miradas sobre el CUR patrimonio de la ciudad de buenos aires CU - CPAU Comisión de Urbanismo diciembre 2025
presentación Miradas sobre el CUR se propone una revisión de la implementación del Código Urbanístico desde un abordaje territorial, apoyada en información sistematizada y en el análisis de casos particulares, con el propósito de delinear un diagnóstico posible sobre la Ciudad de Buenos Aires. La publicación se presenta como una invitación a reflexionar críticamente sobre la adecuación de los instrumentos urbanísticos y sus efectos, reabriendo viejos dilemas y nuevos desafíos. En este marco, busca contribuir al debate sobre los procesos urbanos dinamizados por el CUR y aportar elementos para pensar la ciudad que queremos.
protección patrimonial
1. áreas de protección histórica - APH 2. inmuebles catalogados 3. catalogados en su contexto urbano a. corredores altos - CA b. unidades de sustentabilidad de altura baja - USAB c. catalogados en APH d. urbanizaciones determinadas - U 4. arquitectura especial - AE protección patrimonial
El Patrimonio urbano refiere al conjunto de bienes materiales e inmateriales, que posee valor histórico, cultural, arquitectónico, simbólico y ambiental, representativo de la identidad de una ciudad. ● Estos elementos pueden incluir edificios históricos, zonas arqueológicas, espacios públicos y privados, tradiciones, costumbres y manifestaciones culturales, así como aquellos elementos contextuales que contribuyen a su valoración. El patrimonio urbano se constituye como impronta de la historia de la ciudad, fijada en su arquitectura y en su espacio público a partir de elementos singulares o como conjunto, conformando unidades de paisaje y que condensan también su dinámica de apropiación. ¿Por qué vale la pena proteger el patrimonio urbano? ¿Qué se protege y cómo? protección patrimonial
protección patrimonial
protección patrimonial | valoración del CUR Urbanístico: Refiere a las cualidades que posee un edificio que define o califica la trama, el paisaje urbano o el espacio público. Arquitectónico: Refiere a los elementos poseedores de calidades de estilo, composición, materiales, coherencia tipológica y otra particularidad relevante. Histórico Cultural: Refiere a aquellos elementos testimoniales de una organización social o forma de vida que configuran la memoria histórica colectiva y un uso social actual. Singular: Refiere a las características irreproducibles o de calidad, en cuanto a los aspectos técnicos constructivos o el diseño del edificio o sitio. Ambiental: Conjunto de parámetros que permiten determinar el valor de un inmueble dentro del contexto paisajístico en que se inscribe, y/o a la definición de un paisaje cultural urbano.
1. Áreas de Protección Histórica (APH): protege conjuntos urbanos en tanto unidades de paisaje, por sus valores histórico-culturales, arquitectónicos, simbólicos y/o ambientales, estableciendo pautas de conservación morfológicas, con restricciones sobre la volumetría edilicia, usos y aspectos del espacio público en tanto elementos contextuales que contribuyen a su valoración. 2. Inmuebles catalogados: Protección singular de edificios específicos incluidos en un catálogo que identifica determinados inmuebles por sus características particulares, estableciendo pautas de conservación y de adecuación individuales. 3. Arquitectura Especial (AE): Protege ámbitos o recorridos que poseen una identidad reconocible por sus características físicas, con normas particularizadas para obras nuevas, con proporciones y relaciones con su entorno a fin de preservar dicho carácter. protección patrimonial | instrumentos del CUR
Áreas de Protección Histórica protección patrimonial Nuevas APH El CUR en 2018 incluyó nuevas APH, agregando ámbitos protegidos a lo pautado por el CPU. 2 1 a b 51 Pueden referirse a un área, a una parcela, a un espacio dentro de una parcela, y a uno o varios objetos. Fuente: DataBase GCBA 2024
Conjuntos de viviendas y pasajes 9 - Conjunto Colonia Sola 27 - Barrio San Vicente de Paúl 28 - Casas Baratas Agronomía 29 - Barrio Cafferata 46 - Barrio Inglés 47 – Barrio Los Andes 54 - Conjunto Barraca Peña 16 - Pasajes Rivarola y su entorno 26 - Pasaje Butteler Hitos emblemáticos 10 - Esquina Homero Manzi 19 - Casa Bomba Caballito 20 - Casa Bomba Villa Devoto 21 - Edificios Antiguo Matadero 23 - Puente Alsina Plazas y parques 2 - Parque 3 de Febrero 17 - Plaza Mitre / Embajada Británica 22 - Plaza Belgrano y entorno 31 - Entorno Plaza Lavalle 44 - Barrancas de Belgrano 45 - Parque Avellaneda y entorno Iglesias y bares 5 - Ámbito Iglesia Santa Felicitas 6 - Ámbito Bca. Sagrado Corazón 11 - Confitería Las Violetas 12 - Confitería La Ideal 13 - Iglesia Nra. Sra. de Balvanera – Colegio San José 18 - Santa Casa de Ejercicios Espirituales Centros barriales - cascos históricos 1 - San Telmo - Av. De Mayo 4 - Entorno Estación Belgrano “R” 3 - Ámbito Palermo Chico 7 - Ámbito Estación H. Yrigoyen y Viaducto FFCC Roca 14 - Ámbito Recoleta 15 - Casco Histórico de Flores. 30 - Av. Alvear y su entorno 32 - Mercado Abasto y su entorno 36 - Plaza Arenales Estación Devoto 38 - Entorno Plaza San Martín 42 - Calle Melián 48 - Estación Coghlan y entorno 50 - Avenida Callao 51 - Catedral al Norte 53 - Floresta 41 APH protección patrimonial | APH
