Observatorio Metropolitano

El Observatorio del Derecho a la Ciudad informó que el Gobierno porteño tiene en mente impulsar nuevos convenios urbanísticos, a fin de construir 22 torres en Almagro (Comuna 5), Palermo (Comuna 14), Belgrano (Comuna 13) y otros barrios, las cuales tendrán alturas superiores (entre el doble y el triple) a lo permitido en el Código Urbanístico (CUR). Mapa online con todas las direcciones.

Estas excepciones urbanísticas contemplan, en contraprestación, que los dueños de las propiedades deben entregar una suma de dinero en favor del GCBA. Según el ODC, el monto total superaría los U$S78.000.000 en caso de que se aprueben los 22 convenios.

Asimismo, el Observatorio contextualizó: “En el marco de la convocatoria a “Proyectos urbanos innovadores” lanzada en enero de 2022, el GCBA recibió 113 propuestas de convenios urbanísticos, acuerdos celebrados entre el ejecutivo y privados que modifican las normas urbanísticas vigentes en determinadas parcelas a cambio de una compensación al estado”.

“Los acuerdos son refrendados por la Legislatura para que adquieran fuerza de ley. En 2021, el GCBA remitió 16 proyectos a la Legislatura. Diez convenios fueron aprobados en 2ª lectura el 2 de diciembre de 2021 y promulgados como Ley N° 6477 y cinco quedaron reservados en secretaria. También, en diciembre, se aprobó un convenio urbanístico más que tuvo por objeto autorizar el mega proyecto inmobiliario de IRSA denominado Costa Urbana”, sumó.

“Este último convenio, el que afecta al predio de 70 ha de la ex ciudad deportiva de Boca, fue declarado nulo por la justicia por una acción de amparo presentada por El Movimiento la Ciudad Somos Quienes La Habitamos (Observatorio del Derecho a la Ciudad, Cátedra de Ingeniería Comunitaria e Instituto de Pensamiento y Políticas Públicas). También se presentaron amparos para otros dos, uno ubicado en la calle Lafinur 3126 y otro en Av. San Juan 2502. Previo a la firma de estos convenios no se respetó el procedimiento que dispone el Plan Urbano Ambiental para garantizar la democracia participativa ambiental y el interés público”, contextualizó.

Ubicación de los nuevos convenios urbanísticos:

Dirección – Propietario

Alberdi 713 Lepore

Almafuerte 47 VALQUIRIA S.A.

Arribeños 3417 NUEVO ARRIBEÑOS S.A.

Avellaneda 1582 Arougetti y Attas

Azopardo 980 Regner, Cagnolo y otros

Bulnes 2705 Clínica Juri de Cirugía Plástica y otros

Cabello 3010 Reboredo y Fernández

Callao 1033 AMERICA PAVILION S.A.

Cerviño 3602 Polano y Asociados Sociedad Fiduciaria S.A. y otros

Córdoba 4060 SOIFER INVERSORA S.A.

Estados Unidos 929 Fundación Iberoamericana de estudios superiores

Fitz Roy 1192 CACEROLAS S.A.

Godoy Cruz 2930 GC 2944 S.A.

Humboldt 2356 Paraguay 575 S.A.

Juana Manso 909 Obras civiles S.A, HSBC Bank Argentina S.A., Malecón del Dique S.A. y otros

Matienzo 1530 Otter Investment SRL, Samy Group S.A. y otros

Niceto Vega 5541 NICETO VEGA 5545 SA

Rawson 359 RAWSON PARK S.A.

Ruiz Huidobro 3709 Fausto Amadeu

Santa Fe 4645 Caseros 3039 S.A.

Scalabrini Ortiz 1929 SCALABRINI ORTIZ 1935 S.A.

Virrey del Pino 1783 LUEBEL S.A.

Comodoro Rivadavia 1670 (desistido)

Del mismo modo, el ODC reflexionó sobre estos 22 proyectos: “De acuerdo con lo establecido en la reglamentación de la convocatoria, los proyectos buscan modificar las normas establecidas por el Código Urbanístico a cambio de una compensación al estado. En el caso de estos 22 proyectos la suma de las compensaciones calculadas llega a los 75.360.025 de Unidades de Valor adquisitivo (UVA), (aproximadamente 78 millones de dólares). De acuerdo con la convocatoria las compensaciones se traducen en contraprestaciones que pueden ser monetarias, o consistir en la cesión de espacio y la ejecución de obras en espacio público, en el mismo lugar del emprendimiento o en otro lugar que sea de interés para ambas partes. En el caso de estos 22 convenios, el 99% del valor calculado será pagado en contraprestaciones monetarias, marcando claramente el carácter recaudatorio de la operativa. En apenas dos casos una parte de la contraprestación corresponde a la cesión de m2 de espacio público y obras correspondientes que favorecen al entorno inmediato del emprendimiento”.

“Las modificaciones requeridas inciden en primer lugar en el aumento de la capacidad constructiva, que totaliza 283.170 m2, superando en un 28% los 221.991m2 permitidos por el Código Urbanístico (CUR) para el conjunto de las parcelas involucradas. Veinte de los 22 proyectos proponen un aumento de capacidad, con casos que alcanzan el 50% o hasta el 100% respecto de lo permitido por el CUR. En segundo lugar, los cambios normativos inciden en la altura permitida. Se proponen cambios de altura en todos los proyectos, llegándose a duplicar o hasta, en un caso, a triplicar las alturas permitidas. Se produce entonces un cambio general respecto de la tipología clásica entre medianeras, ya que las mayores alturas se alcanzan con edificios de perímetro libre (torres) o con volúmenes de perímetro libre sobre cuerpos de edificios entre medianeras o de perímetro semilibre. Así tenemos proyectos que alcanzan planos límite de 50, 60, 70 m y hasta 90 m (El plano límite corresponde a la altura máxima, más los retiros permitidos. Por sobre el plano límite se pueden edificar locales técnicos.)”, menciona.

“Las alturas permitidas por el CUR varían de 9 m a 38 m +2 retiros, muy por debajo de las propuestas presentadas. La existencia en la manzana o en manzanas cercanas de una torre que excede lo permitido por el Código Urbanístico se toma como excusa para habilitar la excepción, que a su vez habilitará más excepciones. En general no se observan pedidos de cambios de uso, ya que la mayoría de las parcelas se encuentran en zonas que admiten mixtura de usos (MU 3 y 4) y el uso pretendido es mayormente residencial, con comercios en planta baja y oficinas en pocos casos. Un solo proyecto prevé la ampliación de un edificio educativo. En ningún caso se incluye vivienda asequible, que era uno de los aspectos con valoración positiva en la convocatoria”, destaca.