Mercedes Soriano. 29/05/2023. La Nación
Un nuevo barrio abierto de 17 hectáreas atrae desarrolladores para la construcción de tipologías que escasean en la zona y que se adapten a las nuevas formas de habitar.
Hubo un momento en el que en la Argentina las casas no tenían portón, alarma o cámaras de seguridad. La gente vivía su barrio a fondo, charlaba en la vereda y circulaba sus calles con tranquilidad. Producto de la creciente inseguridad, los barrios cerrados y countries ganaron terreno, a la vez que se convirtieron en sinónimo de calma y orden. Sin embargo, cada tanto surgen proyectos que buscan revivir el espíritu de pertenencia con el espacio público.
Con ese concepto en mente, un municipio de la zona norte busca devolver esa esencia a sus cuadras. Vecino de Pilar y de Tigre, Malvinas Argentinas tiene en su historial una serie de barrios abiertos tradicionales como Cuba, Los Nogales, El Cortijo y La Pradera, y se consolida como zona donde abundan las casas quintas, como por ejemplo la quinta Los Abrojos, propiedad del ex presidente Mauricio Macri. Ahora, un megaproyecto de esta naturaleza se suma al barrio y propone ser una ciudad de 15 minutos.
En 2015 empezó a elaborarse un masterplan que hoy lleva el nombre de “Plaza Nogales”. Se trata de un predio de 17 hectáreas segmentadas en 19 parcelas de distintas dimensiones ubicado enfrente de la Universidad de General Sarmiento, a pocas cuadras de la estación de tren Lemos -cabecera del Ferrocarril Urquiza- y con fácil acceso desde la Ruta Nacional 202, 8 y 197. Allí albergarán edificios con tipologías adaptadas a las nuevas formas de habitar, producto que escasea en la zona.
En total, el emprendimiento contempla la construcción de 1500 viviendas, 4000 m² de oficina, otros 4000 m² comerciales en los edificios y alrededor de la plaza central y un centro médico. Además, contará con un auditorio municipal, una huerta comunitaria, un mercado de frescos relacionado con la huerta, una capilla, dos grandes plazas y una tercera área verde abierta a toda la comunidad.
“La idea es que la gente que viva ahí se adueñe del espacio público y ocupándolo se haga más seguro, es decir, que la forma de habitar ese espacio público haga que la gente quiera estar en la calle. Por ejemplo, si los chicos quieren andar en bicicleta y el 80% de las calles son peatonales, es más sencillo que eso suceda”, apunta a LA NACION Soledad Pato Vionnet, consultora de desarrollo urbano en Visión Urbana.
Nace una nueva tipología
La zona de influencia tiene dos millones de habitantes, casi la misma cantidad de los habitantes que tiene la provincia de Córdoba. Objetivamente, el proyecto no busca atraer público de otras zonas ni inventar un área de cero, sino crear una solución para la gran población que ya es local. Ubicada a menos de 3000 metros de la consolidada ciudad de San Miguel, los desarrolladores de las tierras analizan que hay 4500 habitantes que son vecinos y durante los fines de semana visitan la zona 9000 personas por el movimiento que generan los clubes cercanos, como el Club Los Cedros, CUBA Villa de Mayo y el Club de Regatas Bella Vista.
Dicha densidad está conformada por gente que vivió ahí toda la vida “pero que lo hace en tipologías obsoletas”, advierte Pato Vionnet. El paradigma habitacional cambió y la demanda hoy reemplaza las casonas emplazadas en terrenos de varias hectáreas por tipologías modernas que se complementen con los servicios de cercanía y con una forma diferente de equipar el barrio que la que se estilaba hasta 1|0 años atrás.
“En definitiva, el eje de Acceso Oeste y Panamericana empieza a renovar tipologías en lugares donde el entorno es más parecido a donde sus habitantes crecieron. Por ejemplo, en el centro de San Miguel no podés lograr estas cosas, en Bella Vista tenés más verde pero no conectividad. En cambio, esta zona tiene la posibilidad de satisfacer todas estas demandas y convertirse en una ciudad de 15 minutos: un lugar donde educarse y trabajar, tener buena accesibilidad con tren y colectivos, shopping con servicios y área verde como la conocieron”, sostiene Miguel Pato, analista de temas urbanos.