a. Seminario Conciliar - APH 24. b. Plaza Irlanda y entorno - APH 25. c. Barrio Parque Patricios - APH 33. d. Estación Villa Lugano del FFCC - APH 35. e. Corredor Luis María Campos - APH 39. f. Entorno Palacio de Correos. g. Pza. Roberto Arlt, Iglesia y Tiendas San Miguel h. Vuelta de Rocha. i. Transbordador. j. Barrio La Colonia k. Palacio de Aguas Argentinas y Normal N° 1 Seminario Conciliar - Facultad de Teología UCA. José Cubas y Concordia - Villa Devoto Instituto Monseñor Dillon Ate. F.J. Seguí 863, y Neuquén. Plaza Irlanda - Caballito Museo del Agua y la Historia Sanitaria. Riobamba 750 y Av. Córdoba - Balvanera 41 + 11 = 52 APH Estación Villa Lugano - FFCC Belgrano Sur. M. Leguizamón y Somellera - Villa Lugano protección patrimonial | nuevas APH
protección patrimonial | APH + paisaje Las APH son un instrumento de regulación que restringe alturas edificables, protege el tejido existente (la arquitectura y elementos del paisaje). Resulta un criterio morfológico, que define restricciones en todos los inmueble del área, pero no implica que todos estén catalogados. La protección es del conjunto, no individual. 9 - Conjunto Colonia Sola 1 - San Telmo 47 – Barrio Los Andes 1 - San Telmo
protección patrimonial | APH + reglamentación Para garantizar la protección el Anexo II “Áreas especiales individualizadas” detalla las especificidades a resguardar dentro de cada APH, a modo de reglamentación, con parámetros de mobiliario, iluminación, arbolado, senderos, etc. No todas las APH cuentan con pautas de protección detalladas, y algunas solo están delimitadas geográficamente. Para las 11 nuevas APH, no hay especificaciones. ● El APH 46. Barrio Inglés (en Caballito), está reglamentado minuciosamente, al igual que el APH3 - Grand Bourg y Palermo Chico. Para el Casco de Flores es muy general, y del APH9 - Conjunto Colonia Sola, se delimita el área.
protección patrimonial | APH 1 Bolivar al 800 Capilla San Roque Alsina y Defensa Farmacia De La Estrella Alsina y Defensa Palacio de Gobierno Bolivar 1 El APH1, casco antiguo de la Ciudad, constituye uno de los ámbitos con mayores parámetros de resguardo.
protección patrimonial | APH 1 + reglamentación La reglamentación del APH 1 establece detalladamente, por ejemplo, que en el entorno de la Plaza y la Avenida de Mayo solo se permitirán trabajos de conservación y mantenimiento de los elementos preexistentes. Todo proyecto modificatorio deberá ser aprobado por ley. a) Aceras y calzadas b) Marquesinas c) Toldos d) Publicidad e) Forestación
En las APH existe un proceso de renovación restringido. La construcción de nuevas edificaciones debe mantener estrictamente la morfología que caracteriza al área en tanto paisaje protegido, evitando disrupciones. Existen ejemplos de rupturas volumétricas que se destacan en el paisaje, fruto de excepciones al código o por ser construcciones previas a la sanción del APH. Piezas de Ajuste: remite a los edificios a construir dentro de APH que deben articular situaciones edilicias con los edificios con valor patrimonial preexistentes. protección patrimonial | APH 1
3.397 inmuebles se encuentran dentro del polígono del APH1 - San Telmo y Av. de Mayo + Zona de amortiguación. protección patrimonial | APH 1 + catalogados 32% de los inmuebles están catalogados
En 2024 se incluyó a las Áreas Ambientales entre las formas de protección especiales, agregando un criterio ecológico a la protección de áreas por edificios de valor histórico. Estas áreas suponen la protección de elementos físico-naturales que favorecen la restauración de la biodiversidad y la calidad ambiental en el hábitat construido. Conceptualmente, abre un marco al reconocimiento futuro de corredores biológicos que atraviesan el tejido urbano. Si bien el CUR no territorializa áreas de protección ambiental, estipula que se incluyan espacios que pueden relacionar ámbitos entre sí, favoreciendo ciclos e intercambios entre áreas ambientales consolidadas, o en proceso de consolidación. protección patrimonial | Ambiente
La protección concibe el resguardo de detalle y conjuntos urbanos, así como lo suntuoso y lo barrial o cotidiano.
