04/11/2019 - Clarín.com - Ciudades
Parque Patricios
Hay 2.396 unidades de entre 1 y 4 ambientes. Por la situación económica, se va ocupando de a poco. Buscan que ingresen líneas de colectivos y que se instalen comercios.
Barrio Estación Buenos Aires. En Parque Patricios, aún tiene pocos vecinos y esperan más para que se desarrolle la zona. Foto: Rafael Mario Quinteros
Hacia el oeste, asoma el perfil del estadio de Huracán, ícono de Parque Patricios. Al este quedan los depósitos de Barracas, la antigua estación de tren y las calles que llevan, en quince minutos, al centro de la ciudad. En el límite entre ambos barrios, el complejo de edificios Estación Buenos Aires aguarda a sus futuros habitantes. Todavía son pocos. El mayor movimiento se encuentra en una esquina, dentro de las oficinas donde empleados del Instituto de Vivienda de la Ciudad (IVC) y del banco Ciudad atienden a los postulantes.
Son 56 edificios en total, con 2.396 departamentos de entre uno y cuatro ambientes, en un predio de 18 hectáreas. En el medio, un parque, una plaza con juegos, una canchita de fútbol y dos jardines de infantes, donde ya asisten chicos. Todavía queda personal trabajando en el césped o en la limpieza de obras. Hasta el momento hay 100 departamentos entregados y casi 300 familias firmaron el boleto de compra venta. Para antes de fin de año, se espera llegar a las 1.700 firmas. Otras 670 se encuentran en proceso de consolidar el ahorro previo de seis meses que se necesita para demostrar capacidad de pago, en el caso de los ingresos informales. Mientras tanto, el barrio espera.
Pablo, uno de los primeros en mudarse al barrio Estación Buenos Aires. En Parque Patricios, aún tiene pocos vecinos y esperan más para que se desarrolle la zona. Foto: Rafael Mario Quinteros
“Es una zona que se va desarrollando”, confía Pablo, uno de los primeros en mudarse a una de las unidades. Oriundo de Frías, Santiago del Estero, este contador y profesor de enseñanza media y de adultos vive en Buenos Aires hace catorce años y conoce el lugar más que muchos porteños. “Una empresa de allá de mi provincia tenía un depósito acá. Fraccionaban y comercializaban carbón”, cuenta, al tiempo que señala el parque que se ve desde el balcón de su departamento de tres ambientes. “Todo esto eran depósitos con techo de chapa, paredes de zinc y quebrachos de las vías del ferrocarril”, agrega.
Hasta este año alquilaba: en el centro, en Once y en Barracas, siempre con la duda de si volver a sus pagos o no. Con la decisión de quedarse apareció la oportunidad de anotarse en Procrear. Sus ingresos provienen de su cargo como profesor de Ciencias Económicas en la escuela de adultos “Quinquela Martín” de La Boca, de ocasionales pericias contables y de un taxi, que maneja cada rato que tiene disponible.
Su mujer, Fanny, es camarera. Día a día, Pablo no deja de observar la zona: “De a poco crece. Tenemos un supermercado chino a tres cuadras. Hay también una panadería que antes sólo atendía al personal de Cliba y ahora trae confituras para vender a los vecinos”.
A pocas cuadras de ahí, sobre la Avenida Vélez Sarsfield, Laura barre la vereda frente a su local. Es una de las vecinas de siempre, que espera que el nuevo complejo traiga más ímpetu a la zona. “De día hay movimiento, sobre todo gente que viene a trabajar y camiones. De noche no hay nadie y algunas cuadras son solitarias”, dice.
Cerca de Estación Buenos Aires pasan los colectivos 37, 46, 59 y 118. Desde la secretaría de Vivienda de la Nación –que maneja el plan Procrear- aseguran que se está trabajando con el Ministerio de Transporte para modificar el recorrido de estas dos últimas líneas, a fin de que pasen por el predio. Algo más lejos –diez cuadras- está la estación “Caseros” del subte H.
La construcción del complejo comenzó en 2015 y terminó en 2019. Los departamentos tienen entre uno y cuatro ambientes. En comparación con la alternativa tradicional, el sistema ofrece una serie de facilidades: por un lado, el precio por metro cuadrado está entre 52.000 y 57.000 pesos –(870 y 988 dólares)-, bastante por debajo del promedio de la zona. Por otro, el crédito otorgado por el Banco Ciudad permite tomar como deuda hasta el 90% del valor de la vivienda a comprar. Además, se aceptan ingresos formales e informales (en este caso demostrando un ahorro previo) y la tasa de interés es más baja: UVA más el 6,9%, cuando el promedio es del 10%.
