En portales del rubro, en muy pocos días, subió de manera consistente la cantidad de propuestas. Qué aspectos clave hay que tener en cuenta al momento de formalizar un nuevo contrato.
12/01/2024. Infobae
Tras la implementación del Decreto de Necesidad y Urgencia (DNU) que derogó la Ley de Alquileres, la oferta de propiedades en la ciudad de Buenos Aires experimentó un incremento del 9% intermensual. Este rápido aumento intensificó la competencia entre propietarios, dando lugar a propuestas incluso en barrios como Santa Rita o Paternal, que carecían de opciones en pesos hace tan solo 40 días.
En plataformas especializadas, como Zonaprop, la oferta de viviendas, que abarca alquileres tanto tradicionales como temporarios, alcanzó un rango de 7.200 unidades. Este incremento, comparando diciembre con lo que va de enero es notorio y se destaca por su velocidad récord. Argenprop presenta una cifra similar, mientras que en Mercado Libre la oferta alcanza las 7.700 unidades, incluyendo departamentos tanto en pesos como en dólares en CABA.
Leandro Molina, country manager del Grupo QuintoAndar para Argentina y Perú, dijo a Infobae que “en las últimas dos semanas en Zonaprop hemos visto un aumento del 9% en la oferta de avisos para alquiler en CABA. Si bien es muy reciente para saber si esto se da a causa de la derogación de la Ley de Alquileres, diciembre fue el mes con más avisos activos de alquiler en la ciudad en todo el año. En comparación con la oferta mínima registrada en febrero de 2023, nos encontramos actualmente un 43% por encima de esa cifra (se estiman unos 4.100 inmuebles entre propuestas en pesos y dólares en ese momento)”.
El avance de la oferta podría encontrar respaldo en la flexibilidad otorgada a las partes para aplicar índices y plazos de ajuste, así como la libertad de elegir el periodo de contrato que prefieran.
El plazo de las locaciones con cualquier destino será el que las partes hayan establecido, según el artículo 1198 del Código Civil y Comercial (CCyC)
Alberto Loyarte, experto del Real Estate y corredor inmobiliario, destacó que “a partir de la aplicación de la derogación que realizó el DNU creció el aumento de las consultas de los propietarios referidos a alquileres y las nuevas condiciones. Esto se verificó en en los principales centros urbanos”.
Cómo se están haciendo los contratos
Los nuevos contratos, en términos generales, tienden a establecerse con una duración a dos años, aunque algunas propuestas contemplan plazos más cortos.
En cuanto a los mecanismos de ajuste acordados entre las partes, prevalece el uso del Índice de Contratos de Locación (ICL) que regula el Banco Central, con ajustes cuatrimestrales o semestrales, así como la opción de basarse en precios al consumidor (IPC), con plazos similares para el ajuste.
“Las transacciones dolarizadas son menos frecuentes, concentrándose principalmente en las zonas del norte del Gran Buenos Aires y en algunos barrios privados”, amplió Loyarte.
Enrique Abatti, presidente de la Cámara de Propietarios de la República Argentina, prevé que el incremento más significativo en la oferta se materializará aproximadamente en 6 o 7 meses. “Por esta razón, los propietarios tienen la posibilidad de obtener mejores precios en la actualidad, antes de que la competencia aumente y los inquilinos estén en una posición más sólida para exigir condiciones más favorables en el futuro”, dijo.
A tener presente
Hay varios puntos clave de la recién implementada legislación derivada del DNU 70 de 2023.
Al firmar un contrato de alquiler, es crucial enfocarse en la duración y el monto. Es aconsejable asegurarse los siguiente:
- La duración del contrato y si permite renovación.
- Condiciones de cancelación anticipada.
- Monto inicial del alquiler, condiciones de pago y posibles ajustes.
- Términos, fecha límite y cargos por pagos atrasados.
Estos aspectos son fundamentales para establecer claridad y evitar posibles complicaciones durante el período del contrato.
