Inicio de obra: mediado de 2020
Tiempo de obra estimado: 24 meses (2022)
Tiempo de Concesiones: 30 años
Fecha de adjudicación de concesiones: Bajo viaducto Mitre, 23 de Septiembre de 2019 y Bajo viaducto San Martín, 9 de diciembre 2019.
Área de Referencia: Tramo FFCC Mitre, en Belgrano (Comuna 13); y tramo FFCC San Martín, en Palermo (Comuna 14), Villa Crespo, Chacarita y La Paternal (Comuna 15).
Organismo: Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE) y Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, a través de la Secretaría de Desarrollo Urbano y AUSA.
Concesiones: Bajo viaducto línea Mitre fue adjudicada a Sang Hak Choe (por $1.140.840.885). El Bajo viaducto San Martín fue adjudicada a Directos Pacíficos S.A el Espacio Corrientes-Córdoba y las Playa Ferroviaria Palermo (por $768.081.734), y a Espacios Estrella el tramo Warnes (por $144.553.295). Los tramos Newbery-Dorrego y Estación Villa Crespo quedaron vacantes.
Superficie de la obra: Bajo viaducto Mitre 53.470m2 - Bajo Viaducto San Martín 29.119m2 concesionados, quedando vacantes 19.295m2 (que puede tomar a cargo el propio Estado). Sumatoria Total: 101.884m2.
Características principales: En el marco del Proyecto RER (Red Expreso Regional), se propuso elevar tramos de vías ferroviarias de las líneas Mitre, San Martín y Belgrano Sur. Las obras iniciaron a cargo de la Secretaría de Transporte de la Nación pero los tramos del Mitre y San Martín fueron transferidos al Gobierno de la Ciudad (a cargo de la empresa AUSA). Para el Belgrano Sur, que supone la elevación de vías en Barracas y Pompeya, y la extensión de la línea a Constitución, la obra se encuentra suspendida en etapa inicial. Las obras del Mitre y San Martín habilitaron la apertura de calles y eliminaron barreras, evitando accidentes y mejorando la circulación vehicular en sectores de Belgrano, Palermo, Villa Crespo y Chacarita. También en esos tramos mejora las condiciones de seguridad de circulación de los trenes.
Problemática: Los Bajo Viaductos: Son los nuevos espacios urbanos que se generaron a nivel (al quedar elevadas las vías), que requieren de un proyecto de integración para lograr su incorporación al tejido de los barrios. Se mantienen como terrenos administrados por la Nación, a través del AABE, mayormente desafectados de la gestión ferroviaria. Los lineamientos constructivos y de usos corresponden a la jurisdicción local, Ciudad Autónoma, y fueron incluidos al Código Urbanístico y ampliados por Ley N° 6.135. Habilita construcciones para usos comerciales y equipamiento públicos.
Propuesta: Durante 2019 se realizaron los pliegos para el desarrollo de los proyectos y la Concesión a través de Licitaciones privadas integrales. Ambos corredores se subdividieron en grandes sectores, agrupando una serie de terrenos y cuadras a adjudicar. La evaluación de propuestas estuvo a cargo de un jurado (con representantes del GCBA y de Nación).
Instrumento: Se estableció la concesión de uso destinada al diseño, construcción, desarrollo, administración, explotación, realización de mejoras y mantenimiento, por sí o a través de terceros, de los inmuebles. Queda a cargo de los concesionarios la totalidad de las construcciones, incluyendo la extensión de las redes de infraestructura, internas y externas (tales como la red pluvial), y los equipamiento para los espacios de uso público, que permiten la integración con el entorno urbano inmediato y preexistente. Plazo: 30 años. La evaluación de las propuestas, según los pliegos, estipula un puntaje definido en un 25% por la Propuesta Urbana y Arquitectónica, 25% al Canon ofertado para la concesión y un 50% sobre el Plan de Inversión a realizar. Por la envergadura de la inversión inicial, las concesiones contemplan 24 meses iniciales de gracias.
Proyectos Planteados: Entre las condiciones detalladas en los pliegos, se estipula que las construcciones cuenten con frentes abiertos, vidriados y con varios ingresos, favoreciendo la interacción y vínculo directo entre los peatones y el interior de la arquitectura del bajo viaducto. También propicia la ubicación de locales de acceso público en planta baja, y sobre los sectores de viaducto que discurren sobre calles y espacios públicos (existentes o de los espacios de uso público a generar dentro de las áreas de concesión). Se espera la generación de espacios absorbentes, con equipamiento y mobiliario urbano (postas aeróbicas, equipamientos de descanso y sociabilización), posibilitando. Se marca también la intención de dar continuidad al Bajo Viaducto, a partir de ejes de circulación continua dentro del área concesionada y un eje de circulación no motorizado, que logre articular los distintos sectores (propiciando la creación de corredores verdes, peatonales y ciclovías o bicisendas). Se busca que el diseño de los proyectos evite que el corredor se transforme en un pasillo, o configure una nueva barrera urbana. Estos espacios podrán cerrarse en los horarios nocturnos al uso público, al igual que las plazas de la ciudad.
