Silvia Gómez. 10/08/2021. Clarín
Empezaron en edificios en donde hay pisos vacíos por el home office y proponen convertirlos en departamentos. Qué cambios de leyes son necesarios.
El centro vacío por la pandemia. Ante la falta de ocupación de oficinas hay consorcios que ya plantean la transformación de oficinas en viviendas. Foto: Germán García Adrasti
Pese a la alarma frente a la circulación comunitaria de la variante Delta de coronavirus, en las calles, en bares y restaurantes, en las escuelas, en parques y plazas; en breve, espectáculos masivos y apertura al turismo. Poco a poco los vecinos y vecinas van ganando los espacios que cedieron ante la llegada de la pandemia. Sin embargo, hay una zona de la Ciudad que permanece en quietud, y por momentos, luce desolada. Es el Area Central. La enorme concentración de oficinas, la falta de mixtura en los usos y el home office, la pusieron en jaque.
Y si bien existen proyectos de la Ciudad para generar una reactivación, y un debate académico en torno al futuro, los privados comenzaron a moverse. En estos días la administradora de un edificio de oficinas, ubicado en inmediaciones a las Galerías Pacífico, convocó a una reunión a propietarios y propietarias. Les presentó un proyecto para transformar las oficinas en monoambientes; el edificio tiene plantas enteras de más de 200 metros cuadrados.
"Fue interesante desde el punto de vista del debate. Era una charla pendiente porque la realidad es que en el edificio hay pisos vacíos y tenemos expensas que rondan los 100.000 pesos. Los propietarios más antiguos cuentan que jamás el edificio tuvo pisos vacantes, ni siquiera en 2001", contó a Clarín uno de los propietarios. "Honestamente, algunos quedamos en shock con el render porque los monoambientes se venían como cajas de zapatos. Pero es una propuesta de inversión que se analizará. Fue una primera reunión y sobrevolaron muchas dudas. Veremos", contó.
"Este caso revela un dato concreto, valioso, más allá de lo que diga el mercado o los arquitectos y urbanistas; incluso más allá de las intenciones políticas. Hay un interés real sobre cómo se sigue hacia el futuro", evaluó José Rozados, del portal Reporte Inmobiliario. "La realidad indica que el Area Central no se puede sostener sin gente. La gente, circulando, provoca la actividad económica. Y por otra parte, las oficinas están obligadas a reformularse porque la necesidad concreta de metros cuadrados bajó. Una empresa de 500 empleados, que antes tenía esa misma cantidad de puestos fijos, hoy puede funcionar con 100 puestos fijos, rotar al personal y seguir con el home office", ejemplificó.
El centro vacío por la pandemia. Ante la falta de ocupación de oficinas hay consorcios que ya plantean la transformación de oficinas en viviendas. Foto: Germán García Adrasti
¿Es posible la reformulación del Area Central? "Si, es posible y estamos ante una gran oportunidad", evaluó el arquitecto Fabián de la Fuente, director del Laboratorio de Urbanismo y Arquitectura de la UNSAM y docente de Planificación Urbana en la UBA. "Pero para esto tenemos que tener en cuenta el rol del Estado. Es el único garante de dar orientación al crecimiento y poner las pautas y lineamientos del modelo a seguir. Debe ser el mediador entre las necesidades colectivas y los interesas particulares. Por otra parte el Estado es un actor importante porque posee un territorio real, concreto, el de las calles, las veredas y el espacio público y las infraestructuras. Me parece necesario que se cree una unidad ejecutora gubernamental que lleve adelante una agenda participativa. Estamos en 2021, pero mirando hacia el 2050", sentenció.
Por otro parte, De la Fuente entiende que es necesario adaptar el Area Central para ir hacia su "residencialización": "Hay que generar lugares de encuentro y equipamiento acorde a las nuevas necesidades. Los comerciales, como por ejemplo, verdulerías, almacenes y ferias; y los públicos, equipamientos, colegios, parques para niños y plazas. Estas obras públicas y privadas implican motorizar la construcción. Por su parte, el privado aportará lo suyo porque es necesario también intervenir con obra el stock edilicio que no está siendo utilizado o está siendo subutilizado. Finalmente, se requiere de la obra pública y privada para el reposicionamiento de un Area Central que no es sólo de la Ciudad, es el Area Central del AMBA. En tanto haya una orientación de hacia dónde ir, estaremos en condiciones de asumir la responsabilidad de generar la transformación que requiere esta zona", concluyó.
Una fuente del sector inmobiliario, con muchos locales y oficinas en alquiler y venta en el Area Central, reveló a Clarín que una importante universidad privada de tecnología se encuentra en este momento evaluando una propiedad en donde por años funcionó la sede de un banco, en plena city porteña. "Ojalá esta operación se pueda concretar. Necesitamos que esta zona se reactive. Así como existen los polos tecnológicos y audiovisuales, me imagino un polo educativo, cultural, comercial y residencial. Por qué no una petit Boston", se preguntó este agente, haciendo referencia a la ciudad norteamericana reconocida por la concentración de universidades.
El centro vacío por la pandemia. Ante la falta de ocupación de oficinas hay consorcios que ya plantean la transformación de oficinas en viviendas. Foto: Germán García Adrasti
El gobierno, a través de la Secretaria de Desarrollo Urbano, impulsó el tratamiento en la Legislatura de un cambio en el Código de Edificación y habilitó las transformaciones de oficinas en viviendas. "Y ahora, también en la Legislatura, está en tratamiento una ley que nos permitirá lanzar créditos para alquiler y compra de vivienda en esta zona, para incentivar la demanda. Y vamos a promover el financiamiento de las obras, también por ley, con un "Fondo de Desarrollo Urbano Sostenible" (FODUS), que se nutrirá de lo que la Ciudad recaude a través de convenios urbanísticos y por la plusvalías de construcción", explicó Alvaro García Resta, secretario del área.
Según datos de la Secretaría, entre el 60 y el 65% de los inmuebles de la zona son oficinas. Hay un 20% de locales y el resto, viviendas. "En términos de visión urbana, lo mejor que le puede pasar a las ciudades es la mixtura de usos. El volumen de oficinas que tiene hoy el Area Central impone que todo gire en torno a esos usos y no está bien, no es sano para el desarrollo. Hay una parte en la que avanzamos, con las Areas Peatonales, las obras sobre avenida Corrientes, los parques del Paseo del Bajo. Durante la pandemia hablamos mucho sobre la ciudad de los 15 minutos, en la que podés trabajar y vivir, y salir a caminar, a hacer las compras, ir al teatro, al cine, a la Costanera y a Puerto Madero en bici. Es lo que tenemos que lograr ahora que se presenta esta oportunidad", evaluó el funcionario.