Clarin
La venta de más de 4 hectáreas de tierras públicas en Palermo suman un nuevo capítulo a la configuración de una zona que desde hace décadas se encuentra en el centro de una fuerte presión inmobiliaria, con desarrollos de la escala de la torre de Zaha Hadid, de los Decó Polo o del Paseo Gigena, entre otros. A esto se suma la firma Consultatio -del empresario Eduardo Costantini- que pagó 127 millones de dólares para ampliar sus inversiones en la Ciudad y crear un "distrito urbano", tal como definió al futuro proyecto.
Las tierras -más de 42.000 metros cuadrados- fueron subastadas por el gobierno de Javier Milei a través de la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE). Eran propiedad del Ejército Argentino y formaban parte del Regimiento de Infantería 1 Patricios. Costantini pagó 46 millones de dólares por encima del precio de base (de U$S 81 millones, fijado por el Tribunal de Tasaciones de la Nación).
El interés lo llevó a pujar durante casi dos horas, con otras dos empresas desarrolladoras que querían quedarse también con estas tierras: Simali (junto a Raghsa) ofreció casi 125 millones de dólares y Gepal (de la familia Coto), 123 millones.
"Estratégicas", "codiciadas" y "emblemáticas"; estos fueron los tres adjetivos con los que Consultatio definió estas tierras.
Según informó la empresa, la idea de Costantini es desarrollar un plan maestro que contemple usos mixtos, con espacios residenciales, comerciales y culturales, integrados a partir del espacio público; "un diseño que promueva la vida peatonal y la interacción social".
Aseguraron que "el nuevo desarrollo será de carácter abierto, pensado como parte activa de la ciudad". Y que se convocará a estudios de arquitectura locales e internacionales para llevar a cabo las diferentes etapas del desarrollo.
Por normativa local, el 65% de las tierras tienen que estar destinadas a espacio público, lo que incluye calles y veredas. Es decir que parte del proyecto tiene que responder a esta condición que impone el Código Urbanístico (CUr).
Por otra parte, la parcela está individualizada como un área especial, la U86; permite la construcción de hasta 21 metros, unos 7 pisos. Pero admite 3 metros más, retirados dos metros del frente del edificio. E incluso otros 3 metros de altura, retirados cuatro metros del frente del edificio. Es decir, un total de 27 metros, que son alrededor de 9 pisos.
La normativa también admite usos comerciales, recreativos y culturales; incluso usos destinados a la hotelería.
Palermo entró en el radar de Costantini y su desarrolladora; en mayo compró, también en subasta, otras tierras del Ejército Argentino, ubicadas en la misma zona. Por ese predio -la playa de estacionamiento de un barrio militar- pagó 21 millones de dólares. Nordelta en el Tigre, Puertos en Escobar, Oceana en Puerto Madero y Huergo 475 en Monserrat son los desarrollos argentinos por los que se identifica a Consultatio.
¿Qué podría sumar este proyecto a una zona ya densamente poblada y con una importante oferta comercial? En diálogo con Clarín, el arquitecto y urbanista Andrés Borthagaray entiende que "el punto de partida para este tipo de desarrollos lo tiene que imponer el Estado. ¿Cómo lo hace? Con normativa, induciendo qué es lo que el privado puede construir, o no, en función de lo que necesita la Ciudad".
Por un lado tenemos una zona en donde el mercado está muy abastecido, en donde no hay carencia de viviendas. Además hay un centro de trasbordo, con subte, tren y colectivos; y mucho caos vehicular, con avenidas saturadas. Sin embargo la normativa promueve que haya más autos, y más estacionamientos subterráneos, en una zona comprometida con el borde del Arroyo Maldonado", reflexiona Borthagaray, director de Maestría en Sustentabilidad en Arquitectura y Urbanismo (FADU UBA).
Borthagaray menciona el Battery Park de Manhattan (Estados Unidos) como un modelo interesante para conocer. Este parque costero es propiedad del estado de Nueva York. Son 37 hectáreas -14 hectáreas de parques- que no se venden, sino que se rentan a largo plazo. Para tener una idea, recientemente las autoridades extendieron el alquiler de la tierra a un centro comercial: de 2069 al año 2119. Lo que garantiza un rédito al Estado de U$S 1,5 mil millones en lo que dure el alquiler.
Este modelo del Battery Park aplica a la construcción de edificios residenciales: hay 30 torres, con más de 8.200 unidades. Pagan también contratos de alquiler de largo plazo. Es decir, la cesión de la tierra no es definitiva. Son arrendatarios, no propietarios.
La arquitecta y legisladora Bárbara Rossen -asume en diciembre por el espacio "Es Ahora Buenos Aires- cuestionó la práctica corriente de "desprenderse de un lugar estratégico de dominio estatal, un recurso no renovable, no recuperable. Las políticas públicas tienen que encauzar el desarrollo de la Ciudad, no entregarlas y favorecer al privado. Porque en estos casos además nunca es construcción de vivienda asequible, sino que es reserva de dinero, inversión especulativa".
Rossen entiende que el Plan Urbano Ambiental (PUA) debería ser la herramienta a través de la cual se decida el uso de la tierra. En los papeles, el PUA debería ser un instrumento para guiar de manera equitativa y sostenible el desarrollo de Buenos Aires; básicamente, para mejorar la calidad de vida de los vecinos, preservar el patrimonio, asegurar el acceso a los servicios y promover inversiones eficientes, que no sólo estén destinadas a vender tierras públicas.
Sin dudas, las tierras adquiridas por Costantini tienen un valor más que el monetario. Damian Tabakman es presidente de la Cámara de Empresarios y Desarrolladores Urbanos (CEDU) y en diálogo con Clarín aportó su punto de vista: "Es un predio excepcional, irrepetible. Porque aún obras de envergadura, como la de Zaha Hadid o Decó Polo, no se desarrollaron en parcelas tan importantes como ésta. La competencia que hubo en la subasta, es reflejo del interés por estas tierras".
Tabakman entiende que la normativa actual es un desafío para los desarrolladores; Costantini anunció que participarán del diseño estudios de arquitectura locales y extranjeros. "Es una pieza urbana muy interesante. De todas maneras creo que con la normativa actual se pierde la oportunidad de ganar metros en altura y liberar suelo para ampliar los espacios públicos a nivel de la planta baja. Entiendo también que es un momento complejo para pasar por la Legislatura para solicitar cambios", opinó.
Através de un "convenio urbanístico", el Ejecutivo porteño podría presentar un proyecto de ley en la Legislatura para modificar la normativa y otorgar más metros en altura a cambio de dinero o una plaza pública, por ejemplo. Con una Legislatura atomizada, podría ser un traspié.
Entre la densificación, los valores ascendentes, la falta endémica de créditos, la preservación del patrimonio y el cambio necesario que demandan las ciudades, Buenos Aires intenta hacer equilibrio frente al debate de cómo, cuánto y para quién se construye.
PS
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Diseño y arquitectura La empresa adelantó que convocará a estudios locales e internacionales para elaborar un plan maestro. El objetivo es un diseño que “promueva la vida peatonal y la interacción social”. Por normativa, las construcciones podrán alcanzar hasta 27 metros de altura (alrededor de 9 pisos).
Cencosud deberá desalojar el predio antes de julio de 2026. Luego, Costantini definirá el plan maestro y buscará aprobación legislativa para posibles cambios normativos.