Observatorio Metropolitano

Página 12 | EL PAÍS | 25 de febrero de 2019 |  Por Nicolás Romero
Cada vez más cemento y más torres

Para garantizar el proceso de reconfiguración territorial de la ciudad y asegurar el negocio de los desarrolladores inmobiliarios, el oficialismo, con mayoría automática en la Legislatura, aprobó a fines del año pasado los Códigos Urbanístico y de Edificación. El nuevo Código, que reemplaza al de Planeamiento Urbano de 1977, “amplía la capacidad constructiva un 30 por ciento y eleva el potencial de construcción a los 456 millones de metros cuadrados, es decir, duplica la superficie construida en la ciudad, que es de 220 millones. Al aumentar la capacidad de un predio se genera mayor presión sobre él para que se lo demuela”, explicó el arquitecto especialista en urbanismo Manuel Ludueña.

En la ciudad se construye, en promedio, “un millón y medio de metros cuadrados por año, de ahí surge el pensar cuánto gastarías en materializar esos metros cuadrados y en términos de suelo a cuánto corresponde. También busqué un promedio de los permisos de obra y a qué suelo correspondía, e hice un cálculo de suelo que se necesita. Y lo que se demuele anualmente para poder hacer esos edificios es de orden de las 400 parcelas, eso significa algo así como que cada siete años se arrasa un barrio. Es impresionante, y no es lo que va a pasar sino lo que pasa”, explicó el especialista para quien el nuevo Código es “la justificación y el blanqueo de las acciones que fue diseñando el gobierno”.

La capacidad constructiva con el Código anterior, según explicó el arquitecto, ascendía a 348 millones de metros cuadrados, de los cuales están utilizados a nivel residencial unos 154 millones y no residencial 66 millones; dejando una superficie potencial de 128 millones, una densidad de población de 14 mil habitantes por kilómetro cuadrado y una altura promedio de edificación de 2,5 niveles. Estos números, cambian de forma abrupta con el nuevo Código: la capacidad potencial agrega 236 millones de metros cuadrados, la densidad pasa a duplicarse, 29 mil habitantes por kilómetro cuadrado, y la altura promedio será de + cinco niveles, casi seis.

Por otra parte, de acuerdo a las estimaciones que realizó Ludueña, todo indica que la ciudad va a ser más alta.

“Hay varias áreas, C1, C2 y C3, que son área central –zonas destinadas a la localización del equipamiento administrativo, comercial e institucional y que se desarrollan en correspondencia con vías de alta densidad de transporte público de pasajeros– que son corredores de mayor intensidad de ocupación, que se amplían. Los corredores principales, como avenida Rivadavia de la cual el 50 por ciento tendría los mismos usos que el área central, avenida Santa Fe, toda la  avenida Cabildo y Libertador. Y eso implica una cuestión contradictoria del Plan Urbano Ambiental (Ley 2930) que habla de policentros, no seguir ampliando el área central que es lo que hace el gobierno porque busca mayor renta. Y a esto se suma la transferencia de la capacidad constructiva de 4 millones de metros cuadrados de los edificios  protegidos  a la zona de La Boca,  73  hectáreas en las que quien quiera construir una torre lo va a poder hacer porque está habilitado para eso”. “Todas estas regulaciones presionan  para  favorecer  la  demolición  del  patrimonio  social  con  usos residenciales  de  baja  y  mediana  densidad,  así  como  industrial,  produciendo la expulsión  (gentrificación)  de  residentes  y trabajadores que se desplazarían al Gran Buenos Aires (GBA)”.