De los 34 países más desarrollados al menos 23 controlan el incremento o la actualización del precio del alquiler, y en 13 se regula el precio inicial de los contratos de alquiler.
Dentro de los 34 países más desarrollados del mundo, los que conforman la OCDE (Organización para la Cooperación y Desarrollo Económico), la gran mayoría (dos tercios) regulan el aumento periódico de los alquileres. Son 23 los países en donde los gobiernos controlan el incremento o la actualización del precio del alquiler, y son 13 los que regulan el precio inicial de los contratos de alquiler.
Regular el precio de inicio de un alquiler es clave para evitar que los propietarios retiren del mercado su inmueble para, a continuación, volver a incluirlo sin tener ningún límite en el precio requerido, como ocurre hoy en Argentina.
Los principales países que regulan el precio de actualización de los alquileres y también el precio inicial del arrendamiento son: Austria, Dinamarca, Francia, Alemania, Suecia, Países Bajos e Irlanda.
INTERVENCIÓN ESTATAL EN EL MERCADO DE ALQUILERES EN EUROPA
En Alemania la mitad de las ciudades más pobladas tienen un índice estatal o local de referencia de precios de alquiler, de obligado cumplimiento, y los nuevos contratos también tienen un tope de incremento. El índice de referencia tiene en cuenta ubicación, tamaño, antigüedad, calidad y valor de propiedades similares. La mitad de la población germana es inquilina, no es dueña de su vivienda.
En Austria el 46 % de las personas son inquilinas, y el 23 % de las viviendas son públicas o estatales, de alquiler social, más barato que el del mercado privado. En Viena, capital de Austria, se regula el precio de los alquileres desde 1917. Dos terceras partes de las viviendas son del municipio o están subsidiadas. Esto sirve como un colchón contra el aumento de los alquileres privados.
En los Países Bajos, desde 1917, existe una institución, la Huurcommissie, que lleva más de 100 años equilibrando la balanza entre la especulación y el derecho a la vivienda. Es la Comisión del Alquiler y el alquiler por puntos. Además, en 2021 el país aprobó la Ley de Alquiler Asequible, que ordena que los alquileres no pueden subir más de un 1% (además de la inflación) durante los 3 próximos años. Aumentar más del 1% el alquiler sólo se permite si se hacen mejoras en la vivienda que lo justifique. En Países Bajos el 34 % de las viviendas son de alquiler social (públicas o estatales).
En Francia, la ley ELAN (del año 2018) autoriza a las ciudades con mercados inmobiliarios tensionados a una medida de regulación de alquileres por 5 años, por la cual los niveles iniciales de renta se determinan dentro de un rango oficial (estatal) de referencia. La ciudad de París fue la primera jurisdicción en implementar la medida en 2019. Años antes estuvo vigente la ley Alur (2014), la cual logró frenar la suba de los precios, según el organismo público francés "Observatorio de los Alquileres". El 35 % de los galos son inquilinos.
En Dinamarca, desde 1979 cerca del 80% de las viviendas en alquiler tiene un precio regulado, el 41 % de los hogares son inquilinos y el 21 % de las viviendas son de alquiler social (estatal, público)
En España es inminente la aprobación de una nueva ley de vivienda, que ya ha sido aprobada por la Cámara de Diputados. La ley pondrá un precio máximo (tope) en las denominadas zonas tensionadas y afectará también a las viviendas nuevas que salgan al mercado de alquiler. En estas zonas si una vivienda tenía un contrato de alquiler de 1.000 euros mensuales, en el nuevo contrato el precio del alquiler no podrá superar estos 1.000 euros más el aumento correspondiente al índice oficial-estatal.
MAPA DE REGULACIÓN DEL PRECIO DEL ALQUILER EN EUROPA:
La nueva ley también implicará incentivos fiscales para que los propietarios pongan en alquiler su vivienda y más impuestos para los que tienen viviendas vacías (más de 2 años). Ya hay regiones españolas donde regular ha tenido éxito. En Cataluña (comunidad autónoma de España, un símil a provincia en Argentina) la regulación de alquileres redujo el precio de los alquileres un 6%, y esta caída de precios no supuso una reducción de la oferta de viviendas en el mercado de alquiler, según el Barcelona Institute of Economics.
LUGARES CON REGULACIÓN EN ESTADOS UNIDOS
En 2019 sólo cuatro Estados (California, Nueva York, New Jersey y Maryland) tienen intervención estatal en el mercado de alquileres.
La regulación de alquileres está vigente en la ciudad de Nueva York desde el año 1947. Hoy en Nueva York el 45 % de los alquileres tiene el precio regulado por el sector público. Cerca de un millón de viviendas están reguladas por el Estado. A su vez, el gobierno estatal del Estado de Nueva York, en el año 2019, aprobó una ley para extender y fortalecer la regulación de alquileres. La Ley de Estabilidad de Vivienda y Protección de Inquilinos fortaleció las leyes de alquiler existentes.
Un estudio publicado el año pasado reveló que en Nueva York hubo un ahorro del 34% para quienes vivían en viviendas reguladas. California en 2020 limitó durante 10 años el aumento anual de alquileres al 5% más la inflación, y Oregón en 2019 fijó por ley que límite de suba anual del alquiler sea del 7% más la inflación.
REGULACIÓN PARA GARANTIZAR UNA MÍNIMA CALIDAD DE LAS VIVIENDAS EN ALQUILER
Hay 26 países desarrollados que tienen regulación para que la vivienda que se alquile cumpla s condiciones mínimas de calidad: normas de seguridad, salud e higiene. E incluso en 15 países se requiere un tamaño mínimo de vivienda para ponerla en alquiler.
REGULACIÓN DE ALQUILERES TEMPORARIOS, TURÍSTICOS O VACACIONALES:
En 16 países desarrollados existen medidas para regular alquileres de vacaciones a corto plazo (como AirBnB). En 17 países se han adoptado medidas a nivel nacional, en 2 países se adoptaron medidas a nivel regional/estatal. En Australia, el estado de Nueva Gales del Sur tiene un marco regulatorio para el alojamiento de alquiler a corto plazo que aplica medidas específicas al área metropolitana de Sídney y otras aglomeraciones urbanas. En nueve países se han adoptado medidas a nivel municipal.
La medida más común es el límite a la duración de los contratos a corto plazo (alquileres vacacionales o turísticos). En Italia el máximo permitido es 30 días, en Irlanda y Noruega es 90 días, en Australia es 180. En Londres el límite es 90 días y en París es 120 días; además recientemente se publicó la noticia de que el gobierno local parisino prohibirá el alquiler temporario en ciertos barrios ya saturados.
En Ámsterdam también se regula el alquiler temporario: se autoriza a alguien a alquilar su vivienda por un periodo máximo de 30 días al año y a no más de cuatro personas a la vez.
En Austria los propietarios de los alquileres de vacaciones de corta duración deben pagar un impuesto turístico, en Italia también deben pagar un recargo tributario especial.
Las regulaciones del alquiler turístico buscan poner freno a la tendencia de los propietarios a alquilar a turistas, reduciendo así la oferta de mercado de alquiler para los locales e incluso aumentando el precio para los nativos.