Las nuevas Normas Urbanas en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires

48 2 CARACTERIZACIÓN DE LA NORMATIVA URBANÍSTICA Este procedimiento de evaluación de impacto ambiental, establecido en la Constitución para casos excepcionales, se transformó a partir de la Ley 123 en un procedimiento administrativo de mayor incidencia que los instrumentos tradicionales de la planificación general y del propio Código de Planeamiento Urbano, en lo que respecta a los usos industriales. Recuperación de edificios existentes: la Ley 3686 La Ley Nº 3686 incorporó en el Código de Planeamiento Urbano otro conjunto de regulaciones, con el objetivo de mejorar las condiciones de aprovechamiento del diverso stock edilicio de gran calidad arquitectónica y constructiva, que conforma el paisaje urbano de Buenos Aires, en particular el de su Área Central, y que había sido construido con anterioridad a 1977. La subsistencia en el tiempo de un valioso tejido urbano, producto tanto de la calidad constructiva de la edificación como de su valor derivado del mayor aprovechamiento del suelo que el permitido por las normativas posteriores, no había sido contemplada en términos de regulación urbanística. Esta normativa se fundamentó en la necesidad de establecer una alternativa al criterio implícito de “susti- tución edilicia”, que signó todo el desarrollo de la normativa urbanística de la ciudad desde 1944 79 . Con esta ley se estableció un procedimiento específico para la rehabilitación y adecuación de estos edificios a las nuevas demandas, a través de la incorporación en la Sección 4 del Código de Planea- miento Urbano, de un régimen alternativo al de “renovación por sustitución”. El criterio adoptado para la puesta en valor de estos edificios, fue el de considerarlos “volumen conforme”, por contraposición a los criterios normativos anteriores, que los encuadraban como “volúmenes edificados que no se ajustan a las prescripciones (alturas, área edificable e intensidad de ocupación) de este Código”; por lo que sólo se admitían en los mismos obras de conservación y reforma parcial. Estas limitaciones promovían el progresivo deterioro, y la desvalorización del volumen edificado. Con este régimen particularizado para edificios anteriores a 1977, se habilitó la posibilidad de ampliar su volumen interno, sin considerar el FOT del distrito de zonificación, y mantener las condiciones de habitabilidad existentes, con la única condición de mantener la “cáscara”, es decir, la volumetría exis- tente sin incrementos de altura. 1. Usina del Arte, La Boca. 2. Edificio frente a Plaza Armenia, Palermo. 1 2