Barrio Estación Buenos Aires. En Parque Patricios, aún tiene pocos vecinos y esperan más para que se desarrolle la zona. Foto: Rafael Mario Quinteros
¿Qué dicen los expertos inmobiliarios? “El barrio está muy bien hecho y coincide con el impulso que la gestión gubernamental le da a esta parte de la ciudad. El precio es conveniente, ya que el promedio en Barracas para un departamento usado está entre 1.800 y 2.000 dólares, y a estrenar puede llegar hasta los 2.500 dólares”, afirma Guillermo del Puerto, corredor inmobiliario matriculado en la Ciudad, con conocimiento de la zona. “La dificultad reside en la capacidad que después tengan las familias de cumplir con la cuota en función de sus ingresos. La UVA ya conlleva actualización por inflación. A eso hay que sumarle el interés adicional”, advierte.
Su principal objeción atañe al sistema francés de amortización, que se usa para los créditos hipotecarios en Argentina y obliga al deudor a pagar primero los intereses, con lo cual no les permite saldar parte del capital y el interés sigue aumentando. “Ni siquiera es obligatorio ese sistema de amortización en Chile, el país donde se inventó la medición en UVA. Al año y medio o dos, muchos deudores ya piden refinanciación porque no pueden pagar esas cuotas”, advierte. Para el caso de Estación Buenos Aires, las familias deben demostrar un ingreso mensual -entre formal e informal- de entre tres y ocho Salarios Mínimos Vitales y Móviles (50.625 a 135.000 pesos).
Hernán González, subsecretario de Vivienda Asequible del IVC, responde a esta preocupación: “El costo inicial que tiene el departamento, el subsidio de parte del gobierno nacional y el subsidio a la tasa por parte de la Ciudad hacen que la cuota que los propietarios deben pagar sea más baja que aquella a la que habrían accedido por otros créditos.
En el caso de los monoambientes, el promedio de la cuota es de 11.000 pesos, en el de dos ambientes es de 12.000 y en el de tres, 18.500, con la salvedad de que depende también de si tienen cochera o no”, indica. Desde el IVC calculan que, al ritmo que lleva el proceso, las 2.396 unidades van a estar asignadas para marzo del año que viene. “Hoy por hoy, la cuota UVA está congelada, veremos qué ocurre en 2020”, sostiene González.
Barrio Estación Buenos Aires. En Parque Patricios, aún tiene pocos vecinos y esperan más para que se desarrolle la zona. Foto: Rafael Mario Quinteros
De la llegada de los nuevos vecinos depende el potencial del complejo como dinamizador del entorno. La construcción incluye 73 locales comerciales, uno de ellos de más de 5.000 metros cuadrados, que fue destinado a un supermercado y que se encuentra en proceso de licitación. También se prevé que haya una escuela primaria y un tercer jardín de infantes.
Desde su living, con un mate en la mano derecha y la pelota de su perra caniche Lisa en la izquierda, Pablo sonríe. “Tendría que haberme animado a comprar con un ambiente más, por si a futuro vienen los hijos”, dice. Pero entonces recuerda que todavía tiene una habitación disponible y sabe que va a quedarse un largo tiempo. “Este es mi lugar ahora”, concluye, mientras aguarda que el barrio florezca a su alrededor.
En cifras
En total, 12.000 familias se inscribieron en el proceso abierto por el IVC, de las cuales fueron atendidas ya 7.000. Como primer filtro, se verifica si el solicitante tiene algún antecedente negativo en el sistema financiero o si ya tuvo algún beneficio, tanto desde el IVC como en el nivel nacional, en cuyo caso no califica. A continuación, la asignación de puntajes considera aspectos tales como cantidad de hijos, si algún integrante del grupo tiene una discapacidad o si se trata de una familia monoparental. Recién entonces comienza a tramitarse el crédito.
Por otro lado, el complejo contempla viviendas para las 80 familias que vivían en la zona antes de la construcción, de las cuales 44 ya fueron localizadas en sus departamentos. “Esperemos que siga creciendo, ordenado y a un ritmo sostenido, algo que el Gobierno de la Ciudad y el ministerio del interior ya demostraron que pueden hacer”, señaló al respecto Iván Kerr, secretario de Vivienda de la Nación, oficina de la que depende el plan Procrear.