protección patrimonial Edificios que por su valor patrimonial fueron incorporados de forma individual al Catálogo de inmueble con protección especial edilicia. Pueden formar parte de un APH o estar ubicados en cualquier parte de la Ciudad. Inmuebles catalogados Fuente: DataBase GCBA 2024
El CUR establece parámetros para la adecuación de edificios, de acuerdo al Nivel de Protección: Protección integral: Edificios de interés especial cuyo valor de orden histórico-cultural y/o arquitectónico los ha constituido en hitos urbanos. Protege la totalidad de cada edificio conservando todas sus características arquitectónicas y sus formas de ocupación del espacio. Protección estructural: Edificios de carácter singular y tipológico, que por su valor histórico-cultural, arquitectónico, urbanístico o simbólico caracterizan su entorno, califican un espacio urbano o son testimonio de la memoria de la comunidad. Protege el exterior del edificio y su tipología, así coomo los elementos básicos que definen su forma de articulación y ocupación del espacio, permitiendo modificaciones que no alteren su volumen. Protección cautelar: Edificios cuyo valor reconocido es el de constituir una referencia formal y cultural del área, justificar y dar sentido al conjunto. Protege la imagen característica, previniendo actuaciones contradictorias en el tejido y la morfología. protección patrimonial | catalogados
Protección cautelar Protección estructural Protección integral El 84% de los edificios catalogados tiene protección cautelar, que protege su imagen característica. Sólo 72 edificios de la Ciudad tienen protección integral, que protege la totalidad de cada edificio. Fuente: DataBase GCBA 2024 protección patrimonial
Integral Protege la totalidad de cada edificio. Congreso de la Nación Estructural Protege el exterior del edificio. Cine Gaumont Cautelar Protege la imagen característica. Av. de Mayo 996 y B. Irigoyen protección patrimonial | catalogados
Los niveles de protección establecen cuatro grados de intervención, de acuerdo a las obras y/o acciones dirigidas a: 1. Restituir las condiciones originales del edificio o aquellas que hayan sido agregadas y formen parte integral del mismo. 2. Adecuar el espacio interior a condiciones de uso nuevas, respetando los elementos tipológicos formales y estructurales. 3. Adecuar y mejorar las condiciones de habitabilidad por modificación, ampliación o reformas que mantengan las fachadas y cubiertas. 4. Adecuar y mejorar las condiciones de habitabilidad por modificación, ampliación o reforma del espacio interior y del volumen del edificio. protección patrimonial | catalogados + intervenciones
APH Devoto-Cautelar: Av.Lincoln 4218 Adecuación interior a nuevo uso, como Heladería y bar -Rapanui-. APH1-Estructural: Moreno 502 Palacio Raggio. Adecuación como edificio residencial. USAM-Caballito - Cautelar: José A. Terry 240 Mantiene sólo la fachada original, integrada a un nuevo edificio de viviendas. protección patrimonial | catalogados + intervenciones
El debate sobre el Catálogo preventivo y la ampliación de un Catálogo definitivo de inmuebles protegidos por el CUR, en la Ciudad de Buenos Aires: ● En 2009 la Ley Nº3.056 estableció la protección preventiva de todos los inmuebles construidos antes del 31 de diciembre de 1941, hasta que un estudio pormenorizado defina cuáles incluir efectivamente al catálogo del CUR, y el grado de resguardo de cada uno. Tras 15 años, la justicia intimó al Gobierno de la Ciudad a saldar ese estudio y definir un catálogo definitivo, destacando que la protección preventiva generaba amplios márgenes de interpretación sobre las adecuaciones permitidas y sobre la aprobación de demoliciones de ese stock en análisis.. ● En 2024 se impulsó un proyecto de Ley para incluir 4.275 inmuebles previos a 1941 al catálogo definitivo, desestimando al resto. El proyecto se sancionó como Ley el 27 de noviembre de 2025. protección patrimonial | catálogo definitivo + preventivo
protección patrimonial Inmuebles desestimados De un stock inicial de 140.500 inmuebles construidos antes de 1941 analizado por la UBA, el 96% fue desestimado (se definieron 135.000 sin valor. y 4.200 con valor, conformando el catálogo preventivo hasta 2025). Fuente: DataBase GCBA 2024
protección patrimonial | catálogo definitivo + preventivo Vale aclarar que el catálogo de inmuebles protegidos por el CUR con Ley firme, ya contaba con 5.200 edificios (algunos de ellos previos a 1941 y algunos construidos con posterioridad). Automovil Club Argentino (ACA) - Sede Central - 1941 Protección ESTRUCTURAL - Av. Del Libertador 1850. Biblioteca Nacional Mariano Moreno - 1962 Protección ESTRUCTURAL - Agüero 2470. Ambos edificios forman parte del mapa “Moderna Buenos Aires” programa del CPAU que tienen como propósito dar visibilidad a la arquitectura construida desde 1930 hasta la actualidad.
