La ciudad exhibe una problemática que también atraviesa a otras grandes urbes: inmuebles que funcionan como reserva de valor, alquileres cada vez más exigentes y un acceso a la vivienda que se vuelve más complejo para amplios sectores. El Auditor
Manuela Moyano
“Se construye mucho en la ciudad, pero no en función de las necesidades de las personas que necesitan vivienda, sino que hay mucha construcción que viene desde la especulación”. La definición de la arquitecta Bárbara Rossen condensa una de las contradicciones más visibles de Buenos Aires: la ciudad sigue edificando, pero el acceso a la vivienda se vuelve cada vez más difícil.
Los números ayudan a dimensionarlo. “Los últimos estudios muestran que el 12,6% de los departamentos de la Ciudad de Buenos Aires están vacíos”, afirma Fernando Álvarez, investigador de la Fundación Tejido Urbano. Al mismo tiempo, la ciudad tiene cada vez más hogares que dependen del alquiler: “Pasó de casi no tener inquilinos a que sean demasiados. Eran menos del 20% y son cerca del 40%”, revela.
No se trata de una rareza exclusivamente porteña. El fenómeno atraviesa a muchas grandes urbes, donde la vivienda dejó de ser solo refugio y pasó a funcionar como activo financiero. Pero en Buenos Aires la paradoja se volvió demasiado visible: mientras sobran metros cuadrados sin uso efectivo, cada vez más personas quedan atrapadas en alquileres caros, frágiles o directamente inaccesibles.
Un bien para guardar valor
Para Álvarez, el corazón del problema está en el cambio de función de la vivienda. “En la Ciudad de Buenos Aires es casi como tener un plazo fijo. La gente lo conserva como dinero y no como vivienda”, resume. En esa lógica, el inmueble deja de circular como bien de uso y se transforma en reserva de valor, algo especialmente persistente en Argentina y en sus grandes centros urbanos.
Rossen va en la misma dirección. “Hay que volver a pensar en la vivienda como derecho”, plantea. Lo que observa es una ciudad donde buena parte de la oferta nueva responde antes a la lógica de inversión que a las necesidades de quienes buscan un lugar para vivir. En ese marco crecen también los alquileres temporarios, las unidades mínimas y los desarrollos pensados más para resguardar capital que para alojar familias.
En este sentido, Eduardo Reese, arquitecto y urbanista, considera que “el mercado inmobiliario es especialmente opaco en Argentina: se sabe poco sobre cómo se forman los precios del suelo, los alquileres y la vivienda. Hacer visibles esos mecanismos permitiría discutir con más rigor por qué se pagan precios tan altos, pero también abriría un debate político incómodo que, en general, el Estado evita afrontar”.
Más inquilinos, menos margen
El aumento del alquiler como forma de acceso urbano es uno de los grandes cambios de época. Ya no se trata solo de sectores de menores ingresos: también para amplias franjas de clase media, la vivienda propia se volvió lejana o directamente inviable.
Una fuente del Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC), que pide reserva de su nombre, lo resume así: “En general, dentro de la clase media, los alquileres son frecuentes entre los jóvenes emancipados, ya que no compran propiedad. Los que no alquilan es porque todavía no pueden irse de la casa de sus padres”.
El límite de las respuestas parciales
En ese punto aparece otro consenso entre las fuentes: no hay una herramienta única capaz de resolver el problema. El crédito puede ayudar a un sector, pero no ordena por sí solo el cuadro general. “Un crédito es un instrumento financiero, no es una política urbana; no alcanza”, señala Rossen.
“Es muy difícil abarcar políticas públicas cuando no tenés datos”, señala Fernando Álvarez, de la Fundación Tejido Urbano
Álvarez suma una objeción de escala. Aun cuando existan programas o líneas específicas, su alcance sigue siendo muy menor frente a la magnitud del déficit. “El Estado no llega a la escala que necesita”, afirma. Y menciona un ejemplo elocuente: “El Fondo de Integración Socio Urbana (FISU) recaudaba USD 200 millones por año, pero necesitaba USD 60.000 millones para arreglar el problema de la mayoría popular”.
Esa distancia entre la dimensión del problema y la capacidad efectiva de intervención aparece como una de las claves del escenario actual. No porque no existan instrumentos, sino porque resultan insuficientes frente a una crisis que se fue expandiendo.
Un Estado con menos capacidad
La discusión sobre el rol estatal no se agota en una sola gestión ni en una sola administración. La fuente del IVC plantea que hoy el organismo central de la política habitacional porteña atraviesa una situación delicada: “Está desfinanciado”, asegura.
Más allá de las responsabilidades puntuales, el dato sugiere algo más amplio: las herramientas públicas vinculadas a la vivienda fueron perdiendo potencia, continuidad o centralidad frente a otras prioridades. Para Rossen, ese deterioro impacta directamente en la capacidad de respuesta. “Se fue vaciando de contenido, de recursos, de capacidades”, dice sobre el instituto.
El problema de no saber lo suficiente
Para Álvarez hay, además, una carencia previa a cualquier política. “Es muy difícil elaborar políticas públicas cuando no tenés datos”, advierte. Su observación apunta a una falla estructural del debate argentino sobre vivienda: muchas veces faltan información sistemática, series comparables y diagnósticos públicos suficientemente sólidos como para orientar decisiones de largo plazo.
Desde Tejido Urbano, cuenta, una parte del trabajo que realizan consiste justamente en cubrir ese vacío. La ausencia de información, señala, no solo debilita el diseño de políticas, sino que también vuelve más fácil anunciar respuestas parciales como si fuesen estructurales.
Lo que todavía no se discute
Rossen introduce una cuestión menos visible pero igual de importante: se sigue estudiando el fenómeno habitacional con categorías viejas en una sociedad que cambió. “Hay muchas familias monoparentales. No existe un estudio para pensar la vivienda, las viviendas colaborativas, las viviendas para la tercera edad”, enumera.
Ese punto abre una discusión más fina: no alcanza con debatir cuántas viviendas faltan. También hay que discutir cuáles, para quiénes y bajo qué formas de convivencia, cuidado y acceso. En una ciudad con envejecimiento, cambios familiares y trayectorias laborales más inestables, la política habitacional no necesita solo financiamiento, sino también imaginación técnica e institucional.
Una paradoja que ya no es excepcional
La existencia de viviendas vacías en una ciudad con crecientes dificultades de acceso al alquiler no constituye una explicación completa, pero sí una señal inequívoca. Revela una brecha cada vez mayor entre la lógica del mercado inmobiliario y la necesidad social de habitar la ciudad.
“La ciudad justa es la que atiende a todos”, dice Rossen. La frase funciona como cierre, pero también como conceprto. Porque detrás de la paradoja porteña no hay un enigma, sino una suma de transformaciones económicas, urbanas y políticas que fueron alejando a la vivienda de su función más elemental.