En este marco contextual, indican que al menos el 20% de la población de la zona está en condiciones de acceder a las nuevas viviendas ya que no todos los proyectos son del mismo nivel. En el nuevo espacio que ya tiene las calles construidas va a haber edificios más austeros y otros más ambiciosos en cuanto a terminaciones y propuesta de oferta en metros, enmarcados en el programa que configura la flexibilidad de tipologías de cada parcela para que no se canibalicen los productos: “En la medida que haya un desarrollador haciendo una tipología particular en un segmento de bolsillo específico, proponemos darle prioridad para que el mercado absorba el producto sin generar competencia interna. Por ejemplo, tenemos edificios que pueden ser de dos y tres dormitorios de 50 a 80 metros cuadrados y otros de dos y tres dormitorios que pueden ser de 120 y 180 m²”, detalla Pato Vionnet.
Tilo, el primer edificio del predio con fecha de entrega para noviembre de este año, se encuentra enfrente de la Universidad de General Sarmiento, donde pasan a diario 20.000 alumnos y 500 profesores. Teniendo en cuenta esa comunidad, el edificio se planificó con unidades de 35 a 45 m² con tickets desde US$50.000 a US$65.000, un primer piso de oficinas con distribuciones que van desde los 34 m² hasta los 176 m² y con locales de los cuales los más grandes cuentan con 80 m² totales y están valuados en US$205.000. “Este tipo de productos en zona noroeste aparecen recién ahora porque solo hay en los centros tradicionales pero no en las afueras. Otras zonas como Buenavista en San Fernando o Ayres Vila en Pilar también renovaron la tipología de sus ejes para quienes no quieren vivir en una casa, pero tampoco en la Capital”, analiza la consultora de desarrollo urbano en Visión Urbana.
De momento, el único edificio en ejecución dentro de Plaza Nogales lleva el 60% vendido y algunos de sus compradores son inversores. “Comparativamente y hablando puntualmente de esta obra, la zona ofrece rentabilidades muy convenientes en relación a la ciudad de Buenos Aires. Por ejemplo, en el centro de la ciudad un departamento de dos ambientes a estrenar se ofrece por encima de los US$130.000, siendo el valor en dólares un 100% por encima del edificio Tilo”, analiza Federico Negro, desarrollador del primer edificio en ejecución del proyecto y dueño de la inmobiliaria homónima que opera en la zona, y continúa: “En cuanto a la rentabilidad del proyecto en Malvinas, los alquileres están proyectados en $100.000 al día de hoy, y un departamento en CABA ronda entre los $130.000 y $170.000. Entonces, pensado en la rentabilidad de los dólares invertidos, el proyecto de Malvinas sube un punto porcentual la calidad de la inversión llevando de 3% a 4% los dólares invertidos a la cotización de dólar billete”.
De momento, hay algunas parcelas reservadas y hay activas conversaciones con desarrolladores -algunos de la zona y otros de zona norte- interesados en el emprendimiento abierto para avanzar en nuevos proyectos y un centro de salud. Cada lote va a tener su acceso perimetral y tienen capacidad para construir edificios de 3000 a 10.000 metros cuadrados, siempre bajo la pauta de ser de hasta cuatro pisos para respetar la altura de la copa de los árboles.
La adaptación de la zona
El efecto derrame de San Miguel empieza a llegar a esta zona. En la esquina de la rotonda de la RN 202 a cuatro minutos en auto de Nogales, hay dos proyectos recientes de edificios de planta baja y cuatro y cinco pisos, aunque estos al estar pegados a la ruta no tienen el ritmo tranquilo que sí tiene el nuevo polo urbano. Por ejemplo, en el emprendimiento Las Horquetas -que tiene apenas cinco años de antigüedad- las unidades de 60 m² totales se publican a US$110.000 y un tres ambientes de 94m² a US$150.000. El otro proyecto de la rotonda es el Complejo San Francisco, donde hay unidades a estrenar de 60 metros cuadrados publicadas a US$110.000 y de 92m² a US$178.000.
En la cercanía, hay tanto barrios consolidados como terrenos disponibles. “Hay casas de reventa de distintos segmentos en los barrios abiertos Los Cedros o Los Nogales, que eran casas quintas y se fueron subdividiendo. En una extensión de tres cuadras encontrás en terrenos desde 1500 metros cuadrados casas desde 300 m² de las décadas del 40 y 50 publicadas desde US$500.000 a US$1 millón así como también otras más chicas de US$150.000, según Federico Negro.
Quienes buscan construir una casa, el proyecto vecino de Las Mercedes tiene seis de sus 14 lotes por vender. En un barrio abierto que supo ser una quinta familiar de dos hectáreas y media, los lotes unifamiliares son en su mayoría de 1500 metros cuadrados y el ticket ronda los US$130 por metro cuadrado.