Caballito - Cautelar: José A. Terry 240 Mantiene Fachada original integrada a nuevo edificio de viviendas. catálogo inicial: 5.200 por tipo de catalogación: a. Integral: 1.2% b. Estructural: 14% c. Cautelar: 84% catálogo definitivo: 9.500 por tipo de catalogación: a. Integral: 0.7% b. Estructural: 9% c. Cautelar: 90% En tanto política de patrimonio, se profundiza el peso de la protección cautelar, el nivel de resguardo más flexible. ● La protección de tipo cautelar fue asignada para el 96% de los inmuebles que se agregaron al catálogo en 2025. La inclusión de 4275 inmuebles previos a 1941 que tenían protección preventiva, duplicó el catálogo definitivo de la Ciudad protección patrimonial | catálogo definitivo + preventivo
Fuente: DataBase GCBA 2024 protección patrimonial Inmuebles catálogo preventivo El 18% de los inmuebles con protección cautelar del catálogo preventivo, se ubicaba en APHs, donde ya hay restricciones por la protección general del área.
Intervención en Charcas 3603 Durante los últimos años, la protección preventiva permitió que cualquier intervención proyectada sobre el stock edilicio más antiguo de la Ciudad, cuente con un análisis particularizado, aunque no estuvieran incluidos de forma definitiva en el catálogo del CUR. Entre los ajustes al CUR de 2024, la protección preventiva se incluyó como instrumento (punto 9.1.2.1.1.), en tanto mecanismo inicial para evaluar el valor singular de inmuebles, y su posterior inclusión -o no- al catalogo definitivo. protección patrimonial | cat. preventivo + intervenciones
protección patrimonial | catalogados
● Si bien el CUR establecer restricciones a las edificaciones linderas a los catalogados, es común encontrar “casas encajonadas” por estar situados en áreas con niveles altos de edificabilidad habilitada (identificados por el CUR como Corredores Medios y Altos). ● La edificabilidad habilitada en cada sector de la ciudad resulta, indirectamente, un elemento que favorece procesos de renovación por sustitución edilicia (incentiva demoliciones) o no. ● Dada la impronta de la historia de la ciudad en el tejido, es común encontrar agrupamientos de edificios catalogados. En tanto conjunto, conforman ámbitos urbanos que podrían ser objeto de protección por áreas, enmarcado su resguardo como nuevas APH. ● Dentro de las APH existen edificios catalogados y otros que no, porque está previsto que exista una renovación, sin que las obras nuevas afecten el carácter del APH. Las pautas establecidas para cada APH son definitorias para su eficacia como instrumento de regulación y protección. protección patrimonial | catalogados en su contexto
Restricciones linderos: Afecta a los edificios o parcelas adyacente a catalogado, a cualquiera de sus lados. Criterios para la intervención en proximidad a edificios catalogados: ● Ningún edificio puede contrariar el carácter y la fisonomía del paisaje urbano conformado por piezas protegidas, Toda obra nueva debe integrarse a las características predominantes en la cuadra o manzana. ● No se admiten construcciones imitativas de estilo, permitiendo actuaciones de diseño contemporáneo y contextuales con lo existente. Los criterios resultan un marco general, que se aplican de acuerdo a la interpretación técnica de las características de cada caso. protección patrimonial | catalogados en su contexto
Catalogados: a. corredores altos y medios - CA y CM b. unidades de sustentabilidad de altura baja - USAB c. áreas de protección histórica - APH d. urbanizaciones determinadas - U protección patrimonial | catalogados en su contexto
Corredores medios y altos Inmuebles catalogados catalogados + corredores El criterio morfológico del CUR, que tiene por objeto consolidar perfiles homogéneos definiendo alturas fijas por áreas, genera contradicciones con la protección individual de los edificios catalogados. Fuente: DataBase GCBA 2024
1.778 Inmuebles catalogados están en corredores altos y medios. El 50% se encuentran en las comunas 1 y 3 Fundación Favaloro - Belgrano 1780 - Protección Cautelar catalogados + corredores
