119 La costa del Río de la Plata en Buenos Aires: Territorios, Historias y Debates subastas –ventas de tierra pública– junto con cambios normativos, con usos y alturas excepcionales, sumaron condiciones de posibilidad para nuevos productos inmobiliarios. No obstante, se trata de un territorio complejo en permanente disputa. El primer inmueble de dominio público vendido por subasta en el antepuerto fue el del Hospital Ferroviario, reconvertido en Distrito Quartier. El edificio refuncionalizado para viviendas y oficinas, con más de 115.000 m2 de obra, compromete dos manzanas entre las Av. Antártida Argentina y Ramón Castillo. La propuesta se inscribe en la expectativa de reconfiguración urbana que abre el Paseo del Bajo. Sin embargo, no hay aún tracción sobre los predios vecinos. El proyecto, tal vez, puede ser operar como mascarón de proa del triángulo que se dibuja sobre las trazas del Paseo, las avenidas Comodoro Py y Presidente Castillo –donde la empresa IRSA mantiene un terreno libre de edificaciones y sin norma junto a la Escuela Nacional de Náutica Manuel Belgrano–, lindero al Museo de los Inmigrantes y frente a la ampliación de Catalinas Norte. No obstante, aún no está claro el rol de la nueva avenida subterránea: ¿será el de articular o el de fragmentar ese amplio territorio? Tal vez esa incertidumbre, que sin un programa público se dirime entre la rentabilidad y el riesgo, puede explicar el lento proceso de “urbanización” del barrio Quartier. c. La ampliación de Catalinas Norte, generó siete nuevos lotes para edificios y 290.600 m2 edificables. Esos terrenos –que resultan de desafectar áreas ferroviarias– están delimitados por las avenidas Madero y Antártida Argentina y las calles Cecilia Grierson y San Martín. Se vendieron por medio de subastas públicas en 2018, con un éxito total (que no alcanzaron los otros seis desarrollos urbanísticos impulsados en distintos puntos de la ciudad, en las tierras de la estación Colegiales, Palermo, Urquiza o en Catalinas Sur) tal como mostramos en nuestro estudio Mapa de proyectos para territorios de oportunidad del OM | CPAU. Actualmente, a seis años de la venta, no se avizora el inicio de las obras. d. En cuanto a Retiro, en su rol de centro de transbordo de pasajeros, fue objeto de varias acciones. Por un lado, se promovió un reordenamiento de la circulación y el tránsito, facilitando las conexiones entre el subte, los ferrocarriles y los colectivos. Por el otro, para la terminal de micros de larga distancia, se establecieron nuevas condiciones para una gestión privada, que incluye la habilitación de una nueva norma constructiva para transformar la terminal en un edificio de entretenimiento y hotel, si bien aún no se han iniciado las obras. La Ley Nº 6152 del 2019 aprobó un convenio de cooperación entre el Ministerio de Transporte de la Nación y el Gobierno de la Ciudad, así como normas urbanísticas especiales para el “Distrito EE 49 - Estación Terminal de Ómnibus de Larga Distancia Retiro” agregando edificabilidad y nuevos usos. e. Con una lógica diferente, aunque complementaria, se puso en marcha el programa de reurbanización de la emblemática Villa 31, actualmente llamada Barrio Padre Carlos Mugica. Entre 2002 y 2010 se desarrolla un importante proceso de rediseño colectivo del barrio que fue discontinuado. Y, desde otra lógica, en 2016, se implementa un programa de regularización dominial, que reconocen la propiedad de la tierra para sus históricos habitantes. A escala territorial, la reurbanización se presenta como una pieza nodal para la articulación entre Retiro, el Puerto y la Costanera Norte, pues se presenta como una zona estratégica para controlar ese espacio y adecuarlo para su transformación. En esa clave, el traslado de las oficinas del Ministerio de Educación, en continuidad con la construcción de los Polos Educativos Mugica y María Elena Walsh puede comprenderse como una estrategia para “recuperar” o “colonizar” el sector. Desde otras interpretaciones, se puede suponer que se trata de una respuesta a un histórico reclamo vecinal por escuelas de proximidad. Desde esa perspectiva, estas operaciones de reordenamiento del sector formulan renovados interrogantes. ¿Se trata del inicio de un proceso de integración, o en contraposición, del inicio de un proceso que promueve la relocalización-desplazamiento de los habitantes de ese barrio? El mapa actual muestra ese amplio espacio de fronteras difusas que se encuentra “en transición”, y donde se reconocen territorios diferenciados. En orientación norte, los territorios fronterizos de barrio Mugica, y espacios intersticiales próximos a la terminal, que están signados por representaciones del “peligro de la 31”. Allí, la desigualdad en servicios, equipamientos y el hábitat de una población excluida, colisiona con el desarrollo que se intenta promover. Al otro lado del Paseo del Bajo, encontramos un vasto territorio con edificios de administración pública, como los Tribunales de Comodoro Py, el Correo, las dependencias de las Fuerzas Armadas. Algunos cuentan con un singular valor patrimonial: entre otros, el edificio Libertad, Cóndor y Centinela y fueron registradas por el programa Moderna Buenos Aires | CPAU. En orientación norte, se presenta el sector más dinámico, con el edificio Quartier y el proyecto de ampliación de Catalinas Norte, donde la traza del Paseo del Bajo aparece como puntapié de nuevas operaciones públicas y privadas. Revisar las alternativas de ese territorio, abre varios temas 3. DEBATES a. Antepuerto y Retiro
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