Mercedes Soriano. 3/02/2023. La Nación.
A pesar de registrar los valores más altos de la ciudad, el corredor norte es una de las zonas que más creció en población según los recientes datos del Censo 2022.
La Ciudad de Buenos Aires tiene 230.000 nuevos habitantes y la Comuna 12 fue la que más creció la población en los últimos 12 años
Santiago Filipuzzi - LA NACION
Los resultados provisorios del Censo 2022 brindaron un pantallazo de cómo se vive en el país. Uno de los datos más interesantes es que la Ciudad de Buenos Aires tiene 230.000 habitantes nuevos, es decir que creció un 8% la cantidad de gente que allí vive en comparación con los datos relevados en 2010. En particular, son muy pocas las comunas donde creció su población.
Cuál es la Comuna que más creció y sus precios
Precisamente fue la Comuna 12 donde más aumentó la cantidad de habitantes en los últimos 12 años. Desde 2010 se mudaron 36.178 personas, que evidencia un crecimiento del 18,08%. La 12 está integrada por los barrios de Coghlan, Saavedra, Villa Urquiza y Villa Pueyrredón, donde los precios de venta por metro cuadrado promedian los US$2430, US$2263, US$2384 y US$2058, respectivamente, según datos de Zonaprop.
Para vivir en estos barrios donde se encuentra el reconocido polo gastronómico DoHo, el precio de las unidades más pequeñas parte desde los US$69.150. Este es el valor promedio de un monoambiente en Villa Pueyrredón, aunque los números crecen a US$79.000, US$80.000 y US$82500 en Coghlan, Villa Urquiza y Saavedra, respectivamente.
Quienes en la última década se mudaron por esta zona se toparon con altos precios de alquiler. El valor promedio para un departamento de dos ambientes en Villa Urquiza alcanza los $107.712 mensuales y es el más alto de la comuna. Le siguen Coghlan con $106.820 y Saavedra con $104.536 por encima de las seis cifras y sale de la lista de los 10 barrios porteños más caros para alquilar Villa Pueyrredón con $97.379 por mes.
Siguiendo a la Comuna 12, la Comuna 6 fue la segunda que más creció, tal es así que en 2021 se hizo con el título del barrio con mayor cantidad de construcciones nuevas. Se trata del barrio de Caballito, el cual fue atravesado por una revolución gastronómica en los últimos años con el crecimiento de la avenida Pedro Goyena y sus alrededores. Ubicado en el centro de la ciudad, su buena accesibilidad y su oferta de entretenimiento lo hicieron candidato para la construcción de viviendas Procrear, al igual que Palermo.
Desde 2010, se mudaron al barrio 27.708 personas que significaron para la zona un crecimiento demográfico del 15,74%. En este barrio, el valor de los alquileres promedia los $95.047 y el metro cuadrado de venta los US$2182.
Curiosamente, sus barrios vecinos Flores y Parque Chacabuco que conforman la Comuna 7, fueron la única zona en registrar una baja en la cantidad de residentes en todo CABA. En un poco más que una década, abandonaron el barrio 3759 personas, por lo que su población disminuyó en un 1,70%.
Cuánto cuesta vivir en la Comuna más poblada
De acuerdo a la información oficial analizada por el equipo de LN Data, la comuna más poblada es la 13 -conformada por Núñez, Belgrano y Colegiales-, con 265.199 habitantes. Y también recibió población nueva en un 14,64%, ubicándose detrás de Caballito.
Los tres barrios de la Comuna 13 entran en el ranking de los 10 más caros para alquilar en Capital y superan la barrera de las seis cifras, por encima del alquiler promedio porteño de un departamento de dos ambientes que en enero se ubicó en $99.290, según Zonaprop.
La oferta más exclusiva dentro de la Comuna 13 en términos de precios se encuentra en Núñez. Desde Reporte Inmobiliario señalan que los monoambientes usados se alquilan a una media de $79.900, los dos ambientes $112.500, los tres ambientes a $127.500 y los de cuatro a $190.000.
En el caso de Colegiales, los contratos de alquiler de unidades de dos ambientes rondan los $108.258, sin contar el gasto de expensas, de acuerdo a los datos publicados por Zonaprop. Los valores más accesibles en la Comuna se encuentran en Belgrano, donde los departamentos de un dormitorio se alquilan a $107.258 promedio por mes, según señala el portal inmobiliario.Quienes elijan invertir en estos barrios por su gran accesibilidad y oferta de servicios y entretenimiento, también se enfrentan a los precios más altos del mercado.