APH AE USA Alta - 23m catalogados + corredores Parque Centenario Av Rivadavia Congreso Av Corrientes Av Corrientes Av Rivadavia Plaza Miserere Corredores medios y altos Inmuebles catalogados
2400 2500 En Av.Rivadavia al 2400, definido como “corredor” por el CUR (admite más de 30 m), hay un conjunto catalogado al norte y un único catalogado en el eje sur. Si bien una obra nueva tienen restricciones como lindero a un catalogado, la altura habilitada resulta un incentivo a la renovación, sin consideraciones al conjunto dado por ambas aceras. catalogado al norte catalogado al sur - indicado catalogados + corredores Av. Rivadavia
Av. Ate. Brown y Suárez - La Boca. De acuerdo al CUR, en una cuadra que agrupa catalogados contiguos, junto a la emblemática pizzería Banchero, se podrían consolidar torres de 38 m (una ya materializada en la esquina de Av. Alte Brown y Olavarría), catalogados + corredores Av. Ate. Brown Suarez Olavarría
Malasia 900 Olleros 2000 Gorostiaga 2100 11 de Septiembre 900 La baja edificabilidad desincentiva la renovación edilicia. Opera indirectamente como inhibidor de transformaciones del paisaje, aunque el área no esté protegida como conjunto urbano. El agrupamiento de catalogados en un área invita a revisar los criterios para complementar la protección individual y de paisaje, evitando disrupciones en sectores donde es posible implementar o ampliar APH. catalogados + altura baja Av. L. M. Campos Av. Lacroze Gorostiaga Olleros Malasia 11 de Septiembre
protección patrimonial La catalogación de inmuebles singulares es independiente de las APH. Inmuebles catalogados Área de protección histórica Fuente: DataBase GCBA 2024
Dentro de las APH no todas las edificaciones están catalogadas, aunque están alcanzadas por pautas de protección general del Área. Los edificios catalogados, marcan la identidad del paisaje del APH. Protección cautelar Protección estructural Protección integral Av. de Mayo Diagonal Sur Diagonal Norte Inmuebles en APH Área de protección histórica Plaza de Mayo Av. Paseo Colón catalogados + aph
Piezas de Ajuste: refiere a aquellos edificios a construir dentro de APH, que articulan situaciones edilicias con edificios consolidados. Está previsto que exista una sustitución edilicia, pero las nuevas obras no deben afectar el carácter del APH. Los proyectos de obra requieren autorización especial y sólo se aplican en algunos APH. APH 1, 3, 4, 14, 16, 22, 30, 32, 44. catalogados + aph Moreno 502 - Palacio Raggio + Moreno 550 - Museo Paseo de la Cisterna
Las urbanizaciones determinadas cuentan con pautas particulares, que suelen inhibir transformaciones morfológicas (similar a una APH). Los procesos de renovación de mayor intensidad suelen estar vinculados a cambios de usos, aunque varía de acuerdo al objeto de fondo por el cual se designa una urbanización determinada. U determinadas Fuente: DataBase GCBA 2024
catalogados + U28 U28 - Belgrano R inmuebles catalogados APH 42 - Calle Melián arquitectura especial Melián Olazabal Estomba Forest Est. Belgrano R Urbanizaciones Determinadas: A fin de establecer o preservar conjuntos de características diferenciales, son objeto de regulación integral en materia de uso, ocupación, subdivisión del suelo y plástica urbana. Estomba al 1900
catalogados + APH 42 Av. Melián al 1900 En los bordes de Villa Urquiza y Belgrano, confluyen distintos tipos de regulación espaciales: APH 42 - Calle Melián + Urbanización Especial Nº28 + agrupamiento de catalogados Av. Melián 2900
Av. Dorrego 1100 protección patrimonial | la ciudad existente
