Página 12
La conclusión de la primera investigación que advirtió sobre los alquileres temporales
Cómo hizo pie el fenómeno de los alquileres temporales en la Argentina y qué efectos produjo. Las consecuencias de la falta de regulaciones en un mercado descontrolado y cómo impacta en medio de la discusión por la reforma de la ley de Alquileres.
El “fenómeno Airbnb” irrumpió con fuerza durante los últimos dos años en la Argentina. En poco tiempo adquirió una centralidad absoluta y en medio de la discusión por las dificultades para el acceso a la vivienda se transformó es un tema clave en la campaña electoral, en especial en grandes centros urbanos como en la Ciudad de Buenos Aires donde las regulaciones son escasas.
Y si bien, por ejemplo, durante el debate de 2019 entre candidatos a jefe de Gobierno solo hubo una propuesta en dirección al alquiler, de la izquierda, y para ponerle un impuesto a la vivienda ociosa, no es para nada un fenómeno nuevo: un grupo de geógrafos y arquitectos de la UBA advirtió acerca de las consecuencias del alquiler temporal en el país sobre el acceso a la vivienda hace más de cinco años y desde hace tiempo estudia a fondo la problemática que se desató.
La plataforma de alquileres online nacida en 2007 en los Estados Unidos está bajo bajo la lupa de especialistas por considerar que su expansión explica por qué cada vez hay menos oferta de inmuebles en el mercado tradicional en todo el mundo.
Esto llevó a una ola de regulaciones en distintos países para limitar el avance de los alquileres temporales y facilitar el acceso a la vivienda para los habitantes locales. Claro, y poner el fenómeno en la agenda cotidiana de los políticos y candidatos.
El fenómeno de Airbnb en la Argentina
En Argentina fueron la doctora en Geografía, Natalia Lerena Rongvaux, coordinadora de la línea de alquileres temporarios en el Centro de Estudios Urbanos y Regionales (CEUR-Conicet) e investigadora del Grupo de Estudios sobre Geografía Urbana (GEGU), junto a la arquitecta Luciana Rodríguez, también del GEGU, las primeras en plantar la necesidad de estudiar este fenómeno en el país.
Todo empezó en 2017, cuando desarrollaba su tesis doctoral, enfocada en la renovación urbana en la Comuna 4, luego de estos tradicionales barrios del sur porteño (en especial Parque Patricios) pasaron a convertirse en el Distrito Tecnológico en un proceso de búsqueda de revalorización.
En el medio de una investigación donde se buscaba comparar el proceso de Parque Patricios con el de un barrio de Santiago de Chile, un colega del país vecino le contó que su estadía sería en un Airbnb, justamente, en el barrio donde hoy en día está la sede central del Gobierno porteño.
“Me quedé dura. Me sorprendió encontrarme en Parque Patricios con ese tipo de servicio. Me lo esperaba, pero nunca me lo había preguntado. En función de esa conversación me pregunté si entre todos los cambios no había una respuesta del mercado a esa valorización del barrio”, comentó Lerena Rongvaux a Página|12.
Por eso sugirió junto a Rodríguez en sus grupos de investigación avanzar en los estudios, pero la respuesta fue contundente: les dijeron que el fenómeno de Airbnb no era “mucho de Buenos Aires”. No era evidente que explotaría este fenómeno tres años más tarde y que hoy provocaría estragos en el mercado inmobiliario. Sin embargo, insistieron y hoy en día son un grupo de varios especialistas, entre docentes, estudiantes e investigadores de diferentes carreras, que hacen un seguimiento del fenómeno.
Otro antecedente lo marca Guadalupe Granero, coordinadora del área Urbana del Centro de Estudios Metropolitanos (CEM), que publicó un informe en esta dirección en 2019.
La regulación en la Ciudad y las reformas pendientes
Lerena Rongvaux transmitió a este medio una mirada crítica de la regulación de Airbnb actual en la Ciudad de Buenos Aires. Aseguró que es “débil” en dos sentidos: en su formulación y en su cumplimiento.
Sobre el primer elemento, aseguró que es una normativa que está pensada “desde el turismo”. “El problema no se piensa en función del al acceso a la vivienda y la restricción del mercado. Está mal puesto”, señaló.
A esto se le suma el segundo factor: “No se cumple. No exige demasiado. Si ponés en alquiler tu vivienda tenés que registrarlo, eso es lo que pide la ley. Y es bajísimo el cumplimiento. Son, más o menos, 250 las propiedades inscriptas y la oferta real ronda los 25.000 anuncios. Estamos hablando de 1 por ciento”.
Esto es así pese a que la información de los departamentos destinados a esta plataforma están al acceso de cualquiera y alcanzaría con un simple entrecruzamiento de datos con la plataforma.
“Si se quiere cumplir, se pueden generar un marco para que se cumpla. No hay ese interés. Eso es lo mínimo para empezar a hablar de cualquier regulación. El mundo regulación tiene muchas dimensiones, pero lo mínimo que necesitas es saber de cuántos inmuebles estamos hablando”, finalizó sobre este tema.
Las consecuencias del fenómeno Airbnb
La falta de regulación genera una serie consecuencias negativas en el acceso a la vivienda para los propios habitantes de la Ciudad de Buenos Aires, que muchas veces se terminan yendo a otros barrios por la falta de oferta.
“La restricción de la oferta de alquileres de largo plazo es un problema fundamental. Estamos hablando de unidades que se retiran del mercado tradicional de alquileres y contribuyen con la restricción de la oferta”, sintetizó Natalia.
A lo que añadió: “Tenemos una situación de restricción que tiene que ver con muchos factores, el Airbnb es una. El hecho de que la gente percibe que es más rentable, más flexible, y lo sacan de la oferta”
Pero no es el único. “También se suma al problema de las viviendas ociosas, que están vacías (porque los propietarios) piensan que va a haber una ley que va a ser más beneficiosa para los propietarios”, sostuvo.
Esto último, indicó, es una situación “muy seria” que se viene dando desde la creación de la Ley de Alquileres. “Cada seis meses la corporación de las inmobiliarias agita con que la ley va a cambiar. Esto genera una situación de inestabilidad y de vulnerabilidad para los inquilinos”, afirmó.
Por lo que concluyó: “Creo que los alquileres temporarios vienen a profundizar los problemas de la escasa oferta de alquileres que venía de antes de la ley. Y se suman muchas cosas que habilitaría todo un capítulo aparte de discusión y es cómo pensamos la vivienda”.
De la intuición a la irrupción del fenómeno
Natalia cuenta que el priomer acercamiento a la problemática fue en 2019. Lo que pasó después ya es historia. Vino la pandemia, y a mediados de 2021 el fenómeno de Airbnb irrumpió con toda su potencia.
Con una mirada reflexiva, a poco más de seis años de ese primer llamado de atención, reconoció que el recorrido le permitió encontrar un objeto de estudio al que había que darle respuestas y la oportunidad de producir una investigación que sea socialmente útil.
“Ahora ya nadie discute que es un tema que hay que investigar mucho más, del que tenemos muy poca información. Porque somos dos compañeras que lo impulsamos ese año y nadie más en el país. Y a nivel de América Latina muy poco también”, recordó.
Es que estudiar el fenómeno con un enfoque local no es menor: “El proceso es distinto a Europa. Es importante tener investigaciones propias. Poder entender el fenómeno en nuestras ciudades, que no son las ciudades europeas, donde los usos de Airbnb tienen otras lógicas”.