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Real Estate Alquileres
por Por José Luis Cieri
Un informe privado advirtió que salarios bajos y falta de crédito frenan la emancipación. Alquilar un monoambiente demanda el 52% de un salario joven.
Una joven se muda a su primer monoambiente en la Ciudad, un paso de independencia que exige destinar más de la mitad de su salario al alquiler
El 37% de los hogares de la Ciudad de Buenos Aires vive en condición de inquilinos, la proporción más alta del país. El Instituto de Desafíos Urbanos Futuros (IDUF) advirtió que este fenómeno refleja una transformación estructural: el alquiler dejó de ser una etapa transitoria para convertirse en una condición permanente para buena parte de los jóvenes.
El informe Escucha Urbana: el limbo de los inquilinos jóvenes, elaborado en 2025 a partir de grupos focales, reveló que las nuevas generaciones enfrentan crecientes dificultades para dejar la casa familiar y sostener un contrato de alquiler. La investigación también recupera testimonios que muestran cómo la precariedad laboral, la falta de crédito hipotecario y los altos requisitos del mercado privado llevaron a que la independencia se vuelva una meta cada vez más difícil.
Precariedad laboral y alquiler
La situación de los jóvenes es tan precaria como la del resto de la población: predominan la informalidad y los salarios bajos, con el agravante de que, por tener menos experiencia y formación, reciben remuneraciones inferiores y acceden a empleos más inestables. En la CABA, el deterioro se profundizó en los últimos años: cayó el empleo, disminuyó la proporción de quienes perciben un salario y aumentó la precariedad laboral.
Si bien los valores de los alquileres se estabilizaron en el último tramo, el desequilibrio con los ingresos es evidente. Según el Índice de Emancipación del IDUF, alquilar un monoambiente en solitario demandó el 52% de un salario joven con empleo formal. En el caso de convivir, un dos ambientes representó el 35% de la suma de dos ingresos jóvenes. En ambos escenarios, los porcentajes superan el umbral internacional del 30% recomendado como límite de asequibilidad.
“Los jóvenes se encuentran atrapados: no acceden a la propiedad por el precio de las viviendas y tampoco pueden alquilar de forma estable porque los salarios no alcanzan”, explicó Manuel Socías, director del IDUF.
Estrategias de supervivencia
El informe muestra que las redes familiares y de amistad cumplen un papel decisivo para acceder a una vivienda. Casi la mitad de los jóvenes consultados ingresó al mercado de alquiler gracias a contactos personales, frente a porcentajes mucho menores que lo hicieron mediante inmobiliarias o portales digitales.
Esa red no solo facilita la búsqueda sino también permite sortear requisitos formales. Jóvenes que carecen de garantía propietaria acceden a contratos informales o a acuerdos directos con dueños que aceptan condiciones flexibles. Pero cuando esa red no existe, las alternativas se reducen: contratos abusivos con depósitos en dólares, hoteles familiares o pensiones donde la falta de privacidad y las malas condiciones de habitabilidad son moneda corriente.
Lucía, de 29 años, relató su paso por una pensión en Constitución: “Compartís el baño, la cocina, no hay comodidades ni la posibilidad de decidir quién entra al lugar donde vivís”.
La herencia del inquilinato
Uno de los hallazgos más relevantes es la reproducción intergeneracional de la condición de inquilino. El 50% de quienes hoy alquilan son hijos de inquilinos, lo que marca un quiebre respecto a generaciones anteriores que pudieron convertirse en propietarios.
Esa continuidad configura lo que el informe llama un “embudo generacional”: mientras los abuelos o padres pudieron comprar o heredar viviendas, los jóvenes actuales deben resignarse a alquilar en un mercado más exigente y caro. “Nuestros abuelos lograron ser propietarios, nuestros padres todavía tuvieron esa chance. Nosotros estamos cada vez más lejos”, dijo Luca, de 24 años, quien alquila en Monserrat.
Gabriela Tavella, investigadora del IDUF, analizó: “Los sectores altos tienen más facilidades para cumplir con los requisitos del mercado formal. Los jóvenes de familias propietarias cuentan con redes de apoyo que los demás no tienen. Esa brecha se agranda con el tiempo y convierte al alquiler en un problema estructural”.
El impacto de la geografía
La ubicación también amplía las desigualdades. Los jóvenes que migran del conurbano o de otras provincias encuentran costos equivalentes a los de CABA, sin mejoras sustanciales en su calidad de vida. Algunos valoran la oferta cultural y las posibilidades de estudio en la Ciudad, pero advierten que el precio de los alquileres anula cualquier ventaja.
Además de los gastos de un nuevo contrato, todo inquilino o pareja debe pensar en los costos de una mudanza
Luca agregó: “Mis amigos que viven en un monoambiente en Caballito o en Banfield pagan exactamente lo mismo: casi el 50% de sus sueldos se va en el alquiler”.
El informe concluye que la emancipación no solo está condicionada por la economía sino también por la imposibilidad de elegir dónde vivir. Muchos aceptan el barrio que pueden pagar, aun si no cumple con sus expectativas de seguridad, conectividad o tranquilidad.
Políticas y propuestas
El IDUF plantea que el Estado debe intervenir en la oferta. La creación de un Banco Público de Viviendas permitiría generar un parque de alquileres por fuera del mercado privado, con valores más bajos y previsibles.
La propuesta incluye construir en tierras fiscales, reconvertir edificios públicos y destinar herencias vacantes. También se podrían sumar inmuebles surgidos de convenios urbanísticos. Socías sostuvo: “Incrementar la oferta pública permitiría contener la suba de precios y dar previsibilidad a los jóvenes que hoy no pueden proyectar su futuro”.
El informe advierte que durante la pandemia se perdió una oportunidad en el Microcentro porteño: los precios de las propiedades alcanzaron un mínimo histórico, pero no se implementó ningún plan de compra pública para destinarlas a vivienda social.
El futuro en suspenso
El sueño de la casa propia sigue vigente en el imaginario juvenil, aunque cada vez más lejano. Pese al pesimismo, los jóvenes ven en el ladrillo una inversión segura. Consultados sobre qué harían si recibieran una suma inesperada de dinero, todos respondieron que la destinarían a terrenos o departamentos. Facundo, de 30 años, dijo: “Compraría dos departamentos para refaccionar y alquilarlos como inversión”.
Aun quienes logran emanciparse enfrentan otra dificultad: sostener los gastos cotidianos. Varios jóvenes relataron que debieron resignar actividades culturales, deportivas o recreativas para poder pagar el alquiler y los servicios. “
La convivencia aparece como estrategia para abaratar costos, aunque no siempre resulta una elección deseada. Martín, de 27 años, resumió la situación: “El alquiler me representa el 35% y a mi pareja también. Si estuviera solo, me volvería a lo de mi vieja”.
Desafío generacional
La emancipación residencial se transformó en un desafío estructural para los jóvenes de CABA. Los salarios bajos, la informalidad laboral y los precios de los alquileres configuran un “limbo habitacional” que condiciona no solo el presente sino también las trayectorias de vida de toda una generación.
Sin políticas públicas que amplíen la oferta y reduzcan las barreras de acceso, el camino hacia la independencia seguirá siendo incierto.
Tavella concluyó: "El alquiler dejó de ser un camino hacia la casa propia y se consolida como un problema estructural. Para quienes vienen de familias inquilinas todo es más difícil: además de no contar con garantías propietarias, tienen menos posibilidades de recibir ayuda económica".