Si bien existen estímulos para la conservación, éstos resultan insuficientes: ● Desgravaciones impositivas: Pueden significar hasta un 100% del impuesto inmobiliario y tasa retributiva de los servicios de ABL, de acuerdo al nivel de protección, antigüedad y cuantía de la intervención realizadas en el inmueble, solicitando el revalúo por 5 años. ● Fondo de Estímulo para la Recuperación de Edificios Catalogados (FEREC): Creado en 1991 pero nunca implementado. Se prevé esté conformado por fondos recaudados por captación por valorización de inmuebles y por derechos de delineación y construcción, entre otras cosas. ● Capacidad Constructiva Adicional (CCA): En 2024 se incluyó como instrumento de promoción que contempla que las obras de puesta en valor de catalogados generan m2 transferibles a otras parcelas receptoras (detalladas en el punto 10.1.3). La superficie generada se estima por un Indicador dado por el nivel de protección, localización, y tipo de intervención del catalogado. Si bien se reglamentó en 2025, su utilización es incierta. protección patrimonial | estímulos a la protección
Bogotá 3763 - EN VENTA Catalogación Estructural + APH 53 - Floresta Las dificultades de adaptación a las formas de habitar actuales, hace que la catalogación pueda aparecer como una carga para sus propietarios. Las exigencias del Código de la Edificación a proyectos de refuncionalización, los incentivos de renovación del CUR, y los limitados apoyos a la conservación, resultan centrales al debate sobre la protección del patrimonio. La reconversión de catalogados suele estar asociada a nuevos usos (geriátricos, centros médicos, bares, y otros servicios similares). protección patrimonial | la ciudad existente
Estados Unidos y Bernardo de Irigoyen Catalogación CAUTELAR Entorno: CORREDOR ALTO (38 m) Bacacay 3596 y San nicolás Catalogación CAUTELAR Entorno: APH 53 - Floresta Como huella de las normas previas, la supervivencia de los edificios más antiguos es mayor en las esquinas, dado que el CPU habilitaba menor edificabilidad en ellas (por las pautas de FOT y FOS). El CUR define alturas fijas, incentivando la renovación en las esquinas que no están catalogadas, y ampliando el impacto entorno en las protegidas. protección patrimonial | la ciudad existente
Conventillos en La Boca Su protección abre dilemas por el nivel de deterioro que alcanzaron, y por las condiciones de habitabilidad, dadas por la madera y chapa, pero su valor identitario es incuestionable para la ciudad. El Programa Recup-Boca (iniciado a finales de los 80´) promovía su revitalización y la regularización dominial a favor de sus habitantes. Suarez 1017 Gral Gregorio Aráoz de Lamadrid 247 protección patrimonial | la ciudad existente
Escuela Taller: Espacio de formación en oficios y artes del GCBA Relocalizada en Bolívar 466, Casa del Historiador, tras la demolición del antiguo edificio de Paseo Colón. Capacita en técnicas artesanales para la conservación y restauración de edificios y bienes de valor patrimonial, como así también en la promoción del cuidado ciudadano de la historia material e inmaterial de la Ciudad de Buenos Aires. protección patrimonial | la ciudad existente
arquitectura especial Arquitectura Especial 26 - Pasajes Arquitectura Especial Respecto a los pasajes, en 2013 se sancionó la Ley 4.738 que preserva las características del entorno de vías de ancho reducido y establece la equiparación de alturas para toda la manzana. AE: constituyen ámbitos o recorridos con una identidad por sus características particulares, Fuente: DataBase GCBA 2024
protección patrimonial | arquitectura especial 1 - Terraza Agüero 2 - Av. Cabildo entre Juramento y Echeverría 3 - Av. Pte. Roque Sáenz Peña y Pte. Julio A. Roca... 4 - Circuito turístico La Boca 6 - Plaza Congreso 8 - Plaza de Mayo 9 - Plaza Lavalle 13 - Aceras cubiertas con pórticos 14 - Tramo Avenidas Paseo Colón, Alem y Del Libertador. 16 - Entorno Iglesia Santa Catalina de Siena 17 - Pasajes de Palermo Viejo 18 - Conjunto Ravignani – Ancón 19 - Bordes con el Área U3 20 - Entorno Centro Judicial 21 - Pasaje Volta 22 - Pasaje Bollini 23 - Pasaje Convención 24 - Gorostiaga entre Zapata y Av. Cabildo 25 - Malasia 26 - Pasajes de la Ciudad 27 - 9 de Julio 28 - Salvador María del Carril 29 - Dantas y Granville 30 - Entorno Hipódromo 31 - Lomas de Núñez 25 AE El AE26 agrupa a la totalidad de los pasajes de la Ciudad, por las características de tejido particulares que ellos suponen.
