14/10/2022. Clarín
Son el 10% de las unidades. Una ONG impulsa una ley para que el IVC las alquile a un precio equivalente al 1% de su valor fiscal.
El 70% de los jóvenes en la Ciudad son inquilinos. El alquiler avanza sobre el salario a un ritmo inédito. La ley nacional sobre el tema está lejos de hacerse cumplir. En ese marco, la organización Inquilinos Agrupados (IA) presentó un proyecto en la Legislatura para prohibir la vivienda vacía. Será tratado recién una vez que consiga 38.000 firmas de apoyo.
En el texto se propone prohibir viviendas vacías por más de 90 días. La que no tenga ocupantes por un período mayor a ese pasará a integrar el Sistema de Alquiler Protegido, cuyas propiedades serán alquiladas y administradas por el Instituto de la Vivienda (IVC). El precio de ese alquiler equivaldrá al 1% del valor fiscal. A ese sistema deberán ingresar incluso las que tengan herencia vacante.
Serán consideradas vacíos aquellos inmuebles con destino de vivienda cuyo consumo eléctrico sea menor a 50 kwh mensuales, así como los que no hayan registrado su contrato de locación bajo la ley de alquileres N° 27.551, o la N° 4.632 de alquileres temporarios. También los no inscriptos en el registro de excepciones por causa justificada, que incluye propiedades judicializadas, entre otras.
¿Cómo funcionaría? El propietario deberá informar al IVC si su vivienda está vacía. De no hacerlo en un plazo de 30 días, tendrá una multa mensual del 5% del valor fiscal de la vivienda. Cualquier ciudadano podrá informar de la existencia de una vivienda vacía. Las administraciones de consorcios deberán dar datos cada 30 días sobre la ocupación de las unidades de los edificios que gestionan.
Los propietarios tendrían que informar si sus departamentos están vacíos o serían multados. Foto Andrés D'Elía“Buenos Aires es una ciudad dedicada a favorecer solamente el negocio inmobiliario, con venta de tierras públicas, remates de viviendas con herencia vacante, cantidad obscena de construcción para al final dejar departamentos vacíos, aumento de cantidad de inquilinos. Se está tornando una ciudad desigual. La idea del proyecto es visibilizar y discutir esto”, resalta Gervasio Muñoz, titular de IA.
El proyecto es de iniciativa popular, por lo que debe ser refrendado por 38.000 firmas para ser tratado. Muñoz confía en que conseguirá el apoyo: “Está habiendo mucha participación, con mesas en diferentes barrios y descarga de planillas para firmar de forma independiente. Estamos entusiasmados porque creemos que vamos a llegar y porque pusimos sobre la mesa algo de lo que se quiere hablar poco”.
Gabriel Mraida, presidente del IVC, ya se manifestó en contra del proyecto. En diálogo con este diario, dio tres motivos. “Uno es de diagnóstico: muchas viviendas están vacías por sucesiones, porque requieren refacción o porque son para trabajadores o estudiantes del interior”, advierte el funcionario. Otro es el de “inefectividad”. “La medida no resolvería ningún componente del problema”, subraya.
Por último, Mraida menciona el aspecto constitucional: “Es un proyecto confiscatorio, que afecta la propiedad privada y soslaya la cuestión macroeconómica, porque hay gente que no puede pagar los arreglos para poner su vivienda en alquiler”, puntualiza.
El 70% de los jóvenes que viven en la Ciudad alquilan. Foto Andrés D'ElíaPara el titular del IVC, el problema afecta más a los jóvenes en la Ciudad, “que en un 70% alquila”. Y remarca la necesidad de estímulos. “Lanzamos el programa Garantía + Fácil, para bonificar seguros de caución hasta el 70% -precisa-. También, Mudate al Microcentro, de incentivos crediticios y exenciones impositivas a los propietarios de oficinas que puedan ser readecuadas para vivienda”.
El sociólogo Leandro Vera Belli, del Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS), usa un dato del organismo que preside Mraida pero para, en cambio, mostrar que parte de las condiciones para implementar el proyecto ya están dadas: “El propio IVC hizo un estudio a partir del consumo de luz que arrojó que cerca del 10% de las viviendas están vacías. La metodología y los datos ya están disponibles”.
En efecto, una investigación del IVC tomó como parámetro para determinar la cantidad de viviendas vacías el uso recurrente de una heladera, que representa un consumo eléctrico de 45,36 kwh por mes. Y consideró como sin ocupación a las viviendas con consumos de 0 a 50 kwh. "Este corte determinó una tasa de vacancia del 9,2% de los usuarios residenciales (138.328 usuarios)".
Vera Belli rescata además que “la política de movilizar viviendas vacías ocurre en varios países del mundo”. “El mismo FMI propuso a varios países europeos que activen impuestos a las viviendas vacías para dinamizar el mercado de alquiler y poder bajar los precios”, destaca.
El algunos países imponen impuestos a las viviendas vacías. Foto Andrés D'ElíaEl sector inmobiliario, en cambio, no ve el plan con buenos ojos. “Esto es otro disparate más de Gervasio Muñoz. Primero tiene que conseguir las 38.000 firmas. Pero igual, si entra a la Legislatura, no creo que se apruebe”, supone el empresario Armando Pepe, ex presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires (CUCICBA).
Miguel Di Maggio, director de la inmobiliaria Depa, señala cómo afecta el concepto de “vivienda ociosa” a los desarrolladores: “Si al inversor se le presenta un panorama en el que si no quiere o no puede alquilar su propiedad, se le cobrará un impuesto, va a alejarse del mercado inmobiliario buscando nuevos horizontes donde lograr rentabilidades atractivas y no penalidades”.
Una bomba siempre a punto de explotar
El proyecto se da en el marco de una situación que parece, de forma permanente, al borde del estallido. En lo macro, inflación e incertidumbre. En vivienda, ciudadanos convertidos en consumidores cautivos de un mercado sin reglas claras y con una oferta que se lleva la mayor parte del salario en demasiados casos.
Según un informe de ZonaProp, los alquileres porteños aumentaron un 86% en los últimos 12 meses. En algunos barrios casi se duplicaron: en departamentos de dos ambientes de Villa Santa Rita, Villa Crespo y Chacarita, el valor se incrementó cerca del 97%. En lo que va del año, se acumula una suba del 69%, por encima de la inflación (66,6%).
Es así como un dos ambientes porteño ya se alquila a $ 79.266 por mes en promedio. Y un tres ambientes perforó el techo de tres cifras y llegó al promedio de $ 106.775. Si se divide por barrio, se ve que en Palermo el dos ambientes cuesta $ 95.282 en promedio. Le sigue Núñez a apenas mil pesos menos. En la zona media están Villa Urquiza ($ 82.841), Villa Pueyrredón ($ 79.319) y Boedo ($ 75.343).
A los aumentos se suma una Ley de Alquileres cuyo cumplimiento no es controlado desde ninguna instancia estatal. Este año hubo intentos por modificarla de uno y otro lado del arco político, pero ni siquiera se llegó a un texto conjunto. El debate en la Cámara de Diputados dejó dos dictámenes, ambos sin tratar. En el medio, lo de siempre: millones de inquilinos que siguen sin soluciones a la vista.