Tomás Gonzalez Casartelli
LA NACION
Es un proyecto que desarrollará IRSA y se estiman US$1600 millones en inversión
9 de julio de 2021
El proyecto Costa Urbana, motorizado por la desarrolladora IRSA, tiene el potencial de tener un impacto inmobiliario y urbanístico como no se ha visto desde la explosión de Puerto Madero. Son más de 70 hectáreas ubicadas en un terreno en el que alguna vez se proyectó la Ciudad Deportiva de Boca, un área contigua a la Reserva Ecológica y pegada al Puerto Madero, el barrio más joven (y caro) de la ciudad. A orillas del río, la ubicación es geográficamente estratégica y estéticamente inmejorable, además de haberse visto sumamente beneficiada por la descompresión del tráfico que hizo posible el Paseo del Bajo. Luego de 30 años en desuso, la empresa que lidera Eduardo Elsztain llegó a un acuerdo con el gobierno de la Ciudad, en un convenio que debe ser aprobado por la Legislatura.
Lo que explica que el área haya permanecido hasta ahora sin uso son las normas de urbanización. Hasta el momento solo se permitía un uso deportivo de la zona y no era posible construir por encima de los 12 metros de altura. Por esa razón la empresa, que compró los terrenos por US$50 millones en 1997, todavía no había colocado los primeros ladrillos en el lugar. Todo eso cambiará, sujeto a la aprobación de la Legislatura porteña en primera y segunda lectura, para dejar lugar a una urbanización de dimensiones faraónicas, en una colaboración público-privada que incluye la cesión del 67% del terreno a la Ciudad, con el objetivo de crear un parque público de 35 hectáreas, más otros espacios de uso común que totalizan 43 hectáreas. Además, IRSA desembolsará unos US$250 millones entre el valor de la tierra cedida al Gobierno y los aportes iniciales para fondos públicos de innovación y desarrollo urbano. Luego a ese monto hay que sumar la inversión que se realizará en infraestructura y el mantenimiento del parque público durante 10 años. Luego, los diversos proyectos de real estate que componen el proyecto serán motorizados por IRSA y distintas desarrolladoras, en una inversión total que se calcula ascenderá hasta los US$1600 millones.
El plano del predio
La primera impresión del proyecto se tendrá caminando por Avenida España en dirección al sur, ese sur usualmente postergado y considerado un subóptimo inmobiliario. De concretarse de la forma en que se lo proyecta, el trazado de Costa Urbana tiene la capacidad de ser un vínculo entre Puerto Madero y el área meridional de la ciudad, derramando con densidad poblacional, servicios, urbanización y empleo sobre las tierras que empiezan cuando termina Puerto Madero. La intención es que el proyecto suponga un avance de la ciudad hacia una región olvidada y poco aprovechada, en un desarrollo teóricamente marcado por el equilibrio entre la propiedad pública y la privada, además de una distribución inteligente y sustentable.
Hasta llegar a la primera entrada peatonal del nuevo proyecto, son 300 metros bordeando un parque público, caminando por el perímetro de lo que será un espacio verde de 35 hectáreas, tamaño cinco veces superior al del Parque Lezama. El nuevo parque es una manifestación de una Buenos Aires que empieza, finalmente, a pensarse en fusión con el río, y no dándole la espalda. Será un parque gigantesco y abierto, para una población porteña que actualmente debe transitar hacia la zona norte de la provincia si quiere pasar una tarde junto al río. Todas las tierras contiguas al agua serán públicas, conformando una extensión verde en forma de L que envuelve a la parte construida del proyecto. Por allí será posible bordear toda la zona caminando o corriendo ininterrumpidamente por un camino entre el verde y el río, o andar en bicicleta a lo largo de un trazado que llega a los 4,2 kilómetros. Entre la orilla del río y la primera línea de edificios habrá una extensión de parque equivalente a dos cuadras y media.
La sección de edificios será una amalgama de viviendas, oficinas, locales comerciales y posiblemente incluya servicios como hotel, centros educativos o de salud, emprendimientos que estarán sujetos a la demanda y las condiciones de inversión del momento. Cruzando el puente peatonal, como se cruza hacia Puerto Madero, el peatón se encontrará con una explanada libre de automóviles, de entre 30 y 50 metros de ancho que atraviesa todo el complejo. Es decir, además del paseo costero hay una segunda peatonal con una amplitud casi dos veces superior a la de la Avenida Figueroa Alcorta, un paseo urbano que transita entre dos hileras de edificios, con todas las plantas que están al nivel de la calle ocupadas por comercios, locales gastronómicos, entretenimiento o consultorios. Todo abierto al público. Los edificios más próximos al parque tendrán una altura máxima de 6 pisos, y los de la segunda franja, de 11. La intención es maximizar las vistas y conservar separaciones amplias, evitando la superposición de megatorres. La última hilera de construcciones, es decir aquella que no da hacia la explanada peatonal, tendrá edificios de 15 pisos. Sin embargo, no todas las construcciones estarían sujetas a límites de altura. “El 20% de la superficie construible estará habilitada para superar los 30 metros de altura”, explicaron desde IRSA. “No necesariamente se construirán torres únicamente, también se puede desarrollar de forma horizontal. Eso dependerá de los desarrolladores, y obviamente en el marco de los límites que impone la nueva norma”, agregaron.