Áreas de Arquitectura Especial Protege una imagen característica, no por sus piezas individuales sino por el conjunto (dado por la altura obligatorias, líneas y saliente de fachadas en cuerpos cerrados), No impide intervenciones o demoliciones, obliga a reconstruir las líneas definidas. Se rigen por su normativa específica definida en el Anexo II, siempre que resulten de aplicación (sino se rigen subsidiariamente por las normas generales del CUR). AE26 - Pasajes: Manzanas con al menos uno de sus lados con frente sobre los Pasajes (vías con ancho igual o inferior a 13m, y no más de 5 cuadras de extensión). Los Pasajes de la Ciudad constituyen ámbitos de significación, que se requiere mantener con su configuración actual y la de su entorno. Se distinguen en AE 26.1-Pasajes en entornos de baja densidad • AE 26.2- Pasajes en entornos de densidad media • AE 26.3- Pasajes en entornos de alta densidad • AE 26.4 - Pasajes en entornos de alta densidad. protección patrimonial | arquitectura especial
protección patrimonial | arquitectura especial AE3 - Av. Pte. Roque Sáenz Peña y Pte. Julio A. Roca Tejido: Las alturas reguladas y los lineamientos de las fachada son obligatorios. Para la fachada principal es de 37m. AE3 - Av. Pte. Roque Sáenz Peña
Las restricciones dadas a las AE puede convivir y complementar la protección de las APH. protección patrimonial | ae + aph Dentro del APH1, el CUR agrega pautas del AE 13. Para las parcelas frentistas a la Av. Paseo Colón (acera oeste), entre Av. San Juan y Brasil, señala que: “Los edificios están sujetos a la formación de aceras cubiertas con pórticos” a fin de resguardar la recova.
protección patrimonial | AE 26 - pasajes El AE26 resulta una categoría que agrupa a la totalidad de los pasajes de la Ciudad, por las características particulares de tejido que supone la disrupción en el modelo de manzana y parcelas. La coexistencia de la edificabilidad asignada al entorno y las restricciones propias de la AE26, recae revisiones de interpretación técnica de altura y usos. 16% de las parcelas de la ciudad forman parte de los pasajes agrupados en Arquitectura Especial AE26. Ravignani 2535
En la Ciudad también hay Inmuebles protegidos bajo el régimen de la Ley Nacional N° 12.665 (de 1940), de protección y conservación de bienes históricos y patrimoniales. Ésta creó a la Comisión Nacional de Museos, Monumentos y Lugares Históricos. protección patrimonial | nacional Basílica de Ntra. Sra. del Rosario Av. Belgrano y Defensa
La Ley 1.227 (de 2.003) incorporó el marco legal para la investigación, preservación, salvaguarda, protección, restauración, promoción, acrecentamiento y transmisión a las generaciones futuras del patrimonio cultural de la ciudad. ● Alcanza a los bienes que se identifiquen como parte del patrimonio cultural por su carácter histórico, antropológico, etnográfico, arqueológico, artístico, arquitectónico, urbanístico, paisajístico y científico, así como protege el denominado patrimonio cultural viviente. ● Para ellos, el GCBA tiene derecho de preferencia para la compra, así como lo habilita a impulsar expropiaciones, previa declaración de utilidad pública por la Legislatura, protección patrimonial | cultural (pccaba)
El patrimonio inmaterial incluye prácticas, conocimientos y expresiones que las comunidades reconocen como parte de su identidad, junto a objetos y espacios asociados. Refiere a tradiciones, saberes y rituales. incluye la oralidad, la música, las danzas, la gastronomía y las técnicas artesanales, entre otras prácticas sociales que ocurren en la ciudad y que se plasman en su paisaje. Transmitido de generación en generación, este patrimonio se adapta con el tiempo, reforzando la identidad y el respeto por la diversidad cultural. La Convención de la UNESCO de 2003 destaca la necesidad de salvaguardar estas expresiones. protección patrimonial | intangible
Los debates sobre la identidad local, el no lugar y los lugares globales, se entremezclan con las transformaciones en las formas de habitar el espacio urbano, y las huellas que en él podemos reconocer de las distintas forma de organizar la vida en la ciudad (una excusa para recordar, para contar, reflexionar y aprender de Buenos Aires). protección patrimonial | intangible
reflexiones finales El abordaje de la ciudad existente y sus transformaciones resulta un desafío para mejorar los incentivos, revisar la pertinencia y eficacia de cada instrumento de regulación, y definir criterios de protección con una visión de conjunto., que funcione en el tiempo. El CUR fomenta la renovación edilicia y un paisaje homogéneo, incentivando la densificación de una ciudad que pierde calidad urbana, así como la posibilidad de restaurar la ciudad existente. Los instrumentos de protección comparten mecanismo de implementación, siendo posible confundir la función específica de cada uno. El Código de la Edificación tampoco resulta un apoyo, siendo fuertes las exigencias para proyectos de adecuación o reciclaje. Proteger el tejido existente y regular la dinámica de los procesos de valorización y transformación, invita a considerar al patrimonio no sólo como un valorado paisaje para el turismo, reconociendo la identidad y diversidad que caracteriza a Buenos Aires. No se trata de resguardar todo sino de alcanzar un abordaje que evite la conservación descontextualizada, y pondere la calidad urbana como insumo clave en la producción de ciudad, y de las actividades que en ella se desarrollan.
