Observatorio Metropolitano

Leandro Murciego. 30/08/2021. La Nación
Todo cambia. Los edificios de oficinas están en proceso de transformación: reconvierten los espacios y redefinen las necesidades y los usos; los casos de los que ya iniciaron la metamorfosis.

El mercado de oficinas está atravesando un fuerte proceso de cambio impulsado por la pandemia que llegó de la mano del coronavirus. En la actualidad, y con el avance de la campaña de vacunación, varias empresas comenzaron a regresar, de a poco, a la presencialidad y eso volvió a redefinir la geografía del mercado de oficinas. Uno de los que más transformaciones está experimentando es el de la zona del Microcentro porteño. Según los expertos, este escenario comenzará a experimentar procesos de profundos cambios que modificarán la conocida geografía de ese polo laboral.

“En la zona, la mayoría de los edificios de oficinas no está operativa. Según nuestros muestreos, el 80% de ellos se encuentran vacíos o parcialmente vacíos, debido a que un gran número de empleados no quiere volver a las oficinas”, comenta Pablo Papadópulos, gerente de la división de oficinas de L.J. Ramos. Y agrega: “Pero el corredor continuará su proceso de transformación. Para el futuro inmediato se estima que muchas empresas continuarán dando forma al movimiento migratorio, que comenzó hace ya un tiempo -previo a la declaración de la pandemia-, y que lleva a las empresas a moverse hacia la zona norte tanto de la Ciudad como de la provincia de Buenos Aires. Aquí, sin dudas, los lugares más elegidos por las compañías que están a la caza de mejores locaciones serán el eje de la Panamericana y la avenida Del Libertador, ya sea de un lado como del otro de la General Paz”. Mercedes Pagliettini, broker Senior de Cushman & Wakefield amplía: “el microcentro ya venía golpeado. Muchas empresas habían comenzado a marcharse ya hace tiempo en busca de mejorar la calidad de oficinas, el entorno para sus empleados, y para evitar las manifestaciones y las restricciones vehiculares que se generaron en la zona en los últimos tiempos”.

En la actualidad las empresas buscan inmuebles desarrollados en plantas libres, con superficies que rondan entre los 200 y los 1000 metros cuadrados. “Ahora los precios de las oficinas de clase B, A y AAA (o premium) en la zona se ofrecen a precios que oscilan entre los US$12 y los US$25/m². Según Mariana Stange, directora de la firma Mariana Stange Real Estate, el éxodo que comenzó a sufrir el microcentro le dio lugar a una vacancia del 11% que generó un importante descenso de los precios. “En las oficinas de clase B, la coyuntura generó reducciones en los precios -que en algunos casos- alcanzan hasta el 50%. Esto está motivando que varias empresas se interesen en la zona pues encuentran la posibilidad de alquilar oficinas a un valor de oportunidad, asegurándose un gasto fijo bajo por los próximos tres años”, cuenta Stange al mismo tiempo ,agrega que: “Esta variación de los precios también toca a los proyectos en complejos de clase A. Por ejemplo, en la isla Catalinas estamos ofreciendo un piso con excelente vista y un layout -adaptable a varios tipos de empresas- en un valor de US$17/m² + IVA, cuando el valor histórico en esa torre ronda entre los US$28 y US$30/m² + IVA”.

Podría decirse que las oficinas que mejor defienden su valor en la actualidad son las que ya están equipadas (con por ejemplo cableado, mobiliario) y que se encuentran en edificios que tienen buenas condiciones generales de mantenimiento. Según Stange, la demanda se presenta más exigente y pide vistas abiertas, ventilación cruzada y, en lo posible, balcón o terraza. Estos dos últimos factores se posicionaron fuerte tras la irrupción de la pandemia.

En este escenario, donde manda la migración y la caída de los precios, algunos brokers comenzaron a recibir consultas de inversores dispuestos a comprar inmuebles de clase B, donde se comercializa el metro cuadrado para la venta entre los US$1800 y US$2000.

PATRICIO PIDAL/AFV

La metamorfosis

Una tendencia que encontró su apogeo en Europa y que, de la mano de algunos desarrolladores, comenzó a ganar la agenda del real estate local es la posible reconversión de los edificios de oficinas. “Cada vez son más los players que empiezan a ver viable la refuncionalización de los edificios de oficinas en inmuebles residenciales. Las zonas que se presentan como lugares más aptos para realizar esta transformación inmobiliaria son las que se encuentran próximas a las estaciones de subterráneos y del metrobus y las que están dentro del área delimitada por las calles San Martín, Córdoba, Leandro N. Alem y la avenida Corrientes. Otros dos ejes que tienen mucho potencial son Diagonal Norte y Sur”, explica el especialista de L.J. Ramos.

