28/02/2019 - Clarín.com ARQ
Urbanismo | Mercado Inmobiliario | Construcción
Una guía práctica para calcular el nuevo tributo que grava a las parcelas que se beneficiaron con el cambio de normas en las Ciudad de Buenos Aires.
El nuevo Código Urbanístico limitó las alturas de los edificios en toda la ciudad evitando las grandes torres, pero elevó la cantidad de metros cuadrados totales que se podían construir hasta ahora en la ciudad como conjunto.
Para los legisladores y funcionarios que trabajaron en la elaboración del nuevo Código, este aumento de la constructibilidad genera una situación de ventaja a algunos propietarios que merece ser compensada de alguna manera.
Es por eso que el 29 de noviembre pasado, la Legislatura de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires sancionó laLey 6062, también llamada de Plusvalía Urbana, que establece un impuesto a las parcelas que obtuvieron una “ganancia” por cambios normativos. Ese impuesto compensatorio será pagado por quien quiera usar esa constructibilidad adicional que le otorgó el nuevo Código.
A los efectos de entender cómo y cuándo se aplica la nueva imposición, aquí se desarrollan algunas preguntas frecuentes.
¿Quienes deben pagar el Derecho para el Desarrollo Urbano y el Hábitat Sustentable?
Los propietarios que soliciten un permiso de obra sobre los metros cuadrados adicionales a los que establecía el Código de Planeamiento Urbano anterior (Ley 449 y sus modificatorias) para su parcela.
¿Cómo calcular cuántos metros cuadrados le permitía construir el Código anterior?
Mediante el Factor de Ocupación Total (FOT) que tenía la parcela y que correspondía al distrito en que se encontraba.
¿Que pasa si el lote estaba en un distrito que no indicaba FOT?
En ese caso se consideran las normas específicas del Código de Planeamiento Urbano anterior. Atención: quedan excluidas las parcelas que se encontraban y se encuentren todavía hoy dentro del Distrito Urbanización Futura - UF, y aquellas las que tienen un convenio urbanístico específico.
¿Cómo se calcula el Derecho para el Desarrollo Urbano y el Hábitat Sustentable?
Primero se calculan los metros cuadrados de edificación adicionales que permite el nuevo Código. Estos se establecen calculando el 80% de la totalidad de los metros cuadrados solicitados para una parcela de acuerdo al Código Urbanístico actual. A este total se le restan los metros cuadrados establecidos por el Código de Planeamiento Urbano anterior, (Ley 449 y sus modificatorias) que se calculaban con la aplicación del FOT que existía para cada distrito. Esa diferencia se multiplica por el Valor de Incidencia del Suelo que se obtiene en una tabla y el resultado se le aplica una Alícuota que cambia según las zonas.
¿Dónde obtengo la tabla del Valor de Incidencia del Suelo?
Las tablas se pueden consultar en esta página del Gobierno de la Ciudad.
El Valor de Incidencia del Suero se establece en la Ley Tarifaria en una tabla que indica uno por número de Manzana y Sección. Este valor se actualizará anualmente y se expresa en UVAs por metro cuadrado para que se mantenga frente a la inflación.
¿Cuáles son las alícuotas que se aplican?
Artículo 20 establece que las alícuotas cambian de la siguiente manera: Zona 1: 10% Zona 2: 18% Zona 3: 27% Zona 4: 35% Las zonas son polígonos que se pueden consultar en esta página del Gobierno de la Ciudad.
¿Cuándo se debe pagar el Derecho?
Deberá efectuarse conjuntamente con el pago de los Derechos de Delineación y Construcción.
¿Para qué se utilizará lo recaudado por la ley de Plusvalía?
La Ley establece que el dinero de la recaudación irá al Fondo Público Hábitat Sustentable y será usado para financiar obras de infraestructura de transporte y servicios, equipamiento social, espacios públicos, vivienda social, promoción del alquiler social, reurbanización de villas priorizando las zonas de mayor vulnerabilidad social y las de mayor déficit en transporte, calidad de la vivienda, proximidad a espacios verdes y proximidad a equipamientos de sustentabilidad social. Además, este fondo público transferirá anualmente el 6% de lo recaudado al Fondo Especial de Recuperación de Edificios Catalogados.