las voces entorno al tema | prensa Noticias - 10/septiembre/2025 - Clarín: “La transformación en los barrios y la discusión por el patrimonio porteño llegó a las páginas del diario francés Le Monde” Noticias - 15/agosto/2025 - Página 12: “Otra movida que pone en riesgo el patrimonio histórico” Noticias - 18/septiembre/2024 - Clarín: “Sigue la discusión por el CUR: en que barrios están los 4.354 inmuebles patrimoniales que buscan proteger” Noticias - 23/agosto/2024 - La Nación: “Álvaro García Resta: “No vamos a hacer populismo para mantener un edificio de patrimonio si no tiene valor” Noticias - 25/junio/2022 - Clarín: “Vecinos piden frenar las obras de la Ciudad en el Casco Histórico: "Están arrasando con nuestra identidad y patrimonio" Noticias - 13/junio/2022 - La Nación: “¿Ciudad moderna o petrificada? La tensión por la protección de edificios se extiende entre los barrios que pierden valor patrimonial.”
las voces entorno al tema | bibliografía Revista Notas CPAU ! Nº45: Patrimonio Revista Notas CPAU I Nº43: Paisaje Urbano Revista Notas CPAU I Nº40: Formación Revista Notas CPAU I Nº35: Construcción del Paisaje Urbano Revista Notas CPAU I Nª31: Moderna Buenos Aires Revista Notas CPAU I Nª 6: Construir el patrimonio
glosario AE: Áreas de Arquitectura Especial APH: Áreas de Protección Histórica CAAP: Consejo Asesor de Asuntos Patrimoniales CUR: Código Urbanístico de la Ciudad CE: Código de la edificación PCCABA: Patrimonio Cultural de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires Unidades de Edificabilidad: define la constructibilidad de acuerdo a la siguiente clasificación: - CA: Corredores Altos - CM: Corredores Medios - U.S.A.A. Unidades de Sustentabilidad de Altura Alta - U.S.A.M.: Unidades de Sustentabilidad de Altura Media - U.S.A.B.: Unidades de Sustentabilidad de Altura Baja (se divide en U.S.A.B. 0, 1 y 2.)
El Anexo I del CUR Identifica individualmente los inmuebles catalogados y su nivel de protección: a) Inmuebles catalogados dentros de las AE y APH -Áreas de Arquitectura Especial y de Protección Histórica-. b) Inmuebles catalogados bajo el régimen Nacional de protección y conservación de bienes históricos y patrimoniales (de la Comisión Nacional de Museos y de Monumentos y Lugares Históricos, en el marco de la Ley Nacional N° 12.665). c) Inmuebles catalogados singulares de la Ciudad de Buenos Aires. Esta parte del listado va desde la página 78 a la 488. patrimonio | catalogados - anexo I CUR
El Anexo II del CUR establece las normas particulares de las APH, las AE y Urbanizaciones Determinadas, entre otras regulaciones específicas para algunos sectores de la Ciudad: 1. Equipamientos especiales 2. Urbanizaciones de barrios populares. 3. Áreas de protección histórica. 4. Áreas de arquitectura especial. 5. Urbanizaciones determinadas. 6. Áreas de desarrollo urbano especial. Entre sus 608 páginas se establecen la reglamentación generales para las APH, y las normas específicas para 41 APH de las 52 APH definidas en la Ciudad (las nuevas APH no tienen reglamentación) patrimonio | áreas especiales - anexo II CUR
CU - CPAU Comisión de Urbanismo CPAU Presidenta: Graciela Novoa OM - CPAU Dirección: Alicia Novick Paloma Garay Santaló, Pedro Linares, Maria Guillermina Zanzottera, Eugenia Peyrègne. Comisión de Urbanismo y Medio Ambiente Graciela Novoa - María José Leveratto Marta Aguilar, Luciana Antelo, Andrés Borthagaray, Magdalena Eggers, Paloma Garay Santaló, Jorge Iribarne, Claudia Lanosa, Nestor Magariños, Agustín Mango, Alicia Novick, Sandro Ortiz, Virginia San Martin. Desarrollo Técnico: Agustín Mango Paloma Garay Santaló Cartografía: Agustín Mango Consejo Profesional de Arquitectura y Urbanismo 25 de Mayo 482 - C1002ABJ CABA Diciembre 2025
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