Al final del paseo comercial conformado por los posibles locales de las plantas bajas de los edificios, uno se choca con el inmenso espejo de agua que divide Costa Urbana en dos secciones. Una suerte de litoral que absorbe las crecidas del Río de la Plata, funcionando como enorme laguna urbana que agrega valor tanto a las edificaciones como al parque. Esa laguna existe hoy ( y se alimenta del mismo río, es decir no es artificial), y la intención de IRSA y el Gobierno es mantener la topografía actual. Se la podrá bordear por una rambla, también salpicada por locales comerciales, y hacer una “medialuna” hasta la sección más oriental del proyecto. Allí, aunque de menores dimensiones, el trazado será idéntico al anterior. “En línea con el concepto de ‘ciudad de los 15 minutos’, la idea es que todas las distancias sean caminables y que estén todos los servicios cerca”, explicaron desde IRSA. “En Costa Urbana, el que manda será el peatón y todo será a escala humana”. Ante la consulta sobre la posibilidad de un shopping, Elsztain aclaró que si bien aún no están definidos los detalles de la urbanización, aseguró que seguramente se construirá una propuesta que tendrá las características del Distrito Arcos, un shopping a cielo abierto”.
Como en cualquier proyecto de este tipo, uno de los reparos habituales es que se convierta en una zona de lujo, un cordón que segmenta, privatiza y encarece a una parte de la ciudad. Las defensas contra un proceso de este tipo son las enormes extensiones de tierra pública -IRSA cedió al Gobierno poco menos de dos tercios de la tierra, terrenos que bordean el río y según la empresa son los más cotizados del predio- y el tamaño mismo del desarrollo. Se calcula que habrá unas 6000 viviendas, lo que podría equivaler a 15.000 personas. “Estamos hablando de mucha gente, es impensable hacer 6000 departamentos para el segmento socioeconómico más alto. Creo que va a ser un proyecto para la clase media, que refleje la media de la ciudad. Queremos que Costa Urbana tenga una población lo más diversa posible”, expresó Elsztain, quien además abrió la puerta a la posibilidad de ofrecer financiamiento propio. “De alguna manera lo vamos a ofrecer, como lo hemos hecho siempre. La prioridad es que la gente tenga acceso”, apuntó. Además, el empresario se mostró confiado en el potencial del mercado inmobiliario a pesar de la crisis, luego de destacar los éxitos que su compañía supo cosechar incluso en tiempos de turbulencia macroeconómica.
“En cada momento crítico del país lanzamos un gran proyecto: el Abasto a fines de los 90; en la crisis de 2001/2002 salimos con el shopping en Rosario y en la crisis de 2008 lanzamos el DOT. Está en el ADN corporativo de la empresa”, señaló el empresario. Con respecto al sostenimiento del real estate como refugio de valor de los argentinos, expresó: “El inversor argentino invierte en dólar o en ladrillo. En una época de hiperemisión mundial, lo que más vale es lo que no podés emitir. Será un tiempo de activos reales en detrimento de los financieros El mercado inmobiliario sigue siendo una muy buena inversión”, agregó Elsztain. “La vivienda vale, una oficina bien ubicada vale, el campo vale. En todas las ciudades importantes, las buenas ubicaciones siempre son moneda de cambio muy buscada”.
Si los tiempos legislativos acompañan, las obras de Costa Urbana podrían comenzar a fines de año, y durarían entre “una y dos décadas” antes de su concreción final, por supuesto que dependiendo de las condiciones macroeconómicas locales. Si bien los tiempos son lógicamente largos y la visión es integral y de largo plazo, Elsztain se muestra seguro: “Esto no solamente será una parte integrada a la ciudad. Es el puntapié inicial de la urbanización hacia el sur”. Se trata de un proyecto ambicioso, con una visión que, por la participación del sector público y debido a la importancia de un terreno absolutamente estratégico como nexo entre norte y sur, trasciende al real estate. Proyectos como el de Costa Urbana ponen a Buenos Aires en la senda de la urbanización inteligente y planificada entre múltiples actores. Una deuda pendiente que el tiempo dirá si se paga.