Las nuevas Normas Urbanas en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires

16 1 ANTECEDENTES HISTÓRICOS La aplicación del FOT se introdujo como el indicador básico para regular la edificabilidad de las par- celas, y su valor, ponderado para cada zona en función del total de población considerado admisible en cada una de ellas, determinó así una fuerte reducción del aprovechamiento posible en las parce- las. En términos generales se pasó de un FOT promedio que alcanzaba un valor 7.5 en el Código de Edificación de 1944, a un FOT promedio de 1.5 en el Código aprobado en 1977. El criterio de altura de fachada en relación al ancho de calle 6 a través de la denominada relación “R”, variable según el ancho de calle, se mantuvo; y junto con el FOT como indicador de control, dio como resultado una significativa reducción de las alturas admitidas, al mismo tiempo que una marcada heterogeneidad de las alturas de edificación sobre línea municipal. Con este Código se introdujo el concepto de “tipología edilicia”, diferenciándolas en tres categorías: “basamento”,“entre medianeras” y “de perímetro libre”; considerándose al basamento 7 como una alternativa de ocupación del suelo prevista únicamente para los Distritos Centrales, los de Equipa- miento Comercial Mayorista y los de Equipamiento Local. Las normas para edificios en torre, introducidas en 1957, fueron incorporadas en el Código de Planeamiento Urbano de 1977 como específicas para la tipología edilicia denominada “edificios de perímetro libre”, y que fue ponderada como la que más eficazmente permitiría la renovación com- pleta del tejido urbano de la ciudad. La renovación tipológica fue promovida expresamente a través de la asignación de incrementos en altura y en volumen edificable, para aquellos edificios de perímetro libre que se localizaran en gran- des parcelas. La estructura parcelaria de la ciudad, con sus lotes estrechos y terrenos de esquina de superficie reducida, no se correspondía con este desarrollo tipológico, por lo que en este Código el “englobamiento parcelario” es otro de los supuestos del proceso de renovación urbana, asociado formalmente a la tipología de perímetro libre. La promoción de la tipología edilicia de perímetro libre dio como resultado, desde 1977, una impronta diferencial en el desarrollo urbano, y contribuyó a complejizar aún más el tejido urbano de la Ciudad de Buenos Aires. Esta tipología edilicia, pese a que se propuso con el objetivo de mejorar las condiciones de asoleamiento y ventilación de las edificaciones, tuvo y tiene hasta la actualidad un impacto contra- rio al esperado. El proceso de renovación por sustitución edilicia no se materializó en forma completa y presenta una considerable heterogeneidad, por la coexistencia desordenada de distintas volumetrías. El proceso de renovación por sustitución edili- cia no se materializó en forma completa y presenta una consider- able heterogeneidad, por la coexistencia desordenada de distintas volumetrías. 1. Güemes e/ Coronel Díaz y Bulnes. 2. Thames e/ Charcas y Güemes. 1 2