir con consenso político”.

¿Cuál es el principal objetivo del proyecto oficial? “Las leyes tienen un cuerpo, lo que está escrito, y un espíritu, lo que quiere lograr. El espíritu de esta ley es el equilibrio. No concede ni todo de un lado ni todo del otro.Por eso, es lógico que haya ‘ruido’ de ambos lados”.

El proyecto oficial para el CUr “no sería un cambio de código sino un ajuste del actual” que apunta a profundizar sobre tres aspectos: la identidad de los barrios y reconstrucción del pulmón de manzana, la preservación del patrimonio y el desarrollo de la zona sur.

“Respecto de la identidad barrial apuntamos a la futura reconstrucción del pulmón de manzana”, señala. Para lograrlo, las USAB 1 y 2 no podrán llegar a la línea interna de basamento sino a la línea de frente interno, recuperando así terreno absorbente en la manzana.

A su vez, el daño que se quiere prevenir es la aparición de edificios de cinco niveles (los USAB 2, que generalmente son los lotes meridianos de la cuadra) salpicados en las manzanas de casas bajas.

La reforma lograría que los terrenos sobre la esquina, donde la línea de frente interno y la de basamento se encuentran, tengan iguales atractivos para los inversores y que las manzanas crezcan en conjunto, en el menor tiempo posible.

Además, se crea el USAB 0 con una altura máxima de 9 metros. El plan oficial planteaba que fueran sin balcones (por estar ubicados habitualmente en calles de veredas angostas los salientes afectarían el arbolado urbano), pero fue desestimado. En los tres USAB no se exige retiro.

Otro factor que afecta a los barrios es la saturación de usos. Para García Resta, “el desafío de la actividad legislativa es encontrar un instrumento contra la saturación”.

¿Cuándo es mucho? “Palermo evidentemente está saturado en términos de infraestructura. La gente lo disfruta un montón pero algunos que viven ahí lo padecen. La saturación de usos hace mal pero no que exista la mixtura”, define el funcionario.

Otro de los ejes del proyecto es profundizar los incentivos para el desarrollo de la zona sur invirtiendo el sentido de la transferencia de constructividad, es decir, de sur a norte.

“El sur es un tercio de la Ciudad que no se desarrolla. Hoy tiene un fenómeno que es la plusvalía negativa: vale más el costo de construcción que el valor de venta del m2”, compara.

¿Porqué otorgar m2 en la zona norte a quién invierte en el sur? “Para que sea viable el proyecto del sur. En el código anterior estaba planteada la idea de emisión y recepción, a la inversa, pero no funcionó”, asegura.

A su vez, los inmuebles patrimoniales, en cualquier barrio de la ciudad, también se proponen como emisores de constructividad.

Pero antes, se prevé resolver la catalogación preventiva de 4.209 inmuebles: “A partir de ahora, lo que es patrimonio lo será por ley, para que sea nítido y evitar la consulta al Consejo Asesor de Asuntos Patrimoniales en cada caso”.

García Resta destaca que la ley no puede obligar al propietario de un bien de valor patrimonial a mantenerlo sino que le debe ofrecer incentivos para hacerlo.

“La diferencia entre los metros que podría haber hecho y los que tiene se le permite emitir. Y de esa manera hacerse de fondos para sostener el patrimonio -explica-. Entonces, si en 10 años demuestra que mantuvo el bien, se le vuelve a dar la emisión de metros”.

De esa manera, los privados podrían mantener los bienes protegidos. “Que la propia normativa sea la que genere los incentivos para que sea negocio comprar patrimonio”, destaca García Resta.

“Veo algunos buenos síntomas en las discusiones que se están dando, son las que quisimos provocar. Nosotros no quisimos decir cuál es la ciudad correcta. Lo que hicimos fue poner en valor la discusión necesaria: que el patrimonio sea sostenible, que la ciudad se ha equilibrado y que, para que eso suceda, debemos crear los instrumentos”, resume enfatizando nuevamente que “hoy la construcción de la ley es entre todos”.

Actualmente, el CUr tiene un instrumento de transferencia, pero el debate legislativo se centrará en afinarlo. Los diputados tendrán que consensuar en qué porcentaje se hará la transferencia de metros del sur al norte, qué polígonos serán los emisores y cuáles los receptores de m2.

”¿Cuál es el peor escenario? que no se desarrolle la zona sur porque no logremos un acuerdo. Por eso es muy importante para mí formar parte, no solo mirar desde afuera”.