El Bajo Belgrano, el barrio River, Belgrano R, son algunos de los nombres con los que se conocen distintas áreas de Belgrano. El barrio vecino de Núñez y Palermo es el más barato de la Comuna para alquilar pero el más caro de los tres para comprar una vivienda. En líneas generales, se trata del tercer barrio más costoso para adquirir una propiedad de la ciudad, con un valor del metro cuadrado promedio de US$2.737.
De los más de 97.000 departamentos en venta que hay ofrecidos en la Ciudad, Núñez concentra un 12,09% y es el quinto barrio con mayor cantidad de inmuebles que buscan nuevo dueño. El metro cuadrado a la venta está en el orden de los US$2.658, mientras que el a estrenar promedia los US$2784, el de pozo US$2608 y el usado US$2573, según los datos publicados por Zonaprop.Los precios más bajos de la Comuna se encuentran en Colegiales, donde el metro cuadrado promedio cotizaba US$2527 en enero del 2023. Junto a Núñez, los barrios tienen mejor rentabilidad que Belgrano, ya que su 3,9% reportado por Zonaprop supera los 3,6% de este último.
Cuál es la Comuna más demandada para comprar y alquilar
Pero si de barrios de moda se habla, Palermo es uno que siempre figura en las listas. También posicionado como uno de los lugares más caros de la ciudad, la Comuna 14 es habitada por 249.016 personas, registrando un aumento de 10,20% y siendo la cuarta que más creció, según el Censo 2022.
En el barrio trendy, los dueños piden a sus inquilinos un promedio de $120.464 por mes para un departamento de un dormitorio y los números indican que es el segundo barrio más caro para alquilar en la Ciudad, después de Puerto Madero ($208.625 por mes).
Al ser una zona muy codiciada por su infraestructura, oferta cultural, distintos perfiles de vivienda, polos gastronómicos y servicios de todo tipo, su crecimiento en aumento en plena crisis del mercado inmobiliario se da por la oportunidad que ofrece su localización y el entorno particular de sus calles.
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En Palermo Soho, el valor promedio de cotización alcanzó los US$3266/m² el año pasado, según un relevamiento de Reporte Inmobiliario. Este precio se muestra como una oportunidad cuando se lo compara con los valores que se pedían algunos años atrás. Por ejemplo, hace cuatro años el metro promedio cotizaba por encima de los US$4000. Es decir que el valor actual representa un 18,41% del promedio pretendido en 2019 y los valores se retrotrajeron a los registrados en 2015.
Las subdivisiones palermitanas son muchas. Palermo Viejo, Soho, Hollywood, Botánico, Chico, Pacífico, Nuevo, Green, Las Cañitas... la lista puede seguir. En líneas generales, el precio del metro cuadrado promedia los US$2925, en el caso de los emprendimientos a estrenar promedia los US$3168 y en los de pozo el valor desciende a US$2928. Como es de esperar, el usado es el más barato con US$2795 por metro cuadrado.
La comuna menos poblada, otra de las más caras
Quienes se mudan a un barrio con alta densidad de población de la ciudad, y en especial si lo hacen a un edificio, asumen que van a tener que convivir con una gran circulación de gente a diario. Sin embargo, no todo el mundo está preparado para vivir rodeado de mucha gente constantemente.
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Este público es el que podría inclinarse por la comuna donde menos gente vive, aunque eso implique un precio alto. Es justamente el barrio de Recoleta -paradójicamente vecino del poblado Palermo- donde se encuentra la menor densidad demográfica dentro de los límites porteños. En la Comuna 2 residen actualmente 158.368 habitantes, según los datos provisorios difundidos por el Instituto Nacional de Estadística y Censos (Indec) y fue la que presentó menor crecimiento con un 0.28%.
Conocida por sus construcciones parisinas, hoteles cinco estrellas, embajadas y sus puntos turísticos como el Cementerio de la Recoleta, el centro cultural y el Museo Nacional de Bellas Artes, quienes tienen un departamento de dos ambientes allí lo alquilan a un promedio de $108.563 al mes. Para los interesados en comprar una unidad, el metro cuadrado promedia los US$2538, con un estimado de US$2976 en el caso de los departamentos nuevos y US$2450 en las unidades usadas.