31/01/2018 - Clarin.com | ARQ Arquitectura | Inés Álvarez
Mercado inmobiliario
Los factores que influyen en el comportamiento de los precios.
La compra de un lote es el paso siguiente a la definición de un producto inmobiliario. Para encarar una búsqueda ajustada a las necesidades que demandará el proyecto, es importante conocer las condiciones del mercado de terrenos, tales como vacancia y precios.
Sobre el primer punto, Germán Gómez Picasso, de Reporte Inmobiliario, advierte: "Siempre se dice que no quedan terrenos. Yo creo lo contrario. Hay mucha tierra disponible para construir en la Ciudad, lo que pasa es que hay que ver en qué momento se pone a la venta y cuánto está dispuesto a pagar el comprador".
El especialista da algunos ejemplos: "En cada manzana hay galpones antiguos abandonados, PH’s de pocas unidades y casas que eventualmente se pueden demoler para construir".
Gómez Picasso acerca otro dato que tiene su repercusión en el nivel de precios. Se trata de la incorporación de miles de metros cuadrados a partir de las subastas que lanzó la Agencia de Administración de Bienes del Estado (AABE).
En efecto, durante 2017 la AABE vendió sólo en la Ciudad de Buenos Aires 8 lotes, la mayoría en Palermo y Puerto Madero. La mayor oferta de terrenos frena el aumento de los precios, aunque el especialista admite que, en los últimos años, las variaciones han sido con tendencia al alza, "pero mínima".
Lucas De Salvo, de la consultora Serinco, coincide con Gómez Picasso. La firma realiza periódicamente un informe de valores basado en el cruce de datos que incluye los precios reales (la consultora hace tasaciones y participa de cierre de operaciones) y los que aparecen publicados en avisos clasificados.
En CABA, Puerto Madero es el barrio con los terrenos de mas caros, con una incidencia que ronda los US$ 1850/m2. Le siguen Recoleta (US$ 1221/m2), Palermo (US$ 1203), Núñez y Barrio Norte (US$ 1147/m2) y Retiro (US$ 1073/m2). Al final de la tabla se ubican Villa Lugano (US$ 189/m2), Mataderos (US$ 227/m2), Parque Patricios y Parque Avellaneda (US$ 295/m2) y Constitución (US$ 318/m2).
De todos modos, Gómez Picasso considera que el debate aún abierto sobre el nuevo Código de Edificabilidad "genera incertidumbre" entre los desarrolladores, muchos de los cuales aún no se animan a cerrar operaciones por temor a que la normativa cambie y no puedan construir la cantidad de metros que tenían planificada en el proyecto original.
En el GBA, la localidad de terrenos más caros es Vicente López, en donde se ubican alrededor de los US$ 1018/m2. "En el eje de Avenida del Libertador, pegado a la Capital, el metro cuadrado construido está entre los 5 y los 7 mil dólares, como en Puerto Madero, y son valores convalidados por el mercado", aclara.
El resto de las ciudades del área metropolitana están muy por debajo de este ejemplo. En San Isidro, el partido que más se le acerca, la incidencia es de US$ 525/m2. Le siguen Tigre (US$ 495/m2), San Fernando (US$ 492/m2), Lomas de Zamora (US$ 473/m2) y Avellaneda (US$ 467/m2).
De las ciudades del interior, De Salvo destaca el movimiento en Comodoro Rivadavia, en donde se da una incidencia de US$ 467/m2, de las más elevadas de la región. Esto se debe, según De Salvo, a una economía prácticamente dolarizada, producto de una importante masa de asalariados que reciben altos ingresos de la actividad petrolera.
Por último, el especialista percibe un cambio en el mercado de terrenos, producto de la aparición de los créditos hipotecarios. "El desarrollador que antes compraba lotes para hacer proyectos destinados a un inversor, ahora está pensando en otro tipo de producto y está mirando otras zonas, que, históricamente, han tenido menos demanda". Y da como ejemplo la familia del Conurbano que accede a un préstamo y que busca quedarse en su ciudad. "Es una buena oportunidad para los desarrolladores locales", sostiene.