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Grandes ciudades turísticas limitan los alquileres temporarios mientras buscan regular la situación
25 de julio de 2023
Airbnb está al borde del cierre en Nueva York, donde actualmente cuenta con 20.000 departamentos y casas registradas en su plataforma
Varios países del mundo están tomando medidas para frenar el descontrol en el mercado de los alquileres temporarios, y Argentina no es la excepción. Ante la falta de avances en la ley de alquileres en el Congreso, el oficialismo ya presentó un proyecto de ley a nivel nacional para regular esta actividad.
Mientras tanto, la popular plataforma de alquiler temporario Airbnb presentó una demanda contra la ciudad de Nueva York, en Estados Unidos, en respuesta a una nueva ley que considera una “prohibición de facto” de los alquileres temporarios, porque esta posibilidad pone en riesgo su facturación de US$85 millones en esa ciudad.
A nivel mundial, en 2022 la plataforma facturó US$8400 millones y obtuvo ganancias por US$1893 millones.
La Ley local 18 de la ciudad de Nueva York, que entró en vigor este mes de julio, establece que los residentes que deseen alquilar una habitación o departamento deben registrarse primero en la Oficina de Ejecución Especial (OSE) y cumplir con las normativas
legales que rigen los alquileres a corto plazo. Aquellos que no cumplan con la ley podrían enfrentar multas civiles de hasta US$5000 por cada infracción.
Esta tendencia de regular los alquileres temporarios no es exclusiva de Estados Unidos. Varios países alrededor del mundo están buscando mitigar el impacto que este tipo de alquileres tuvo en el mercado de viviendas. En Argentina, donde la ley de alquileres sigue pendiente en el Congreso, el oficialismo buscó avanzar con una nueva ley nacional para controlar esta situación.
En marzo de este año, la senadora nacional Ana María Ianni, vicepresidenta de la comisión de turismo, presentó un proyecto de ley para crear un registro nacional de alquiler temporario. El objetivo de esta ley es regular los contratos de locación a corto plazo con fines turísticos en todo el país.
Esta iniciativa surge en un contexto donde la oferta de alquileres tradicionales continúa en descenso, con pronósticos de aumentos de más del 103% para fines de este mes. Mientras tanto, en la ciudad de Buenos Aires, la cantidad de alquileres temporarios se multiplica, con más de 16.000 propiedades en oferta según el Monitor Inmobilario de Invertire Real Estate. De acuerdo al informe, hubo un crecimiento del 65% respecto al año anterior, aunque aún se encuentran un 28% por debajo del pico máximo de temporarios en Buenos Aires en el año 2019, con 22.645 propiedades disponibles.
Hoy la ocupación asciende al 73% o sea permanece ocupado en promedio 23 de los 30 días del mes. Los cinco barrios con más temporarios son Palermo (5635), Recoleta (2437), San Nicolás (1046), Belgrano (833) y Retiro (803). Y representan el 66% de la oferta de temporarios de todo Buenos Aires.
Cabe destacar que en la ciudad de Buenos Aires ya existe un registro desde 2019, cuando se sancionó la Ley 6255 para regular la actividad de alquiler temporario turístico. Sin embargo, su implementación se vio retrasada debido a la pandemia del coronavirus. Recién en agosto del año pasado, con la Resolución 170/2022 del Ente de Turismo de la ciudad de Buenos Aires, se comenzó a aplicar el registro, con algunos cambios. Este registro abarca los alquileres que van desde una noche hasta tres meses.
Con estas acciones, tanto a nivel nacional como en la ciudad de Buenos Aires, se busca poner freno al descontrol de los alquileres temporarios y regular esta actividad que tuvo un crecimiento significativo en los últimos años.