En función del esquema de ocupación y las distintas situaciones urbanas en las que se integran los Viaductos, por las características particulares de cada contexto barrial (con áreas de equipamiento y borde de grandes parques, así como otras áreas densamente construidas) generan distintos desafíos en cuanto al diseño. Los pliegos definen distintas tipologías, incluyendo requerimientos particulares para su resolución, y en función de la forma de ocupación de los espacios comprendidos en cada tramo para el desarrollo de actividades comerciales u otras que puedan incluirse. Se especifican condiciones según los lotes correspondan a espacios que se encuentran: 1- Entre Medianeras; 2- con áreas libres de borde que habilitan una Expansión lateral; 3- con lotes frentistas sobre Avenidas o calles; 4- si se vuelcan sobre Avenida con áreas de expansión lateral; 5- si son linderas a Espacio Verde públicos.
Bajo Viaducto FFCC Mitre: Está compuesto por 1) Espacio Hipódromo: Delimitados por la Av. Olleros y el deslinde con el Club Lawn Tenis y la Plaza Pakistán, como primer tramo, y el frente de esta plaza hasta la Av. Dorrego, como segundo tramo, comprende 25.182 m2. 2) Espacio Clubes: Delimitado por la calle La Pampa y Av. Federico Lacroze, comprende 8 áreas que suman 17.780 m2. 3) Espacio Barrio Chino: Entre las Av. Monroe y Juramento, en sectores del Bajo Belgrano, comprende 4 áreas que suman 10.508 m2. Superficie total: 53.470m2.
Bajo Viaducto FFCC San Martín: Está compuesto por 1) Estación Villa Crespo con una superficie aproximada de 8.189,75 m2; 2) Espacio Newbery- Dorrego compuesta por 7 áreas de 11.105,24 m2; 3) Espacio Corrientes- Córdoba con 7 áreas de 11.495,98 m2; 4) Espacio Playa Ferroviaria Palermo, de 6 áreas de 9.093,36 m2; y Espacio Warnes con una superficie aproximada de 8.529,75 m2. Superficie total: 48.414 m2.
Desafíos: Los proyectos y la dinámica que tomen estos nuevos espacios urbanos deben garantizan la integración con el tejido existente y su continuidad en el tiempo. En este marco, los términos de las concesiones son innovadores en la delegación del diseño, la obra y su posterior mantenimiento a entes privado (habilitando la sub concesión a terceros) y estipula plazos extensos, elementos que limitan la capacidad de evaluar la pertinencia de los proyectos y la forma de explotación de espacios públicos a mediano plazo. Así mismo, se define claramente en los pliegos la necesidad de generar continuidad en los corredores, que representa un desafío de diseño, particularmente en algunos sectores obstruidos por construcciones y usos preexistentes, que deberán combinarse con espacios comerciales, equipamiento público y núcleos de acceso para el mantenimiento de vías.
Procedimiento en revisión: A través del Decreto 740/ 2019, de Mauricio Macri del 28/10/2019, se habilitó la transferencia de bienes de dominio de la Nación a algunas provincias y al GCBA, para dar en pago obligaciones o afrontar compromisos de asistencia financiera, incluyendo en estas transferencias a las tierras de los Bajo Viaductos. A partir del Decreto 145/2020 de Alberto Fernández, del 13 de febrero de 2020, tanto el dominio como las concesiones otorgadas se encuentra en revisión. Se cuestiona el procedimiento por facultar a un ente descentralizado (AABE) a disponer el desprendimiento de activos que pertenecen al Estado Nacional sin las verificaciones pertinentes, así como los mecanismos de tasación y la correspondencia de la toma de esta medida por su fecha (según el art. 15 bis de la Ley N° 25.917 y el Régimen Federal de responsabilidad Fiscal y Buenas prácticas de Gobierno).
https://www.boletinoficial.gob.ar/detalleAviso/primera/225586/20200217
https://www.boletinoficial.gob.ar/detalleAviso/primera/219958/20191029
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