Ahora, para poder iniciar este proceso de cambio es preciso que el municipio porteño dé el primer paso y acompañe por medio de estímulos impositivos. Solo así -explican los que saben- se podría llegar a concretar este proceso evolutivo urbano.

Todos los ejemplos de transformación -a nivel mundial- de inmuebles obsoletos y ubicados en zonas comerciales, han evolucionado en el mundo con el apoyo de los distintos municipios. Como por ejemplo, México DF: en una gran zona del downtown cambió el destino inmobiliario con el apoyo del municipio. Algo similar sucedió con la transformación del área metropolitana del pueblo viejo de Montevideo o la de la zona marginal de Manhattan, entre otros.

“Por ahora podemos decir que no hay proyectos de reciclaje de este tipo en marcha, aunque también es justo aclarar que cada vez son más los inversores que están analizando superficies de este tipo para reciclar”, cuenta Papadópulos.

Stange abona una teoría: “Los espacios urbanos con usos mixtos son mucho más sólidos y capaces de soportar las crisis. Miremos, como ejemplo, el comportamiento del rubro retail en el microcentro versus lo que ocurrió en barrios que combinan residencias y oficinas como, por ejemplo, Belgrano y Palermo. Si bien en estos sitios hubo meses de profunda desaceleración, la activación fue más rápida que en el centro donde aún se ve poca actividad. Los comercios de cercanía en los diferentes barrios de la ciudad, aún con cambio de rubro en muchos de ellos, se comportaron mejor que en el centro, donde el cliente procede en su mayoría sólo de las oficinas de la zona”.

Por otra parte, algunos propietarios de edificios de oficinas concretaron alianzas con estudios arquitectónicos con la finalidad de poner en valor o refuncionalizar sus inmuebles para hacerlos más competitivos, en un mercado altamente ofertado y que cambió, fruto de la pandemia, muchas de sus necesidades de uso. “Estas inversiones en algunos casos se traducen en rediseños de layout (cuando éstos son muy específicos e intrincados), modernización de servicios, cambios en áreas comunes, trabajos de pintura, reemplazo de luminarias o mejoramiento de equipos de climatización, entre otras opciones.

Un ícono que se modernizó

Desde hace un tiempo, las oficinas se encuentran en pleno proceso de transformación. La pandemia no sólo trajo consigo cambios de hábitos sino que también instó a modificaciones internas vinculadas con el layout de cada espacio. En muchos casos, tanto propietarios de inmuebles como desarrolladores tomaron nota de las nuevas necesidades y optaron por comenzar a adaptar la infraestructura de estas máquinas de trabajo conocidas como edificios de oficinas. Uno de los ejemplos más significativos es el del edificio ubicado en la esquina que forman las calles San Martín y Bartolomé Mitre, en el corazón de la city porteña. El inmueble, un ícono de la zona que anteriormente pertenecía al ex Banco Río (actual Santander), cuenta con 16 plantas y acaba de atravesar un proceso de remodelación completa tras haber sido adquirido por la firma Tayron Capital.

“El proyecto se pensó en pandemia para la nueva vida que viene”, dijo en diálogo con LA NACION Domingo Speranza, CEO de Newmark. “Empezamos a mediados del año pasado y ya se está ofreciendo”, destacó. El banco permanecerá allí, donde estuvo siempre; alquilará una parte de la planta baja y tres subsuelos para su sucursal. En total, el edificio tiene 12.500 metros cuadrados de superficie disponible sobre la que se están negociando alquileres de oficinas con multinacionales. A su vez, se desarrollaron espacios flexibles para usuarios temporarios, salas de capacitación y de reuniones, y espacios de encuentro para empresas con trabajadores con régimen remoto. “El edificio -que ofrece lugar para 1600 personas- cuenta con un espacio para que se instale una cafetería, que tendrá mesas sobre una vereda propia, a la que se podrá acceder desde el edificio y también desde afuera. Los pisos superiores tienen terrazas abiertas, roof top con cafetería y áreas de flex space”, concluyó el CEO .