Un corazón verde
Si bien el municipio cuenta con espacios verdes de entre 3000 y 6000 metros cuadrados, esta propuesta redobla la apuesta y el verde es el gran protagonista. “Es un predio que se arboló en 1984 con un proyecto de Thays y desde ese momento pensado como algo que tuviera calles, vida”, comenta Pato Vionnet. En efecto, la plaza central ocupa la superficie de una hectárea, los espacios verdes representan el 14% de las 17 hectáreas y la infraestructura se trazó en función del arbolado.
El paisajismo tuvo un peso importante y de los 1800 árboles -que contienen desde especies autóctonas a otras adaptadas- ya se realizaron trasplantes exitosos para llevar a cabo el primero de los proyectos residenciales. En relación a ese concepto es que se tomaron medidas de sustentabilidad como diseñar un jardín de lluvia para retener el agua, generar mayor absorción y riego y se usaron materiales amables con el medio ambientes.
La plaza central de una hectárea es la que marca la diferencia entre ritmos y tipologías. Del lado de la universidad, las tipologías más pequeñas y propuestas comerciales pensadas para poco tiempo como “café al paso” y comercios para la comunidad educativa como centros de copiado o farmacias. En la medida que se alejan de la universidad se construirían unidades más grandes y los locales para permanecer dentro. Las plantas bajas de los edificios están pensadas para tener zócalos comerciales que continúen y se acentúen en el perímetro de la plaza principal. Estos locales de cercanía se complementarán con la oferta del Shopping Terrazas de Mayo, ubicado a menos de dos kilómetros de distancia, donde hay cine, locales de indumentaria, juegos para niños, un patio de comidas y un hipermercado Carrefour.
Los vecinos van a poder pasear por las dos plazas principales y la mayoría de las calles, ya que el 80% de éstas son peatonales. “Este rasgo surge del plan de un barrio abierto pero cerrado por diseño, ya que la disposición de la circulación para vehículos es exclusivamente perimetral y no deja penetrar con vehículos el barrio”, cuenta Soledad Pato Vionnet. Para quienes lleguen en auto habrá en las calles externas estacionamiento a 45°, los proyectos comerciales tendrán parking para visitantes y cada proyecto tendrá estacionamiento propio.
Una catapulta para el municipio
El Municipio de Malvinas Argentinas tuvo que empezar casi de cero. El 20 de octubre de 1994 se desmembró el ex Partido de General Sarmiento y se dividió en tres nuevos distritos: Malvinas Argentinas, San Miguel y José C. Paz. En aquella época, los espacios principales como auditorio municipal o la iglesia quedaron en tierras de San Miguel y Malvinas quedó acéfalo en términos de edificaciones municipales.
Recién en 1998 el partido le compró al ejército unas tierras donde pasó a desarrollar la nueva centralidad de la municipalidad, se creó la localidad de Malvinas Argentinas del partido homónimo. “Allí está ejecutado el palacio municipal, el consejo deliberante, la casa de cultura y arte, se está haciendo un teatro y se proyectan locales gastronómicos, oficinas y viviendas”, describe Roberto Caratozzolo Copes, secretario de Obras Publicas y Planificación Urbana en Malvinas Argentinas, sobre las acciones que se enmarcan en el masterplan municipal denominado “Nueva Ciudad Malvinas Argentinas”.
Por su parte, el proyecto de Nogales establecerá una relación simbiótica con el municipio y colaborará con el espíritu de este programa. “Tenemos el compromiso con el gobierno municipal de construir una serie de cosas como el auditorio municipal que arrancará este año la construcción y un estacionamiento subterráneo para 40 plazas a disposición del barrio”, agrega la consultora de desarrollo urbano en Visión Urbana.
Además, las bicisendas de Plaza Nogales estarán cercanas a las que se ejecutarán en la Ruta 202, línea que delimita las tierras del partido con las de Campo de Mayo y que transformaría una ruta en algo más accesible y cotidiano. Este camino que conecta con Acceso Oeste o la Panamericana se encuentra en proceso de adjudicación y el Secretario de Obras Públicas y Planificación Urbana del partido espera “que se firme el contrato para fines de junio y pueda iniciar la obra a mediados de agosto”.
“El proyecto de Nogales va a terminar de potenciar esa tierra vacante que estaba hace tiempo en la zona. Le va a dar otra entrada y carácter a Malvinas y nos entusiasma que se integre al municipio en lugar de convertirse en otro barrio cerrado”, opina Caratozzolo Copes.