Plazo de Contratos: ahora, el plazo de los contratos de alquiler de viviendas es acordado por las partes sin un mínimo legal. Si no se especifica el plazo en el contrato, será de dos años, en lugar de tres como era bajo la normativa derogada.
Requisitos: se mantienen los siguientes para firmar un contrato; el inquilino en CABA no abona comisión inmobiliaria y en provincia bonaerense abona el 2% del valor del contrato.
El propietario abona gastos por honorarios en CABA de 4,15% del total del contrato; y 2% en la provincia de Buenos Aires (4% del total del contrato, a pagar 2% cada una de las partes o asumir el total una de ellas. Ley provincial 14.085).
Se puedan presentar garantías de personas físicas como hasta la ley anterior. Si se cuentan con dos garantes con solvencia económica, sin necesidad de recurrir a un seguro de caución o garantía privada, no se incurre en gastos adicionales. Sin embargo, si se opta por un seguro de caución este costo para el inquilino equivale al 5% del valor del contrato.
Zonas y precios
A pesar de la diversidad en los contratos, los costos de los alquileres mantienen niveles elevados, incluso superiores a los registrados antes de la derogación de la ley. Aunque no se observa una disminución en el punto de partida, se argumenta que los alquileres están adaptándose de acuerdo con las tasas de inflación.
Durante 2023 los valores cerraron con un aumento récord interanual del 260% y una suba intermensual también del 18,6% en otra escalada sin precedentes en CABA.
En Camarones al 1100, en Paternal, un monoambiente de 28 m2, cuesta $230.000 mensuales. Un departamento de dos ambientes sobre la Luis María Campos al 300, de 40 m2, en Palermo, tiene un precio de $430.000; y un tres ambientes sobre Matheu al 1700, de 55 m2, y amoblado, $490.000 al mes.
En Villa del Parque, los departamentos de tres ambientes oscilan entre $400.000 y $800.000 al mes, mientras que los premium están en USD 1.000, y en Villa Santa Rita varían entre $320.000 y $ 480.000, al mes
Román Paikin, de San Román Propiedades, aseguró que la flexibilización de las condiciones de contratación a la hora de ofertar un inmueble para destino vivienda, hicieron que las unidades retenidas empiecen a aparecer lentamente.
Al tener la capacidad de acordar libremente plazos, índices, periodicidad de ajuste y moneda de pago, los propietarios están superando el temor a la depreciación de la renta. “Eso representa un contraste con lo que sucedió en los últimos 3 años y medio que terminó con la destrucción de la oferta de alquileres. Además, ya no es necesario comenzar con un ticket tan alto para compensar la pérdida del poder adquisitivo del valor por la falta de ajuste”, agregó Paikin.
Inquilinos preocupados
Agrupaciones de inquilinos expresaron su desacuerdo con la derogación debido a que el DNU permite el pago en cualquier moneda, incluso si no es de curso legal en el país, algo que estaba previamente prohibido.
Argumentan que el país ya experimentó una situación similar después de la era de la convertibilidad, cuando los contratos se dolarizaron. Este proceso resultó complicado de revertir y culminó en la crisis de diciembre de 2001, ya que los inquilinos no pudieron mantener ni cumplir las condiciones contractuales.
Maximiliano Vittar Lucero, del Movimiento Inquilino Nacional, señaló que “lo que se tendría que mejorar para que los inquilinos paguen menos a la hora de hacer un contrato es que crezca la oferta. La libertad de mercado no va a regular el precio sin que el Estado esté presente. Sobre todo cuando es una lógica en la cual la oferta solamente tiene una visión mercantil o en su defecto posada sólo en las espalda del sector privado”.
Creen que para que haya precios menores deben trazarse políticas desde el Estado para que vayan complementando la normativa.
“Como por ejemplo la regulación del alquiler temporario. Fomentar la construcción de viviendas para alquiler y que los precios sean razonables. Brindar beneficios fiscales también para la construcción de viviendas en alquiler y trazar parámetros que regulen la vivienda ociosa”, concluyó Vittar Lucero.