Lo que hicieron otros países con Airbnb
Airbnb enfrenta desafíos legales y restricciones en diversos lugares del mundo, y la situación no es diferente a la relatada en Nueva York. Dan Wasiolek, analista senior de Renta Variable de Morningstar Research Services, especializado en alojamiento y viajes en línea, sugiere que Airbnb está al borde del cierre en “la gran manzana”, donde actualmente cuenta con 20.000 departamentos y casas registradas en su plataforma.
Hasta hace poco, solo se habían aprobado nueve registros de alquileres a corto plazo en la ciudad, lo que representa menos del 0,04% de los anuncios activos que tuvieron al menos una reserva desde principios de año. “Nueve es una cifra ridícula”, comenta Wasiolek. “El hecho de que solo una fracción mínima de los listados de Airbnb haya obtenido verificación oficial indica que la ley es extremadamente restrictiva”. Además, empeorando la situación para los anfitriones de Airbnb, “tengo entendido que la ciudad no está explicando a las personas por qué se rechaza su solicitud”.
Esta no es la primera vez que Airbnb se enfrenta a batallas legales de este tipo. Durante los últimos 16 años, los principales mercados, incluyendo Tokio, Miami y París, controlaron los alquileres a corto plazo, lo que llevó a una compleja red de leyes y regulaciones.
Wasiolek afirma que Airbnb lidia con estos problemas desde su fundación y señala que, en general, la preocupación por la regulación no es tan alta como antes del brote pandémico. Sin embargo, las restricciones continúan afectando a la compañía.
En Florencia, uno de los principales destinos turísticos de Italia, el municipio anunció la prohibición del uso de propiedades residenciales para alquileres a corto plazo, incluyendo Airbnb, en su centro histórico. Otras ciudades de Italia, como Milán, y de Europa también tomaron medidas en contra de la compañía, lo que impactó el mercado de alquileres residenciales en diferentes partes del mundo.
El objetivo principal es fomentar la vivienda en el centro histórico de Florencia, una zona designada como patrimonio de la humanidad por la Unesco, que está experimentando una disminución de la población, situación común en muchos destinos turísticos de Italia y el resto del mundo.
Además, el gobierno italiano está discutiendo un proyecto que promete un paquete de acciones para frenar los alquileres a corto plazo en las próximamente.
Por su parte, Portugal también busca controlar el alquiler temporario como respuesta a la crisis inmobiliaria. A principios de 2023, anunció un paquete de medidas por valor de €900 millones que pone fin al programa “Golden Visa” y prohíbe nuevas licencias para Airbnbs y otros alquileres vacacionales a corto plazo.
Portugal es uno de los países más pobres de Europa Occidental, donde más del 50% de los trabajadores ganaban menos de €1000 al mes el año pasado, mientras que los alquileres y los precios de la vivienda experimentaron un fuerte aumento. Solo en Lisboa, los alquileres se incrementaron en un 37% en 2022.
El primer ministro, Antonio Costa, comunicó que se implementará un mecanismo para regular el aumento de los alquileres, y el gobierno ofrecerá incentivos fiscales a los propietarios que conviertan las viviendas turísticas en casas de alquiler para la población local. Asimismo, se prohibirán nuevas licencias para alojamientos turísticos, incluyendo Airbnb, excepto en las zonas rurales menos pobladas.
El gobierno también planea alquilar directamente las viviendas desocupadas a los propietarios durante un período de cinco años y ponerlas en el mercado de alquiler. Estas medidas buscan abordar la crisis inmobiliaria y promover un equilibrio en el mercado de viviendas en Portugal.
En cuanto al programa “Golden Visa” portugués, que otorga pasaportes de la Unión Europea a ciudadanos extracomunitarios a cambio de inversiones, incluyendo el sector inmobiliario, se pondrá fin a esta iniciativa, la cual fue criticada por aumentar los precios de las viviendas y los alquileres.
Aunque aún no se especificó la fecha de entrada en vigor de estas medidas, se espera que las acciones del gobierno portugués contribuyan a regular el mercado de alquileres a corto plazo y fomenten la disponibilidad de viviendas asequibles para la población local.