Por el nuevo Código Urbanístico cambiará el negocio inmobiliario en la Ciudad de Buenos Aires

Clarín ARQ |  Miguel Jurado

Las nuevas normas modifican el panorama para desarrolladores y brokers.

Desde la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos, el arquitecto Damián Tabakman, su presidente, asegura que están muy entusiasmados y ansiosos con los futuros códigos Urbanístico y de Edificación.

El pasado 6 de septiembre, la Ley de Reforma del Código Urbanístico (CU) y del Código de Edificación (CE) fue aprobada en primera lectura y, aunque la oposición la rechazó en forma contundente (20 votos en contra y 6 abstenciones), Tabakman afirma que el debate ya quedó atrás. “No estamos de acuerdo con algunas cosas, pero damos ese tema por saldado y lo que queremos es tener un marco normativo claro y transparente lo antes posible”.

La reforma del Código Urbanístico fue aprobada en primera lectura en la Legislatura.

Desarrolladores, inversores, constructores y arquitectos coinciden en que la situación actual es muy perjudicial porque genera incertidumbre. “Cuanto antes se apruebe definitivamente el nuevo código será mejor para nosotros”, afirma Tabakman.

Para Darío López, arquitecto y desarrollador, hubiera sido interesante discutir los códigos más a fondo pero concede que “es mejor que nada”. “Está la posibilidad de ir mejorándolo luego de que se promulgue”, aclara, haciendo referencia a que la normativa nueva establece enmiendas parciales.

“Creo que es un primer intento bueno, pero no es una revolución del código, simplemente se ordenó. Debemos discutir qué Ciudad queremos; falta un estudio pormenorizado entre los barrios. Creo que no hay que ser tan tremendista. ¿Cómo densificás si no permitís construir? Densificar no es malo”, dice.

Entre los desarrolladores como Luis Guido (director de GRID, Grupo Idea Desarrollos) el nuevo código no cambiará demasiado su trabajo. “Los profesionales de nuestro equipo se dedican a desarrollar factibilidades constructivas y deberán dedicarse a estudiar la nueva norma e interpretarla en profundidad”, afirma. A su vez, aclara que los cambios en los indicadores (alturas, usos, capacidad construíble, etc.) tendrán impacto en el negocio inmobiliario.

Para Gabriel Torraca, titular del estudio de arquitectura Gatarqs, “desde el anuncio y publicación de los borradores comenzaron las especulaciones que, desde entonces y hasta que finalmente se defina la norma, aceleran o postergan la toma de decisiones”. Y agrega: “Los cambios en alturas, reubicación de usos y capacidad construíble transferible (CCT) estimularán nuestra creatividad e impactarán en el negocio inmobiliario”, dice y explica que el precio de la tierra dependerá de la manera en que el nuevo criterio de alturas castigue o beneficie a los lotes.

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Para Guido el impacto en el valor de los terrenos será muy importante en la zonas donde se generen cambios en los indicadores, en especial con los nuevos criterios de alturas. “La norma define 5 tipos de alturas (entre 10,5 y 38 metros), en algunas zonas disminuirán los metros habitables, mientras que en otras aumentarán.

Torraca, por su parte, asegura que el precio de los lotes seguirá midiéndose por su edificabilidad y detalla que la nueva norma incrementa la constructibilidad en la Ciudad. “Según datos del propio Gobierno porteño, Buenos Aires cuenta con un volumen edificado de 104 millones de m2 con una capacidad de más de 200 millones. El nuevo CU, fijando esas alturas, define un modelo de ciudad ajustado a esa edificabilidad y tendiendo a la homogeneización morfológica sin considerar la heterogeneidad existente. En ese sentido, el nuevo CU toma partido por un modelo que, en mi opinión, conspira contra el espíritu del Plan Urbano Ambiental que pretende catalogar los edificios patrimoniales y revisar la situación particular de cada manzana”.

El arquitecto Manuel Ludueña es más incisivo. Para él, los códigos propuestos son arbitrarios. “Los CU y CE tienen aspectos contradictorios y falta de respuesta a algunos problemas como el del asoleamiento en los dormitorios y monoambientes, un planteo que desestima el uso excesivo de la energía y favorece al uso de artefactos sustitutivos y el consumo de electricidad y gas, desatendiendo los procesos ecológicos esenciales”.

Por otro lado, Ludueña asegura que las alturas previstas en los nuevo códigos conforman una “trama continua de mayor altura que desfigura y fragmenta a muchos barrios, donde su altura en las avenidas es similar a la de las calles contiguas”.

Durante el debate de la primera lectura del CU y el CE, la oposición destacó que las normas plantean aumentar un 20% la capacidad constructiva. Sin embargo, según datos oficiales, en 2011 la ciudad contaba con el 56% de las posibilidades de construcción realizadas, con lo cual el actual Código de Planeamiento Urbano no está agotado. El arquitecto Alejandro Mareque, asesor del Bloque Peronista en la Legislatura afirmó: “Todavía hay 100 millones de m2 a construir. Con ello se podría llevar la población de 3 a 6 millones de habitantes, que es uno de los objetivos políticos de esta reforma”, expresó.

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Como referencia, aporta que en un año se construyen en promedio 1,5 millones de m2, por lo que argumenta que no tendría sentido aumentar la constructibilidad en zonas que ya están saturadas. Además, los especialistas advierten la ausencia de herramientas para revertir la desigualdad entre el Norte y el Sur.

Para la arquitecta Magdalena Eggers, especialista en normativas, el CE es el que más problemas presenta. “Se vende como el código del futuro. Pero basta, no es así”, y explica que, según el código de 1942, las habitaciones de una vivienda podían tener 10 m2 y las restantes 6 m2 y que las normas mínimas de habitabilidad que se aprobaron en 1979 –con el objeto de frenar la especulación inmobiliaria– impusieron medidas mínimas para cada tipo de ambiente, que años más tarde se ajustaron a la realidad de los terrenos de 8,66m, y que hasta hoy se verifican. “Ahora el estar comedor puede tener 9 m2 en lugar de 16 m2, y un dormitorio principal va a poder tener 7,50 m2 (en lugar de 10 m2), con lado mínimo de 2,50 m (¡incluido el placard!), y restarle a ese ancho una tolerancia del 3% por razones constructivas”, detalla.

Eggers agrega que en las condiciones de iluminación sigue sin establecerse una relación máxima entre ancho y profundidad de un local (o por lo menos exigir mayor iluminación). “Sabemos que en el mercado se diseñan ambientes de 3 m de lado con 10 o 12 m de profundidad, con una ventana en el extremo. Además, este proyecto beneficia con la reducción en un 20% de la superficie de iluminación de los locales que están bien orientados, en lugar de castigar ampliándola en los que no lo están. Y por si no quedan dudas sobre las pérdidas de condiciones de habitabilidad, se van a permitir locales en sótanos ventilando a patios”, advierte.

A su vez, Ludueña ve algunos puntos oscuros desde el punto de vista de la planificación. “La configuración de una red de alta densidad con promoción para la ampliación del Área Central atenta contra la conformación de nuevos subcentros que evitarían la necesidad de grandes desplazamientos al trabajo. Incluso la idea de macromanzanas, al supuesto estilo Barcelona, son MegaMacromanzanas con precintos de alta densidad, deslocalizando los usos mixtos a su interior para su relocalización en los bordes y de-constituyéndose como unidades ambientales con usos diversos”.