Costas y Cuencas de la Región Metropolitana de Buenos Aires: estudios, planes y proyectos

LAS CUENCAS METROPOLITANAS DESTACADO POR EL JURADO CONVOCATORIA 2016 117 asentamientos informales de Los Hornos, municipio de Moreno. Consideramos que el estudio exploratorio de dos zonas contrastantes nos permite formular hipótesis para ampliar posteriormente este análisis al AMBA. 1. Rincón de Milberg. Bañados y emprendimientos inmobiliarios La desembocadura del río Reconquista en el río Luján atravesaba un área de bañados que ha sido altamente transformada en las últimas tres décadas con la cons- trucción de una serie de urbanizaciones cerradas de muy baja densidad. La primera de ellas fue el mega emprendimiento inmobiliario de Nordelta, de 1600 ha., que en un inicio tenía previsto alojar a 100.000 habitan- tes, alrededor del cual se desarrollaron otros emprendi- mientos de menor escala, que reproducen la tipología de viviendas unifamiliares en torno a lagunas. Reglas Las primeras estrategias de gestión del suelo por parte de los desarrolladores inmobiliarios impli- caron: el acceso al suelo dentro del mercado formal a bajo costo y la transformación de ese suelo en urba- nizable a través de la modificación topográfica de un área de humedales. Ahora bien, el desarrollo de los emprendimientos re- quirió modificaciones en la normativa. El Plan Director de Nordelta fue aprobado por la provincia de Buenos Aires mediante el decreto 1736/92 y ratificado me- diante la ordenanza 1297/92, como un nuevo núcleo urbano en una zona considerada, según la ordenanza, como desierta. La Fundación Cepa llevó a cabo un masterplan argumentado la necesidad de desarrollar el emprendimiento, organizado en torno a una lagu- na central, con equipamientos y una arteria principal que lo atravesaba diagonalmente. Hacia los bordes, el territorio se dividía en forma regular en manzanas rectangulares. Una vez aprobado el Plan Director, los desarrolladores realizaron una serie de modificaciones al proyecto acercándolo más al modelo de urbaniza- ciones cerradas del Estado de Florida (Collado, 2010). Esta propuesta fue ratificada por el municipio, a tra- vés de una serie de modificatorias de uso del suelo y normas de edificación en su código de zonificación. Posteriormente, para la aprobación de los barrios de Nordelta se presentaron planes particularizados con sus correspondientes subdivisiones parcelarias y edifi- cabilidades. Formas El proyecto de Nordelta se compone de 24 barrios cerrados, cada uno de los cuales se estructura alrededor de una arteria que acompaña la forma irre- gular de la laguna central. A su vez, el resto del suelo se fracciona en lotes consecutivos armando hileras que rodean las arterias. De este modo, se asegura un mayor aprovechamiento del suelo comercializable. Esta serie de barrios cerrados, con acceso restringido, se articulan, a su vez, a través de una arteria principal, también con accesos puntuales y controlados hacia el corredor Benavídez-Bancalari y la Ruta Provincial N°27 (RP27). Por tanto, el complejo cuenta con dos anillos de cercos, de la totalidad del emprendimiento y de cada barrio. La desarrolladora vende tanto a particulares (parcelas individuales) como a otros desarrolladores (para la construcción de condominios o edificios de servicios). Aún en los barrios en que se venden parcelas indivi- duales y cada propietario edifica su vivienda, el paisaje es bastante homogéneo. Esto se debe a que además de cumplir las normativas urbanísticas municipales, las urbanizaciones cerradas tienen códigos internos que inciden en la morfología y, en algunos casos, en las tipologías residenciales. Las edificaciones son volú- menes simples de uno o dos pisos de altura con techo plano y de perímetro libre. Las parcelas tienen una superficie promedio de 800 m2 y, a pesar del trazado irregular, con arterias muchas veces curvas, tienden a formas regulares y rectangulares (20 m x 40 m). Los condominios están compuestos por volúmenes au- tónomos de forma alargada que se emplazan sobre las arterias internas. Estas calles de forma orgánica también acompañan la irregularidad de las lagunas centrales. 2. Los barrios de Los Hornos. Cavas y urbanizaciones informales A partir de una serie de tomas organizadas de tierra, proyectos entre el municipio y una asociación civil, y loteos informales, desde el 2006 en adelante se fueron configurando los barrios de Los Hornos en la localidad de Cuartel V en la zona norte del partido de Moreno. Estos asentamientos se extendieron como continui- dad del tejido urbano del municipio de José C. Paz, con el cual se vinculan a través de la Ruta Provincial